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在新一輪樓市調(diào)控政策和地方調(diào)控政策紛紛出臺(tái)后,，僵持了一個(gè)多月,，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象,。近日，深圳首個(gè)在售樓盤(pán)低調(diào)降價(jià),，刺激銷(xiāo)售，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象,。但是,，購(gòu)房者認(rèn)為“降價(jià)”只是開(kāi)發(fā)商放出的煙霧彈，開(kāi)發(fā)商仍然掌控房?jī)r(jià)話語(yǔ)權(quán)。專(zhuān)家指出,，要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間,，應(yīng)該結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。
打折,，真的“狼來(lái)了”,？
繼恒大地產(chǎn)“八五折”讓利銷(xiāo)售風(fēng)波之后，沉寂了一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)又掀降價(jià)波瀾,。近日,，深圳本土知名房企佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的三個(gè)在售樓盤(pán)——金翠園、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷(xiāo),。這是深圳首次出現(xiàn)的在售樓盤(pán)降價(jià),，一時(shí)間招攬了眾多的人氣，許多市民紛紛致電垂詢(xún)和前往看樓,。
位于深圳羅湖中心區(qū)的金翠園是典型的學(xué)區(qū)房,，生活配套設(shè)施完善，學(xué)校密集,，因此受到了業(yè)主的高度關(guān)注,。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說(shuō)，金翠園拿出了四至27樓的多種戶(hù)型讓利促銷(xiāo),，市場(chǎng)反饋非常好,，周末兩天單小戶(hù)型就已經(jīng)賣(mài)出了20多套，目前各種戶(hù)型只剩下兩三套,。
據(jù)汪美紅介紹,，此次讓利促銷(xiāo)幅度在20%左右，價(jià)錢(qián)十分優(yōu)惠,。以小戶(hù)型為例,，一口價(jià)24000元，比之前優(yōu)惠了5000元/平方米,。120平方米的大房型優(yōu)惠價(jià)為27000元至35000元,，80平方米的小三房?jī)?yōu)惠價(jià)為25000元至29000元，基本上都是打八折,，并且,，優(yōu)惠戶(hù)型全部是帶裝修的成品房，貨真價(jià)實(shí),。
與金翠園相似,，佳兆業(yè)旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價(jià)單位,。上品雅園含精裝修均價(jià)每平方米降價(jià)3000元左右,，茗萃園均將降幅最少也到達(dá)了每平方米2000元以上。
至于讓利的原因，金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說(shuō),，促銷(xiāo)是因?yàn)榧o(jì)念公司11周年慶,，上市公司要做的一點(diǎn)讓利活動(dòng)，并不存在資金回籠的壓力及市場(chǎng)低迷倒逼降價(jià),。
看不懂的房?jī)r(jià),，開(kāi)發(fā)商的獨(dú)角戲
與恒大地產(chǎn)率先“打折”時(shí)市場(chǎng)一片嘩然不同，此次深圳在售樓盤(pán)降價(jià)各界輿論反應(yīng)平平,。市民對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生“免疫力”,，認(rèn)為房?jī)r(jià)升降實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商的“獨(dú)角戲”。
此前,，恒大地產(chǎn)率先拋出了“八五折”的突圍政策,，正當(dāng)人們欣喜地認(rèn)為調(diào)控政策發(fā)揮效力，樓市的進(jìn)入下行區(qū)間時(shí),，恒大“打折”突然喊停,，許多前往垂詢(xún)的購(gòu)房者甚至認(rèn)為恒大是“真打折，假降價(jià)”,，利用公眾對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期忽悠了市場(chǎng),。
但這不是個(gè)案，繼恒大打折之后,，深圳媒體又大幅報(bào)道深圳出現(xiàn)首個(gè)暴跌樓盤(pán),，新盤(pán)價(jià)格跌破一萬(wàn)元，與目前深圳房地產(chǎn)均價(jià)兩萬(wàn)元相比無(wú)疑是“腰斬”,。當(dāng)購(gòu)房者興沖沖地前往購(gòu)房時(shí),，卻被告知是“內(nèi)部?jī)r(jià)”，而且也只成交了一套,。
深圳市民邵高杰認(rèn)為,，樓市是一個(gè)猜不透的謎，房?jī)r(jià)更是讓人看不懂想不明白,�,！伴_(kāi)發(fā)商為什么可以定價(jià)這么高，今天說(shuō)降就降,，明天說(shuō)漲就漲，沒(méi)有一點(diǎn)規(guī)律可言,，我們這些買(mǎi)房的小老百姓被沒(méi)有道理的數(shù)字玩得暈頭轉(zhuǎn)向,。”他說(shuō),。
邵高杰說(shuō)出了很多人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)心中的疑問(wèn),。許多市民對(duì)開(kāi)發(fā)商以“打折”牟取人氣的行為很反感，“開(kāi)發(fā)商利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位不斷地刺激市場(chǎng)，愚弄百姓,，房?jī)r(jià)就他一個(gè)人說(shuō)了算,。”市民楊一為開(kāi)發(fā)商綁架房?jī)r(jià)憤憤不平,。
廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析,，房地產(chǎn)定價(jià)有兩條規(guī)律，一是現(xiàn)行的“認(rèn)知機(jī)制”,，它由供求決定,，通俗而言即“眾人拾柴火焰高”，由市場(chǎng)完全決定房?jī)r(jià),。另一種是“成本核算機(jī)制”,，計(jì)算土地成本、工程造價(jià),、人工,、利息等等因素后核定房?jī)r(jià)。
“由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂,，購(gòu)房的剛性需求維持高位,，開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)合理的定價(jià)基礎(chǔ)和機(jī)制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)就像脫韁的野馬,，毫無(wú)道理可言,。”韓世同說(shuō),。
專(zhuān)家：結(jié)束開(kāi)發(fā)商閉門(mén)喊價(jià)的時(shí)代
撲朔迷離的“打折”鬧劇,，真真假假的降價(jià)風(fēng)波，購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)沒(méi)有游戲規(guī)則的“獨(dú)角戲”深感無(wú)奈,，市場(chǎng)出現(xiàn)了“審丑”疲勞,。專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)的操控權(quán)全權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手中,，欲使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間,，必須建立合理的定價(jià)機(jī)制，結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代,。
建議一：公開(kāi)成本核算,。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，成本核算機(jī)制應(yīng)介入房?jī)r(jià)制定,，改善市場(chǎng)定價(jià)的無(wú)序狀態(tài),。“政府可以定期公布行業(yè)的基本成本情況,，如地價(jià),、工程造價(jià),、稅收比重、利息等,，讓買(mǎi)房者對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成心里有數(shù),。”
韓世同說(shuō),，公布房地產(chǎn)成本實(shí)質(zhì)上并不涉及商業(yè)核心秘密,，透明化相反會(huì)起到有效的監(jiān)督作用，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有必要公布成本,。但同時(shí),，韓世同指出，公開(kāi)成本并不能防止房?jī)r(jià)暴漲,，它只是市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的一個(gè)合理補(bǔ)充,。
建議二：擴(kuò)大土地供應(yīng)。深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為,，供求關(guān)系的極度失衡導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo),，而非成本決定，開(kāi)發(fā)商可以漫天喊價(jià)無(wú)所顧忌,。因此,，擴(kuò)大土地供應(yīng)，完善保障性住房政策,，是有效調(diào)控房?jī)r(jià)的根本,。
“依靠市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，靈活運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)配功能,，前提必須是市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡,。但是目前供求的矛盾使得市場(chǎng)定價(jià)失靈，政府應(yīng)立即介入,，結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代,。要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間，必須是政府有限參與下調(diào)節(jié)供求關(guān)系的平衡,，例如擴(kuò)大土地供應(yīng)量,。”高海燕說(shuō),。
建議三：壓制商品房的投資性功能,。韓世同分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住房型占少數(shù),，投資房型占絕大多數(shù),，房子事實(shí)上已經(jīng)成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價(jià)格承受能力不同,，投資型需求把自住型需求排擠在市場(chǎng)之外,，造成了資源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能,。
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