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在一路狂奔之后,，全國(guó)房?jī)r(jià)5月份的同比漲幅出現(xiàn)了14個(gè)月以來(lái)的首次回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%,，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn),。而銷售面積和銷售額也都比上月明顯下降,。
專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，后幾個(gè)月,，商品房成交量和成交價(jià)會(huì)有更明顯的調(diào)整,，而在資金鏈吃緊的背景下，不排除會(huì)有更多的開發(fā)商加入到降價(jià)促銷的行列,，新一輪降價(jià)潮有望出現(xiàn),。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月份新房?jī)r(jià)格有望首次出現(xiàn)拐點(diǎn),，而全國(guó)房屋價(jià)格也將首次出現(xiàn)整體性下跌,。
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6月10日，長(zhǎng)沙市民在一售樓中心觀看商品房樓盤模型,。
近日,，長(zhǎng)沙房產(chǎn)研究中心公布的長(zhǎng)沙樓市1月至5月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積155.96萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少21.31%,；商品房備案均價(jià)為每平方米4876元，環(huán)比下跌1.42%,�,！ ⌒氯A社記者
龍弘濤 攝 | 數(shù)據(jù) 商品房成交量銳減
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，5月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)回落,，環(huán)比漲幅收窄,，說(shuō)明了樓市新政對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，可以說(shuō),，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭初步得到遏制,。
數(shù)據(jù)顯示，5月份當(dāng)月,，商品房銷售面積6777萬(wàn)平方米,，比上月減少1274萬(wàn)平方米，下降15.8%,；商品房銷售額3335億元,，比上月減少1113億元，下降25.0%,。
上市房企近日公布的數(shù)據(jù)佐證了開發(fā)商5月份的“慘淡”銷售業(yè)績(jī)：地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降25.8%和34.5%,；復(fù)地集團(tuán)環(huán)比下降41.6%和32.6%；綠城集團(tuán)地上銷售面積,、合同銷售金額環(huán)比跌幅近七成,。在港股上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園,、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%,、27%和17%,。據(jù)中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì)，5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上,。
中國(guó)指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,，成交面積幾乎全線下跌,，跌幅約44%。其中,，北京,、上海、深圳,、杭州及南京均跌至歷史最低水平,。
“從銷售面積來(lái)看，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯,，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大,，中西部地區(qū)情況相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)6月份銷售量還將繼續(xù)萎縮,，第三季將可能步入筑底階段,。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),。
近一個(gè)多月來(lái),，中央和地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出籠，不僅新建商品住宅銷售量?jī)r(jià)齊跌,，二手房銷售量也大幅下挫,。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月北京,、天津,、上海、廣州,、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%-80%,，下滑至2007年以來(lái)最低點(diǎn)。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大,，分別為78%和75%,；廣州下滑幅度最小，為32%,。
盡管5月份商品房銷售面積出現(xiàn)大幅萎縮,，但開發(fā)商拿地和投資的熱情似乎并未減弱。
數(shù)據(jù)顯示,，5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3760萬(wàn)平方米,，超過(guò)4月份的3017萬(wàn)平方米，明顯超過(guò)2009年2659萬(wàn)平方米的月均水平,。不過(guò),，楊紅旭預(yù)計(jì)，接下來(lái)土地購(gòu)置面積將趨于回落,。
數(shù)據(jù)顯示,，1月份至5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13917億元,，同比增長(zhǎng)38.2%,，其中5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3985億元，比上月增長(zhǎng)19.4%,。楊紅旭稱,，受嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，接下來(lái),，開發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫,。
現(xiàn)狀 開發(fā)商資金鏈趨于吃緊
楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源5685億元,，比4月份略有上升，相較去年12月份和今年1-2月份則是大幅下降,。這說(shuō)明開發(fā)商資金面最寬松的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,。
分析人士指出，隨著樓市成交陷入低迷,，尤其在央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策的影響下,，不少開發(fā)商的資金鏈在未來(lái)3至6個(gè)月內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)緊張。
根據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì),，截至目前,，共有39家A股上市地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資890億元，不過(guò)仍未獲批,。由于政策及股價(jià)下跌等原因,，此前招商地產(chǎn)、世茂股份已經(jīng)宣布撤銷融資計(jì)劃,。
恒大地產(chǎn)董事局副主席,、總裁夏海鈞認(rèn)為，目前國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉,，國(guó)內(nèi)銀行信貸也逐步收緊,，再加上銷售沒(méi)有有效的增幅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)造成壓力,。開發(fā)商如果不降價(jià),，銷量會(huì)下滑,，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)逐漸增大。
“銷售額的下滑肯定對(duì)房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有影響,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)必須持續(xù)投入的行業(yè),，可調(diào)配資金的減少直接影響到開發(fā)商的后續(xù)投資。一個(gè)明顯的例子是,，開發(fā)商這段時(shí)間在拿地的時(shí)候變得謹(jǐn)慎多了,。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),。
這從一組數(shù)據(jù)中能夠得到佐證,。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，受新政影響,，開發(fā)企業(yè)拿地普遍調(diào)低預(yù)期,，成交面積環(huán)比降幅達(dá)13%。5月,，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地604宗,，環(huán)比減少4%，同比減少16%,；成交土地面積2732.3萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少7%，同比減少18%,。其中,，住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%,，同比減少11%,。
與此同時(shí)，繼2,、3,、4月土地價(jià)格連續(xù)下調(diào)之后，5月樓面地價(jià)與上月持平,。全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1771元每平方米,，環(huán)比下跌1.2%。多宗地塊出現(xiàn)流拍,，中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,，5月7日，北京“順義區(qū)馬坡居住(西側(cè))項(xiàng)目用地”因報(bào)價(jià)低于標(biāo)底而宣告流標(biāo),，5月24日,，北京“房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站9號(hào)地多功能項(xiàng)目用地”等4宗土地因無(wú)人報(bào)價(jià)，均告流拍,。
不過(guò),，也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商資金并沒(méi)有外界傳說(shuō)的那樣“吃緊”。該觀點(diǎn)認(rèn)為,，截至去年年底,，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)4.39萬(wàn)億元，投資只完成3萬(wàn)多億元,，開發(fā)商手里約有1.8萬(wàn)億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看,，雖然增幅有所下降,，但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒(méi)有受到多大影響,，投資資金依然充足,。
進(jìn)程 樓市新一輪降價(jià)潮隱現(xiàn)
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，嚴(yán)格的信貸政策等調(diào)控手段將把銷售量限制在較低水平,，現(xiàn)金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價(jià),；另外，土地增值稅的從嚴(yán)征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步繃緊,，降價(jià)是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇,。
記者了解到，繼恒大地產(chǎn)宣布率先大范圍降價(jià)之后,，其他一些知名房企也開始有所行動(dòng),。知名房企綠地集團(tuán)近日也宣布，對(duì)遍布全國(guó)41個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷,。
楊紅旭稱,，開發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力,。另外,，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過(guò)促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,，從而在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置,。接下來(lái)將有越來(lái)越多城市和開發(fā)商加入到降價(jià)的陣營(yíng)中來(lái)，現(xiàn)在降價(jià)肯定比到第四季度再降價(jià)來(lái)得好,。
“接下來(lái),，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面,，隨著恒大,、萬(wàn)科、綠地等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷,，開發(fā)商降價(jià)現(xiàn)象將越來(lái)越普遍,�,！睏罴t旭說(shuō)�,！�
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，由于開發(fā)商仍處于觀望期，所以目前的降價(jià)仍然是嘗試性的,、階段性的策略,，其目的在于試探市場(chǎng)的反應(yīng)。不過(guò),，一旦房?jī)r(jià)下降的判斷趨于明確,，開發(fā)商將加大降價(jià)的力度和幅度。
來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的下跌,，但跌幅并不明顯,。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到-2.9%和-2.5%，北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%,。
“國(guó)務(wù)院新政是在四月中旬出的,，預(yù)計(jì)在兩三個(gè)月的時(shí)間后，也就是6月底和7月初的時(shí)候,，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)更為明顯的調(diào)整,。”李文杰說(shuō),。
楊紅旭判斷,，后面幾個(gè)月，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)可能將加速出現(xiàn),。4月份,，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅只有0.2%,，6月即有可能接近零增長(zhǎng),。他預(yù)計(jì)，6月份新房?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)拐點(diǎn),，而全國(guó)房屋價(jià)格也將首次出現(xiàn)整體性下跌,。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì),。
陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為,，房?jī)r(jià)是這一輪樓市調(diào)控的重要指標(biāo)之一，如果不促使房?jī)r(jià)回落到一定的區(qū)間，相信政府是不會(huì)收手的,。即便下一步政府沒(méi)有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，只要持續(xù)地、更加嚴(yán)格地執(zhí)行既定政策,，房?jī)r(jià)也將進(jìn)入下降通道,。
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