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在新一輪樓市調(diào)控政策和地方調(diào)控政策紛紛出臺后，僵持了一個多月,，房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了松動的跡象,。近日，深圳首個在售樓盤低調(diào)降價,，刺激銷售,，市場出現(xiàn)回暖跡象。但是,，購房者認為“降價”只是開發(fā)商放出的煙霧彈,，開發(fā)商仍然掌控房價話語權。專家指出,，要使房價回落合理區(qū)間,，應該結(jié)束開發(fā)商喊價的時代。
打折,，真的“狼來了”,？
繼恒大地產(chǎn)“八五折”讓利銷售風波之后,，沉寂了一段時期房地產(chǎn)市場又掀降價波瀾。近日,，深圳本土知名房企佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的三個在售樓盤——金翠園,、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷。這是深圳首次出現(xiàn)的在售樓盤降價,，一時間招攬了眾多的人氣,，許多市民紛紛致電垂詢和前往看樓。
位于深圳羅湖中心區(qū)的金翠園是典型的學區(qū)房,，生活配套設施完善,，學校密集，因此受到了業(yè)主的高度關注,。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說,，金翠園拿出了四至27樓的多種戶型讓利促銷，市場反饋非常好,，周末兩天單小戶型就已經(jīng)賣出了20多套,，目前各種戶型只剩下兩三套,。
據(jù)汪美紅介紹,，此次讓利促銷幅度在20%左右，價錢十分優(yōu)惠,。以小戶型為例,，一口價24000元，比之前優(yōu)惠了5000元/平方米,。120平方米的大房型優(yōu)惠價為27000元至35000元,，80平方米的小三房優(yōu)惠價為25000元至29000元，基本上都是打八折,，并且,，優(yōu)惠戶型全部是帶裝修的成品房，貨真價實,。
與金翠園相似,，佳兆業(yè)旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價單位,。上品雅園含精裝修均價每平方米降價3000元左右,，茗萃園均將降幅最少也到達了每平方米2000元以上。
至于讓利的原因,，金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說,，促銷是因為紀念公司11周年慶，上市公司要做的一點讓利活動,，并不存在資金回籠的壓力及市場低迷倒逼降價,。
看不懂的房價，開發(fā)商的獨角戲
與恒大地產(chǎn)率先“打折”時市場一片嘩然不同，此次深圳在售樓盤降價各界輿論反應平平,。市民對房價已經(jīng)產(chǎn)生“免疫力”,，認為房價升降實質(zhì)上就是開發(fā)商的“獨角戲”。
此前,，恒大地產(chǎn)率先拋出了“八五折”的突圍政策,，正當人們欣喜地認為調(diào)控政策發(fā)揮效力，樓市的進入下行區(qū)間時,，恒大“打折”突然喊停,，許多前往垂詢的購房者甚至認為恒大是“真打折，假降價”,，利用公眾對房價的心理預期忽悠了市場,。
但這不是個案，繼恒大打折之后,，深圳媒體又大幅報道深圳出現(xiàn)首個暴跌樓盤,，新盤價格跌破一萬元，與目前深圳房地產(chǎn)均價兩萬元相比無疑是“腰斬”,。當購房者興沖沖地前往購房時,，卻被告知是“內(nèi)部價”，而且也只成交了一套,。
深圳市民邵高杰認為,，樓市是一個猜不透的謎，房價更是讓人看不懂想不明白,�,！伴_發(fā)商為什么可以定價這么高，今天說降就降,，明天說漲就漲,，沒有一點規(guī)律可言，我們這些買房的小老百姓被沒有道理的數(shù)字玩得暈頭轉(zhuǎn)向,�,！彼f。
邵高杰說出了很多人對房地產(chǎn)市場心中的疑問,。許多市民對開發(fā)商以“打折”牟取人氣的行為很反感,，“開發(fā)商利用自己的強勢地位不斷地刺激市場，愚弄百姓,，房價就他一個人說了算,。”市民楊一為開發(fā)商綁架房價憤憤不平,。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析,，房地產(chǎn)定價有兩條規(guī)律,，一是現(xiàn)行的“認知機制”，它由供求決定,，通俗而言即“眾人拾柴火焰高”,，由市場完全決定房價。另一種是“成本核算機制”,，計算土地成本,、工程造價、人工,、利息等等因素后核定房價,。
“由于目前房地產(chǎn)市場信息混亂，購房的剛性需求維持高位,，開放的房地產(chǎn)市場沒有一個合理的定價基礎和機制,，導致房價就像脫韁的野馬，毫無道理可言,�,！表n世同說。
專家：結(jié)束開發(fā)商閉門喊價的時代
撲朔迷離的“打折”鬧劇,，真真假假的降價風波,，購房者已經(jīng)對房地產(chǎn)這個沒有游戲規(guī)則的“獨角戲”深感無奈，市場出現(xiàn)了“審丑”疲勞,。專家認為,，房價的操控權全權握在開發(fā)商手中,，欲使房價回落合理區(qū)間,，必須建立合理的定價機制，結(jié)束開發(fā)商喊價的時代,。
建議一：公開成本核算,。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認為，成本核算機制應介入房價制定,，改善市場定價的無序狀態(tài),。“政府可以定期公布行業(yè)的基本成本情況,，如地價,、工程造價、稅收比重,、利息等,，讓買房者對房價構(gòu)成心里有數(shù)�,！�
韓世同說,，公布房地產(chǎn)成本實質(zhì)上并不涉及商業(yè)核心秘密,，透明化相反會起到有效的監(jiān)督作用，每個開發(fā)商都有必要公布成本,。但同時,，韓世同指出，公開成本并不能防止房價暴漲,，它只是市場定價機制的一個合理補充,。
建議二：擴大土地供應。深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為,，供求關系的極度失衡導致了目前我國房地產(chǎn)市場仍然是由開發(fā)商主導,，而非成本決定，開發(fā)商可以漫天喊價無所顧忌,。因此,，擴大土地供應，完善保障性住房政策,，是有效調(diào)控房價的根本,。
“依靠市場來定價，靈活運用市場的調(diào)配功能,，前提必須是市場供求關系基本平衡,。但是目前供求的矛盾使得市場定價失靈，政府應立即介入,，結(jié)束開發(fā)商喊價的時代,。要使房價回落合理區(qū)間，必須是政府有限參與下調(diào)節(jié)供求關系的平衡,，例如擴大土地供應量,。”高海燕說,。
建議三：壓制商品房的投資性功能,。韓世同分析，目前我國房地產(chǎn)市場自住房型占少數(shù),，投資房型占絕大多數(shù),，房子事實上已經(jīng)成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價格承受能力不同,，投資型需求把自住型需求排擠在市場之外,，造成了資源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能,。
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