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| 新華社發(fā) |
由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失,，“全國(guó)660個(gè)城市是否有6540萬(wàn)套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn),。雖然對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存多少仍有爭(zhēng)論，但券商分析師普遍表示，隨著樓市供應(yīng)面積的增加,，如果成交量仍然沒(méi)有大幅恢復(fù)的話，年底各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存將達(dá)到高峰,。
竣工面積增長(zhǎng) 市場(chǎng)成交低迷
一邊是開(kāi)發(fā)投資,、施工面積、竣工面積的大幅增長(zhǎng),，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑,。券商分析師普遍表示，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)房存貨都很少,，但下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),。“預(yù)計(jì)到年底市場(chǎng)整體庫(kù)存將上升20%-30%,�,！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿表示。
從2009年二季度開(kāi)始,，市場(chǎng)的反彈促使全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工及投資均加速增長(zhǎng),，至2010年一季度同比增長(zhǎng)達(dá)35%，為近兩年來(lái)的最高增速,。
中原地產(chǎn)研究顯示,，經(jīng)歷了一年多的施工周期后,，若按2009年全國(guó)商品住宅投資額增長(zhǎng)率18%預(yù)計(jì)，2010年十家標(biāo)桿房企(保利,、復(fù)地,、富力、華潤(rùn),、金地,、綠城、萬(wàn)科,、雅居樂(lè),、招商和中海)新增供應(yīng)面積將達(dá)到2034萬(wàn)平方米以上。以此計(jì)算,，這些房企下半年的推盤(pán)量將達(dá)到1200萬(wàn)平方米,，即每月平均供應(yīng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米。
以保利地產(chǎn)為例,，根據(jù)已披露的業(yè)績(jī)報(bào)告,，2009年上半年，保利累計(jì)新開(kāi)工268萬(wàn)平方米,，2009年下半年累計(jì)新開(kāi)工則增加至296萬(wàn)平方米,，全年累計(jì)新開(kāi)工564萬(wàn)平方米。而2010年一季度,，保利累計(jì)銷售101.56萬(wàn)平方米,，二季度累計(jì)銷售165.53萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)售出267.09萬(wàn)平方米,。在考慮從開(kāi)工到竣工平均一年周期的前提下,，如果下半年成交量仍沒(méi)有大幅上升，到四季度末保利地產(chǎn)的庫(kù)存大幅上升幾成定局,。
中投證券數(shù)據(jù)顯示,，2010年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5830億元,，同比增長(zhǎng)37.9%,，環(huán)比增長(zhǎng)46.3%。在開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目中,，施工面積,、新開(kāi)工面積和竣工面積分別為23315萬(wàn)平方米、19037萬(wàn)平方米和5200萬(wàn)平方米,，同比分別增長(zhǎng)10.5%,、55.2%和16.2%。與此同時(shí),，在銷售方面,，商品房銷售面積,、商品房銷售金額、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%,、8.0%,、5.9%和13.8%。今年1-6月,，商品房施工面積為308400萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房新開(kāi)工面積為80500萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)67.9%,。
一邊是開(kāi)發(fā)投資、施工面積,、竣工面積的大幅增長(zhǎng),，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對(duì)記者表示,，由于樓市調(diào)控新政后購(gòu)房者觀望心態(tài)普遍,，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來(lái)之際，如果屆時(shí)成交量仍然保持低迷的話,，“開(kāi)發(fā)商目前的低庫(kù)存水平將迅速增加,。”
開(kāi)發(fā)商“延遲開(kāi)盤(pán)” 押寶調(diào)控政策“松綁”
盡管市場(chǎng)成交低迷,，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開(kāi)盤(pán)”,，即使在降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤(pán)中，以樓層朝向,、地段和戶型等不太好的為主。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示,，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下,，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈,，因此調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對(duì)策,。
在竣工面積增長(zhǎng)和市場(chǎng)成交低迷的雙重壓力下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味,。
一方面,，自6月10日恒大在濟(jì)南恒大綠洲項(xiàng)目宣布認(rèn)籌者享受8.5折優(yōu)惠以來(lái)，或明或暗的,，萬(wàn)科,、綠地、中鐵建設(shè)等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商,，也都開(kāi)始“適當(dāng)降價(jià),，配合調(diào)控”,。但另一方面，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開(kāi)盤(pán)”也頻頻出現(xiàn),。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，7月份北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有34個(gè)，包括藍(lán)山國(guó)際,、遠(yuǎn)洋東方,、輝煌·云上、萬(wàn)通天竺新新家園,、領(lǐng)海朗文世家等項(xiàng)目,。然而，截止到記者發(fā)稿為止,，34個(gè)項(xiàng)目中卻仍有超過(guò)一半的項(xiàng)目未如期開(kāi)盤(pán),。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)顯示,，7月份已有11個(gè)樓盤(pán)明確表示延期開(kāi)盤(pán),，另42個(gè)表示預(yù)計(jì)“7月份開(kāi)盤(pán)”的樓盤(pán)，截至目前僅開(kāi)盤(pán)18個(gè),，剩余24個(gè)樓盤(pán)尚未明確開(kāi)盤(pán)日期,。
“上市公司還想撐一撐�,！便y河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對(duì)記者說(shuō),。她分析，在目前出現(xiàn)降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤(pán)中,，以樓層朝向,、地段和戶型等不太好的為主，而對(duì)于那些優(yōu)質(zhì)資源,，目前的價(jià)格依然較為堅(jiān)挺,。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示，由于二季度宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩,，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩的大環(huán)境下,，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈,，因此調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對(duì)策,。
潘瑋表示，目前房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流仍然比較充裕,，如果目前這種狀況持續(xù)下去,，預(yù)計(jì)到今年年底，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題，但如萬(wàn)科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源,，將能堅(jiān)持更長(zhǎng)的時(shí)間,。
數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成,，然而不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo),，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日,，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元,，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城,、恒盛,、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤(pán)力度。分析師表示,，地產(chǎn)商下半年加大推盤(pán)力度,，也從側(cè)面印證了未來(lái)庫(kù)存高峰到來(lái)的情景。
“年末商品房庫(kù)存將迎來(lái)高峰,，上市房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大,。”一位分析師說(shuō),。
京滬深：開(kāi)發(fā)商“磨洋工”堅(jiān)守高房?jī)r(jià)
一邊是持續(xù)走低的樓市成交量,，一邊是依然居高不下的房?jī)r(jià)。進(jìn)入七月,，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚,。記者從北京、上海,、深圳等地的多家機(jī)構(gòu)獲悉,，由于成交量的持續(xù)走低，京滬深三地樓市庫(kù)存略有上升,，消化周期延長(zhǎng),。專家認(rèn)為，樓市庫(kù)存未出現(xiàn)大幅度激增,，與開(kāi)發(fā)商有意“磨洋工”放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊等假象進(jìn)而堅(jiān)守高房?jī)r(jià)密切相關(guān),。目前,，庫(kù)存量正在由底部緩慢回升，但尚未達(dá)到影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全的程度,。
