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盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),，但住房?jī)r(jià)格卻仍居高不下,。房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，是因?yàn)橥顿Y或投機(jī)者,、開(kāi)發(fā)商情愿空置也不愿意降價(jià),，目的是為了熬過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控周期，從而可以坐等房?jī)r(jià)上漲而賺取差價(jià),。
形成這種預(yù)期的根本原因在于,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早已演變成一個(gè)投資性需求而非消費(fèi)性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，當(dāng)以投資為目的的買房人不理會(huì)房?jī)r(jià)將下跌的市場(chǎng)預(yù)期時(shí),，他們就不會(huì)降價(jià)出售住房，相反還會(huì)積極尋求獲利的交易機(jī)會(huì),，從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少,，甚至相當(dāng)旺盛。這成為當(dāng)前我國(guó)大中型城市中住房空置率如此之高的根本原因之一,。
那么,，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求？筆者認(rèn)為,，這主要是近年來(lái)高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策,。例如，2009年個(gè)人住房信貸規(guī)模約為24600億,，是2008年的4倍多,；2010年第一季度個(gè)人住房信貸規(guī)模達(dá)到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機(jī)者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，投資性需求也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速飆升,。投機(jī)者可以通過(guò)“低買高賣”方式賺取差價(jià)，結(jié)果則導(dǎo)致住房消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買住房,。房地產(chǎn)市場(chǎng)也變成了投資或投機(jī)者主導(dǎo)的天下,。
到目前為止，我們還找不到哪個(gè)國(guó)家的居民會(huì)如此偏好于投資房地產(chǎn),，會(huì)擁有如此之多的住房套數(shù),。這可能是部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結(jié)果之一。由此,，房?jī)r(jià)過(guò)高,、投資性需求過(guò)旺，不僅放大了國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn),，而且還導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無(wú)法得到及時(shí)調(diào)整,。
但是,，我們也應(yīng)該看到，盡管“國(guó)十條”出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)不跌”,，近期市場(chǎng)依然擔(dān)憂繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,，并將加大“國(guó)十條”的實(shí)施與執(zhí)行難度，導(dǎo)致暫時(shí)難以落實(shí)和推出相關(guān)的配套政策措施,，房地產(chǎn)調(diào)控也將進(jìn)入調(diào)控效果的觀察期,。
旺盛的房地產(chǎn)投資性需求非但沒(méi)有減弱，反而還在不斷試探房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線與效果,。如何做到避免房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)影響未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,，又要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，這是目前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨的一個(gè)兩難選擇,。
不過(guò),，依筆者之見(jiàn)，只有繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向,，堅(jiān)決“擠壓”歷年來(lái)形成的房地產(chǎn)泡沫,，中國(guó)才能避免未來(lái)可能出現(xiàn)的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng),。
由此,，我們不必過(guò)于擔(dān)憂加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，相反,，這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為由消費(fèi)主導(dǎo)的市場(chǎng),，是有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的復(fù)雜形勢(shì),，我們必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈,。
(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員) |