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近日記者在河北省會石家莊采訪時發(fā)現(xiàn),，在這次宏觀調(diào)控中,，石家莊房價并沒有出現(xiàn)回落，一些樓盤的打折優(yōu)惠有制造噱頭之嫌。即使在恒大地產(chǎn)率先實(shí)行八五折優(yōu)惠后,，位于石家莊的恒大城房價仍然在8000元/平方米,，成為石家莊市區(qū)房價最高樓盤之一,�,；仡櫄v次房地產(chǎn)調(diào)控，每當(dāng)國家政策措施出臺后,，地方政府的調(diào)控細(xì)則都少不了上述內(nèi)容,，其調(diào)控效果并不明顯。事實(shí)上,，每當(dāng)國家調(diào)控政策慢慢淡出后,，捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為又卷土重來,，陷入屢禁不絕的惡性怪圈,。
房價屢調(diào)屢漲未見回落
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，在房地產(chǎn)新政出臺的4月,，石家莊市區(qū)新建商品住房銷售均價為4270元/平方米,，同比增長14.29%、環(huán)比增長3.82%。從成交面積看,，4月石家莊市區(qū)商品住房成交量為35.45萬平方米,，與3月35.14萬平方米的成交量相當(dāng)。1月,、2月的商品住房成交面積分別為40.96萬平方米,、19.87萬平方米,。進(jìn)入5月以來,，記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，房價并沒有下跌,，成交量方面尚無權(quán)威數(shù)據(jù),。
“現(xiàn)在樓市還在博弈，成交量雖然是由購房人說了算,，但房價依然是開發(fā)商說了算,。這場博弈最終考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金實(shí)力以及購房者的心理承受能力”，石家莊市一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說,。但伴隨石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”初見成效,，城市環(huán)境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升,，開發(fā)商開發(fā)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升,。從去年底至今年春季的房子熱賣，開發(fā)商的資金鏈沒有受到大的影響,。此外,，石家莊城中村及市區(qū)二環(huán)以內(nèi)開發(fā)的樓盤較為集中，也造成了房價的居高不下,。
對于房價,，石家莊市委市政府決策咨詢委員會副主任郭省和趙勝都認(rèn)為會相對穩(wěn)定，并呈現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的態(tài)勢,。趙勝分析,，經(jīng)過2008年的市場洗禮后，現(xiàn)在開發(fā)商都很理性,，會根據(jù)銷售計劃,、項(xiàng)目進(jìn)度、市場預(yù)期綜合調(diào)價,，房價會呈現(xiàn)緩漲的趨勢,。如果項(xiàng)目工程進(jìn)度、整體形象沒有出現(xiàn)明顯提升,，項(xiàng)目一般不會出現(xiàn)大幅漲價,。
房價高漲預(yù)期依然樂觀
前不久在石家莊舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任教授、博士生導(dǎo)師鐘偉認(rèn)為,，2000年到2004年,，房價上漲非常平穩(wěn)，2005年之后到現(xiàn)在,，由于各種調(diào)控措施的出臺,，房價的波動性開始增加，無論政府出臺怎樣的政策,，這種調(diào)控政策的持續(xù)效果通常延續(xù)兩個季度多一點(diǎn),，有的政策甚至一個季度之內(nèi)要變，如果后續(xù)沒有什么新的政策出臺,，政府的治理能力也沒有比2005年有顯著的改善,。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，效果也不會有大的顯現(xiàn),。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長張鳳珠認(rèn)為,，石家莊屬于二線城市，沒有像一線城市那樣有所謂的過熱,，或者是調(diào)控之后驟然變冷,，這與石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是基本相適應(yīng)，跟當(dāng)?shù)厝司杖胨接嘘P(guān)系,。部分業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為,，石家莊作為二三線城市，相對與周邊城市來說本身房價不是特別高,。尤其是市政府500萬人口的城市規(guī)劃,，屆時必將產(chǎn)生一個更加龐大的房源需求市場。所以房子“不愁賣”,，有不愿透露姓名的開發(fā)商稱：由于上半年的火爆銷售狀況,，項(xiàng)目全年的銷售額已基本完成，因此本地政策未明朗前,，項(xiàng)目不會出現(xiàn)降價狀況,。目前，萬達(dá),、恒大,、萬科等著名地產(chǎn)商已紛紛進(jìn)駐石家莊，他們帶來高品質(zhì)樓盤的同時,，也帶來了高房價,。此外，石家莊未來三五年內(nèi)將建設(shè)地鐵,、環(huán)城水系,，京石、石太、石青,、石鄭高鐵的陸續(xù)建設(shè)和開通使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢日益明顯,，城市配套日漸完善�,；诖�,，石家莊本地人和外地人都對房價上漲有樂觀預(yù)期。
保障房供應(yīng)令人擔(dān)憂
目前中央和地方政府出臺的調(diào)控措施可以概括為三大類,，從目前的執(zhí)行效果來看,，力度仍然不足。一是運(yùn)用金融杠桿,，通過加息,、提高首付比例抑制住房投資需求,。本次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就是如此,，各地方銀行聽命于總行，會嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸政策,，而地方政府運(yùn)用金融杠桿調(diào)控本地房地產(chǎn)市場的手段不足,、空間有限。但是,，房貸新政出臺后,，銀行、房管部門沒有實(shí)現(xiàn)信息共享,，第二套,、第三套房認(rèn)定困難，難以實(shí)現(xiàn)“精確打擊”,，新政效果打了折扣,。二是增加土地供應(yīng)，增加商品房和保障房供應(yīng),。這是地方政府最應(yīng)該做,，也是做得最不夠的。河北省住建廳的一項(xiàng)統(tǒng)計讓人不無擔(dān)憂：今年以來,，河北省各設(shè)區(qū)市的保障性住房項(xiàng)目開工不足1/3,，顯示出地方政府建設(shè)保障房的積極性不高、動力不足,。
此外,，一個城市的土地供應(yīng)取決于城市規(guī)劃，土地位置,、面積全部由政府決定,，土地價格由市場決定。在一程度上，政府掌握了土地供應(yīng),，也間接掌握了土地價格,。以石家莊為例，近年來,，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)多由城中村改造產(chǎn)生,，每家每戶動輒上百萬的補(bǔ)償款和2至3套的回遷安置房補(bǔ)償，使得開發(fā)商的開發(fā)成本大大增加,，不得不靠大幅提高房價收回成本,，最終埋單的將是購買商品房的人群。由此來看,，房價沒有下降的理由,。石家莊市裕華區(qū)萬達(dá)廣場是近年來少有的房地產(chǎn)大項(xiàng)目，項(xiàng)目用地全部來自尖嶺村拆遷,。萬達(dá)廣場6月初即將開盤,，住宅價格將達(dá)到7000元至8000元/平方米，商鋪價格達(dá)3萬元/平方米,，創(chuàng)下本區(qū)域內(nèi)房價之最,，與市中心黃金地段的房價不相上下。
三是打擊房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法違規(guī)行為,。這種調(diào)控手段行政成本最高,，調(diào)控效果也最差，特別是在供不應(yīng)求的賣方市場中,，其調(diào)控效果會蒼白無力,。4月中旬，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個多月后,，河北省的調(diào)控細(xì)則才出臺,。日前，河北省住建廳等十部門聯(lián)合下發(fā)通知,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為,，包括囤地、炒地行為,；違規(guī)銷售,、捂盤惜售、囤積房源,、散布虛假信息,；違法發(fā)布廣告、虛假廣告,、合同欺詐等行為,。
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