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2013-03-11   作者:記者 高偉 梁倩 魏宗凱 王政 魏彪 實習(xí)生周文其采寫  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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  1.剛需的樓市情結(jié) 2.高回報引燃投資沖動 3.需求虛火灼傷樓市 4.扎堆熱制造局部樓市非理性繁榮

  近年來,,中國房地產(chǎn)市場一直在輪回,,面對高企的房價,,中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下,,部分樓市依然出現(xiàn)“價量齊升”的躁動,。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場,是什么促使房價不斷走高,?
  《經(jīng)濟(jì)參考報》記者走訪北京,、上海、杭州,、太原等城市了解到,,雖然全國有600多個城市,但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個,,而這70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁,。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場,。

  “剛需”的樓市情結(jié)

  提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”,。“剛需”這個經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語,。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求,,指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求�,!钡珜Α皠傂琛钡睦斫庖灿袪幾h,。有人認(rèn)為這是開發(fā)商制造房價上漲的概念,但對于某個群體來講,,卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境,。

  “北漂”:為定居買房

  小宋2012年畢業(yè)后進(jìn)了北京的一家事業(yè)單位,可以落戶在北京,。盡管自己是家里的獨生子,,但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,,“父母也支持我的選擇,,北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多�,!�
  “有了戶口我就可以在這邊買房子,,家里人春節(jié)期間一直在催這件事情,希望趕緊買了房子再準(zhǔn)備結(jié)婚,�,!毙∷握f。
  在綜合考慮戶型,、價格,、交通、周邊的配套等情況后,。小宋最終將目標(biāo)鎖定在朝陽區(qū)五里橋的一個小戶型,�,!半m然相對要遠(yuǎn)一點,但離地鐵6號線很近,,去公司上班大概40分鐘左右,,還算比較方便�,!毙∷握J(rèn)為,。
  “首付目前在50萬元左右,還在家里的承受范圍之內(nèi),�,!毙∷胃嬖V記者,自己剛剛開始工作并沒有積蓄,,甚至生活方面還需要父母貼補(bǔ),。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄,因為擔(dān)心房價上漲,,他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了,。

  “丈母娘經(jīng)濟(jì)”:買房與娶妻須同步

  30歲的王宇,從河南的一個小縣城來到北京打拼已有12個年頭,�,!皬纳洗髮W(xué)到讀研究生再到工作,這一路我還算比較順利,,但沒想到在2009年因為買房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了,。”王宇說對記者說,,當(dāng)時雖然已經(jīng)工作了幾年,,但積蓄并不多,如果要買房得讓父母幫忙,,可父母也沒有多少存款。
  王宇說,,所以本意是想先租房結(jié)婚,,等再工作幾年,有更多積蓄的時候再去買房,。但女朋友和她的父母都不同意,。
  “也就在那之后認(rèn)識了現(xiàn)在的老婆,2012年時我們買了現(xiàn)在這套房,,下個月我們就結(jié)婚了,,現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的�,!蓖跤钭猿暗�,。

  “學(xué)區(qū)房”:為孩子上好學(xué)校買房

  “2009年時因為結(jié)婚買了套70平方米的兩居室,,但現(xiàn)在我們準(zhǔn)備要孩子,由于老人要來照顧孩子,,所以得再買套大一點的,。”外企職員李明告訴記者,,他的收入方面還算不錯,,有能力再買一套房子。
  在問及是否會賣掉現(xiàn)在的房子時,,李明說自己不會賣掉現(xiàn)在的房子,。“因為那是我買的第一套房,,也是我的婚房,,有特別的意義�,!�
  此外,,記者了解到,例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”,。因此,,重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子,也成了一些家長們爭相購買的對象,。
  “學(xué)校對于孩子來說太重要了,,一個好學(xué)校,甚至能決定孩子的一生,�,!币晃毁彿咳吮硎荆⒆右呀�(jīng)快到入學(xué)年齡,,得趕緊在好學(xué)校邊買套房,。  
  《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在走訪一家售樓處時,,遇到一對年約40的夫婦前來看房,。他們告訴記者,“是給兒子提前買的,,他現(xiàn)在10歲,,可這房價眼看著一直往上漲,等孩子長大了還不知道要漲到多少,。所以現(xiàn)在提前看看,,有好的就買一套給孩子留著,省得到時候著急�,!�

  “全家團(tuán)圓”:為老人買房

  從事視覺設(shè)計工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年,,不需要為“婚房”發(fā)愁,由于暫時不打算要孩子,,自然也沒有為孩子買房的顧慮,。但是他也想買套房子,“為了把山東老家的父母接過來,。
  盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年,,但是兩人戶口都不在北京,加上此前各種陰差陽錯的原因,,兩人并不具備在這個“嚴(yán)格限購城市”買房的條件,。“我們很想買,,這幾年也攢夠了錢,,本來希望限購政策有松動的一天,但是目前來看幾年內(nèi)大概是沒希望了,�,!�
  最終,他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子,�,!皟�(yōu)點是比北京城區(qū)便宜很多,單價8千多,,相當(dāng)四環(huán)區(qū)域房價的1/3,;缺點就是遠(yuǎn)點,好在我們有車,,每天不上班路況順利的話也就半個小時,。”陳先生說,。
  陳先生告訴記者,,在城區(qū)租一個兩居室的房子,月租金一般不會低于4000元,,而買房子后的月供則遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個數(shù)目,。“有了自己的房子,,才會有家的感覺�,!�

  “夾心層”:望房興嘆

  事實上,,在住房保障還不能完全覆蓋的背景下,雖然剛性需求持續(xù)上漲,但在房價節(jié)節(jié)攀高的背景下,,不少購房者最終只能“望房興嘆”,。
  山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后,在縣城一家企業(yè)從事電工工作,。他和愛人每月收入加起來不到3400元,。他說:“房子漲價太快,每年至少漲了30%,,但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒有變化,。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實�,!笔沸駤烧f,,幸好自己和愛人都是城鎮(zhèn)戶口,去年5月申請保障房,。但是,,目前來看,不論經(jīng)適房還是公租房,,至少還需要等三年時間,。
  記者了解到,以長治縣為例,。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套,。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套,、公租房56套,。2013年至2015年,計劃再開工建設(shè)經(jīng)適房576套,、廉租房108套,、公租房126套。但是工作人員坦言,,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求,。

  高回報引燃投資沖動

  在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”�,!俺捶孔濉笔莻被指責(zé)的群體,。但在投資渠道并不豐富的中國來說,炒房成為不少民眾尋求財產(chǎn)保值增值的重要選擇,。

  存錢不如“囤房”

  “我的父母都是工薪階級,,為了培養(yǎng)我讀書,幾乎耗干所有積蓄,。所以我想自己攢錢買套房子,,不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個三線城市買了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者自己買房時的最初想法。
  和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同,,劉小姐說她買房子是為了投資,。“我們那里結(jié)婚一般要求男方提供婚房,,退一步講也是男方提供首付,,然后雙方一起供房。所以我沒打算要自己準(zhǔn)備婚房”,。
  劉小姐告訴記者,,她2008年6月底畢業(yè)于國內(nèi)一個普通大學(xué),當(dāng)時本碩連讀一共7年,。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開始實習(xí),,畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機(jī)會�,!坝捎趹艨诓辉诒本�,,所以沒辦法在北京買房子,只能回老家去買,�,!�
  雖然碩士學(xué)歷,但工資增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,。她認(rèn)為,,“房價是不會跌的,盡管國家出臺了種種政策,,但是買方愿望太強(qiáng)烈,,房價不會大跌,頂多漲得慢一點”,。
  有了這個念頭以后自己開始攢錢,,差不多兩年后,慢慢有了將近10萬元的積蓄,。按照當(dāng)?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成,。“想到買新房還得要一筆裝修款,,買地段偏的價格便宜的,,將來不容易租出去”。她說,,最終將目標(biāo)定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房,。“面積小,,壓力也�,�,;再加上地段好,既容易出租,,以后也容易出手”。
  而她最終也如愿以償,,買下市區(qū)的一套老公寓,,位于6樓的4樓,60平方米,,二室一廳一廚一衛(wèi),。房子以35萬元成交。
  “父母和朋友幫忙湊齊了首付,,貸款20萬元,,平均月供不到兩千元�,!彼o記者算了筆賬,,“因為地段好,保守估計房子未來每月收1000元租金沒有問題,,所以我月壓力很小,,而且還沒用自己的公積金,用的是商業(yè)貸款,�,!�
  她告訴記者,自己只想著手里有套房子“心里踏實”,,至于將來結(jié)婚也肯定不會住這個房子,。“結(jié)婚還是要買新房子,,到時候再和未來老公一起努力吧,。”

  不經(jīng)意間賺了13萬元

  “我在北京工作,,老家在四川樂山,。”28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,。她在2011年準(zhǔn)備要生孩子的時候,,由于老家房子較小不方便,她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產(chǎn),。
  劉藝說,,孩子3個月時,自己要回北京上班,,所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉,�,!爱�(dāng)時是去年3月,房子能賣到29萬元,,但我覺得行情還不是很好就沒賣,。”
  “后來證明我當(dāng)時的決定是正確的,,房子等到6月才賣的,。”劉藝興奮地說,,她在去年6月以36萬元的價格將待產(chǎn)的房子賣出,。“所有稅費,、中介費都是買方承擔(dān),,幾個月的功夫無意間掙了13萬元�,!眲⑺囎詈笳f:“看來投資房子比什么都靠譜,。”

  需求虛火“灼傷”樓市

  業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時指出,,從2003年以來,,10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個“共性”是,,調(diào)控過多在購房者身上做文章,,實際上是在抑制需求。
  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)指出,,近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓很多人沒有購房資格,,或是提高購房成本,從而減少需求,。
  另一方面,,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮則是因為大量的需求和購買力支撐。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)在全國東,、中,、西部三個區(qū)域選取包括北京、上海,、深圳,、合肥、南昌等30個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn),,2012年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為110.6點,,在上一季度108.3點的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步上升2.3點,。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高,。
  一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,,盡管國家層面這幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策從未放松,但是在地方上,,房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象,。“現(xiàn)在幾乎每個城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場,,都在蓋房子,。”
  除了地方政府為了帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,,以及當(dāng)前國家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外,他說,,最直接的原因則是目前有太多人想買房子,,“因為有龐大的購買群體和需求,才讓房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,,甚至刺激房價越調(diào)越高,。”
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,,中國現(xiàn)在所處的階段決定了中國的購房需求,,一方面數(shù)量龐大,另一方面需求構(gòu)成復(fù)雜,。
  趙路興表示,,在國外,不會像國內(nèi)情況這么復(fù)雜,�,!笆聵I(yè)單位是我國一個較大群體,有數(shù)千萬人,,他們中很多人在九十年代時買房改房,,雖然當(dāng)時還不錯,但從現(xiàn)在來看不僅社區(qū)老舊,,而且戶型小,,缺乏綠化及相關(guān)配套設(shè)施,因此發(fā)展到現(xiàn)在,,這種房子便滿足不了他們的需求,,產(chǎn)生了大量改善性需求,國外就不會出現(xiàn)這種情況,�,!�
  近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后,自住買家成為樓市購買主力,。2月28日,,記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到,,盡管目前尚無房源可售,后期開盤時間預(yù)計在3月中下旬,,但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房,。
  售樓處工作人員告訴記者,新開房源戶型為85平方米的兩房,、105平方米的小三房,,145平方米的四房,均價約為30000元至35000元每平方米,,由于樓盤總價較高,,八成左右的買房者是改善性需求,大多是在浦東生活或工作的市民,。
  此外,,根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的預(yù)判,2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米,,預(yù)計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米,。在結(jié)構(gòu)上,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,,前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力,,后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。
  根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測數(shù)據(jù),,2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中,,北上廣深均位列其中,同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi),,上述14個城市共計將新增約3990萬人,,按人均35平方米計算,新增住房需求共計14.0億平方米,,約占十年間全國新建住房總需求的9%,,占全國新增人口帶來的首置需求的23%。

  “扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮

  “北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%,�,!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,由于北京,、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源,,因此,高級人才,、高管,、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
  陳國強(qiáng)說,除非北京將其資源慢慢分散出去,,或者很多人認(rèn)為北京生存成本過高,,生活壓力過大,才會出現(xiàn)許多人離開北京的情況,。但是,,需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇,,重新再去適應(yīng),,很多人難以做到這點。因此,,類似于北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減,。“而房價高企也正是因為它具有如此大的吸引力,。但這樣的城市在中國并不多,,這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因�,!�
  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡,,制造了部分城市樓市的非理性繁榮,。
  “事實上,在全國范圍內(nèi),,雖然有600多個城市,,但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個�,!比f科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪時表示,,我國一些城市人口多年不增長或者負(fù)增長,成交量,、價低,,而且?guī)缀醪粫䲟Q手,價格長時間段內(nèi)也不會有較大波動,,因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場,。 
  毛大慶表示,,這70個城市的特征在于人均GDP大都超過了4000美元,,比較有活力,城市自有人口,、導(dǎo)入人口較多,,移民、消費均較為活躍,。
  “從市場表現(xiàn)來看,,70個城市大體能分為三類,。”毛大慶說,。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性,、地區(qū)性的核心地區(qū),例如:青島,、杭州,、成都等地,雖然均屬二線城市,,但其地域性,、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點調(diào)控地區(qū),,但由于需求較大,,住房消費持續(xù)、明顯較為強(qiáng)勁,。
  第二種情況的城市多處黃河以北,。在過去兩年中,這些城市并不是調(diào)控重點城市,,因此,,在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下,需求卻跟不上,,因此整體市場顯得較為遲緩,。
  第三種情況多屬南方城市,如東莞,、佛山等地,,呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同,,居民收入較高,,民營經(jīng)濟(jì)較北方活躍發(fā)達(dá)很多,典型的藏富于民,,這些城市與北方同規(guī)模城市比,,房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復(fù)能力強(qiáng),。
  “通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出,,人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚,�,!睆B門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李文溥指出,福建,、廣東等地由于多為勞動密集型企業(yè),,是我國流動人口較多的省份。以福建為例,,過去十年,,福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū),這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲,,這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚,。而福州的五區(qū)八縣之中,五區(qū)上漲88萬,,八縣反而下降8萬,,這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚�,!斑@也能說明供需不平衡的原因所在,,因為人們的流向是一樣的,而地方就那么大,�,!�
  事實上,房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場的動向,。2012年下半年,,早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向,一些大型標(biāo)桿房企毅然重返一線城市積極拿地,,北上廣深再次成為房企爭奪焦點。
  房地產(chǎn)市場一方面是人的集聚,,而另一方面則是錢的集聚,。在記者采訪中發(fā)現(xiàn),雖然杭州樓市庫存仍在高位運行,,但絕大多數(shù)是大戶型,。
  與其他城市不同,杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng),。許多看房者無奈地表示,,杭州有錢人太多了,即使大戶型占比在一半以上,,也不怕賣不出去,。更為關(guān)鍵的是,作為發(fā)達(dá)地區(qū),,浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚,,這也使得大戶型、高房價的傳統(tǒng)得以延續(xù)。

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