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決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現金流。從未來政策的空間而言,，有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間,。
回顧房產新政一個月以來市場的變化，有三個特點值得關注：一是成交量銳減：比如,，北京交易量和去年同期比較,，下降幅度高達53.3%，和新政出臺前一個月環(huán)比,，亦大跌近40%,，而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多；二是價格堅挺,，盡管成交量銳減,，但一線城市的價格無論同比還是環(huán)比，并沒有出現明顯的松動,。比如,，4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%,，這已經是連續(xù)10個月漲幅擴大,；其三，各種解讀政策的版本滿天飛,，開發(fā)商和政策博弈的心態(tài)躍然,。
實事求是而言，以“國十條”為代表的房地產新政,，以打擊投資,、投機等不合理的需求為切入點,，以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段，以堅決遏制部分城市的房價過快上漲為基本政策目標,，在短短的一個月時間內,，基本扭轉了房地產市場的預期：在新政出臺之前，由于房價的瘋漲,，絕大多數人形成了房價會繼續(xù)瘋漲的預期,，引發(fā)了恐慌性的購房需求，一個月后,，這種不理性的預期得到了有力的扭轉,。根據各大媒體的調查，認為房價會繼續(xù)瘋漲的比例已大大降低,。這意味著房地產新政已初見成效,，預期的扭轉為下一步房價的合理回歸打下了一個較好的基礎。
特別是我們看到,，繼恒大地產5月5日宣布打折以來,，作為房地產龍頭的萬科亦舉起了促銷大旗，堅挺的價格出現了松動跡象,。但很多人擔心,，萬科的降價舉動將不會引發(fā)2008年的“帶頭效應”，因為2008年時房地產企業(yè)資金鏈普遍緊張,，萬科的降價成為壓垮開發(fā)商心理防線的最后一根稻草,，而在今年開發(fā)商現金普遍豐盈的情況下，足以讓開發(fā)商扛一年之久,，所以,，期待出現2008年那樣的降價潮不現實。
事實并非如此,，目前的房地產市場,，量縮已是不爭的事實，而量縮是否引發(fā)價跌,，取決于三大因素：其一,，是政策的執(zhí)行力，歷史教訓昭示,，政策如果沒有執(zhí)行力,，價格下跌就是幻想；其二,，開發(fā)商的現金情況,；其三,，競爭對手的價格策略,。在筆者看來，決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現金流。而從未來政策的空間而言,，有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間：
一是一季度中國經濟增長了11.9%,，這意味著在遏制房價時，經濟增長不會跌破政策底線,；二是對地方財政的影響,，前不久國家發(fā)改委的官員公開表示，地方政府的債務風險并不大,，暗示著房地產新政不會受地方債務加劇的要挾,；其三，目前房地產依然是暴利行業(yè),，即使房價下跌30%,，房地產暴利的屬性不會改變，這一點非常重要,。這意味著,，在房價下跌30%的情況下，開發(fā)商不會壓縮投資,，因為其利潤空間依舊寬廣,。這三點理由，足以給政策持續(xù)加壓,、迫使房價理性回歸提供足夠的保障,。如果說開發(fā)商手里足額的現金是最大障礙的話，這其實只是個靜態(tài)的理解,，現金流必須動態(tài)予以判斷,。不可否認，開發(fā)商手里的現金的確比2008年的時候要充裕,，但應當看到,，在國家基本關閉了開發(fā)商的信貸融資和股權融資的情況下，70%以上的負債比例讓開發(fā)商的資金狀況并沒有顯示的那么良好,，以萬科為例,，2009年底現金流雖然高達230億元，但其負債卻高達990多億元,，一旦國家繼續(xù)收緊,，現金流很快吃緊。
筆者最擔心兩點：一是在數據混亂的情況下,，開發(fā)商唱“苦肉計”,，以房價暴跌的虛假數據為政策減壓；二是某些地方政府執(zhí)行不力,，房地產新政一月以來,，大多數地方政府至今仍未出臺實施細則,。既然“國十條”明確，控制房價不力的地方要追責,，那就從督促地方政府盡快出臺細則追起吧,。 |