時下媒體正熱議國內(nèi)住宅的空置問題,。很多人因為“不知道”而“不高興”,，批評政府部門、數(shù)落水電氣等壟斷國企,，抱怨物業(yè)公司和地產(chǎn)中介,，反正和空置率這項號稱標志樓市健康度的關鍵數(shù)據(jù)沾邊的機構(gòu)一個沒放過,。更有人認為，有關部門隱匿空置率數(shù)據(jù)是為了“托市”,，乃至發(fā)出空置率成為“哥德巴赫猜想”之類的感嘆,。筆者認為，顯然,，這是在毫無理由地貶低哥德巴赫猜想。
空置率這東東,，望文生義,，指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比例。其之所以被國人重視,，在于按國際慣例,，據(jù)說商品房空置率在5%～10%之間為合理,；空置率在10%～20%之間為危險；空置率在20%以上就是嚴重積壓,。不消說,，如今要把空置率搞搞清楚的人，其實是希望借用“國際慣例”來隔山打牛,，諷喻“中國國情”如何離譜,。無非如此。
但筆者卻以為,，由于房地產(chǎn)市場性質(zhì)異化,，空置率已然是個偽問題。刨根問底地窮究空置率是多少,，在當下已然毫無意義,。
一方面，我國房地產(chǎn)市場,，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場,，其投資、投機屬性已日漸占據(jù)統(tǒng)治地位,，房子也已逐步在絕對意義上成為資本品,，愈來愈遠地脫離消費品屬性。這就意味著,，按照一般住房消費屬性測算的空置率指標,，已逐漸失去參考意義。投資者也好,，投機者也罷,，其囤積房產(chǎn)的最直接動機就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房產(chǎn)……空置率越高,，只能說明資本參與度高,，賣方普遍惜售，不能直接構(gòu)成需求不足的判斷依據(jù),。換言之,，當房地產(chǎn)市場屬性已在改變?yōu)橥顿Y、投機為主,，沿用空置率這個指標并不合適,。
另一方面，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率,，不區(qū)分房屋的新舊,，不區(qū)分是已售出還是未售出，不區(qū)分被動還是主動,，直接談論空置率如何高,，如何虛高,，更是缺乏針對性的話題。事實上,，只有未售出的新房屋空置率才可能成為衡量房地產(chǎn)市場供給壓力的參考指標,，而大而化之的空置率是毫無意義的。更何況,，如前所述,，房地產(chǎn)市場的主流需求已在轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂暂^強，對價格不甚敏感的投資,、投機需求,。特別是在土地供給還存在政策背書的“18億畝紅線”前提下，房地產(chǎn)市場上游的瓶頸顯而易見,，空置率根本不足為慮,。只要流動性無限制，有多少空置面積也會被投機者一口吞下,。
一言以蔽之,，高度關注空置率的人，其實并沒有分清所謂均衡和平衡的概念,。那些通過電表,、水表等不確切渠道臆測出空置率，進而以空置率高為論據(jù),，倡言樓市危機迫在眉睫的人,，僅是試圖在消費領域內(nèi)，用供大于求這樣的非平衡論邏輯,，說明市場盡早接受降低價格的必要性,。但從均衡角度看，目前的價格高也罷,，低也罷,，都是動態(tài)均衡的結(jié)果，具有內(nèi)在合理性,。
正是從上述意義上來看,，空置率已是個并不重要的指標。不止如此,，目前與空置率類似的指標還有不少,，比如房價收入比、房價租售比,，其實已經(jīng)在不同方面,，因為市場性質(zhì)改變的同樣原因，失去了參考意義。
確切地說,，分析當前的中國房地產(chǎn)市場必須徹底轉(zhuǎn)換思路，用看待純粹資本品的眼光來看待房地產(chǎn),。事實上,，能決定短期內(nèi)房地產(chǎn)價格走向的基本只剩下兩類指標，一類是流動性指標,，例如信貸政策的松緊,，直接決定了需求對房產(chǎn)價格、漲幅,、漲速的承受力,；另一類是持有的稅費比例，例如物業(yè)稅,、土地超使用年限后的補繳費率標準等,，直接決定了供給方的持有成本和交易時的附加成本。
總而言之,，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)異化為資本游戲場,，其投機本質(zhì)毋須反復論證。長期浸淫其中的人們,，已在多次和政策,、民意的博弈中看透天機，信奉百無禁忌,。再和這些滿是野蠻,、貪婪和瘋狂想法的人討論空置率的統(tǒng)計管道，努力呼吁市場理性,，實在是雞同鴨講,。而善良的人們聚在一起對著偽問題嘆氣，除了被壞蛋們調(diào)笑,，也真看不出有什么實際的價值,。
|
|