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決定未來(lái)房?jī)r(jià)的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流,。從未來(lái)政策的空間而言,，有三個(gè)因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間。
回顧房產(chǎn)新政一個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的變化,，有三個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：一是成交量銳減：比如,，北京交易量和去年同期比較，下降幅度高達(dá)53.3%,，和新政出臺(tái)前一個(gè)月環(huán)比,，亦大跌近40%，而廣州在新政出臺(tái)之后簽約量同比下降了60%多,；二是價(jià)格堅(jiān)挺,，盡管成交量銳減，但一線城市的價(jià)格無(wú)論同比還是環(huán)比,，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng),。比如，4月份,，北京房屋銷售價(jià)格同比上漲14.7%,，這已經(jīng)是連續(xù)10個(gè)月漲幅擴(kuò)大；其三,，各種解讀政策的版本滿天飛,，開發(fā)商和政策博弈的心態(tài)躍然,。
實(shí)事求是而言，以“國(guó)十條”為代表的房地產(chǎn)新政,，以打擊投資,、投機(jī)等不合理的需求為切入點(diǎn)，以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段,，以堅(jiān)決遏制部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為基本政策目標(biāo),，在短短的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，基本扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期：在新政出臺(tái)之前,，由于房?jī)r(jià)的瘋漲,，絕大多數(shù)人形成了房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)瘋漲的預(yù)期，引發(fā)了恐慌性的購(gòu)房需求,，一個(gè)月后,，這種不理性的預(yù)期得到了有力的扭轉(zhuǎn)。根據(jù)各大媒體的調(diào)查,，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)瘋漲的比例已大大降低,。這意味著房地產(chǎn)新政已初見成效，預(yù)期的扭轉(zhuǎn)為下一步房?jī)r(jià)的合理回歸打下了一個(gè)較好的基礎(chǔ),。
特別是我們看到，繼恒大地產(chǎn)5月5日宣布打折以來(lái),，作為房地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科亦舉起了促銷大旗,，堅(jiān)挺的價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。但很多人擔(dān)心,，萬(wàn)科的降價(jià)舉動(dòng)將不會(huì)引發(fā)2008年的“帶頭效應(yīng)”,，因?yàn)?008年時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張，萬(wàn)科的降價(jià)成為壓垮開發(fā)商心理防線的最后一根稻草,，而在今年開發(fā)商現(xiàn)金普遍豐盈的情況下,，足以讓開發(fā)商扛一年之久，所以,，期待出現(xiàn)2008年那樣的降價(jià)潮不現(xiàn)實(shí),。
事實(shí)并非如此，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),，量縮已是不爭(zhēng)的事實(shí),，而量縮是否引發(fā)價(jià)跌，取決于三大因素：其一,，是政策的執(zhí)行力,，歷史教訓(xùn)昭示，政策如果沒(méi)有執(zhí)行力,，價(jià)格下跌就是幻想,；其二,，開發(fā)商的現(xiàn)金情況；其三,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略,。在筆者看來(lái)，決定未來(lái)房?jī)r(jià)的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流,。而從未來(lái)政策的空間而言,，有三個(gè)因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間：
一是一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了11.9%，這意味著在遏制房?jī)r(jià)時(shí),，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)跌破政策底線,；二是對(duì)地方財(cái)政的影響，前不久國(guó)家發(fā)改委的官員公開表示,，地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不大,，暗示著房地產(chǎn)新政不會(huì)受地方債務(wù)加劇的要挾；其三,，目前房地產(chǎn)依然是暴利行業(yè),，即使房?jī)r(jià)下跌30%，房地產(chǎn)暴利的屬性不會(huì)改變,，這一點(diǎn)非常重要,。這意味著，在房?jī)r(jià)下跌30%的情況下,，開發(fā)商不會(huì)壓縮投資,，因?yàn)槠淅麧?rùn)空間依舊寬廣。這三點(diǎn)理由,，足以給政策持續(xù)加壓,、迫使房?jī)r(jià)理性回歸提供足夠的保障。如果說(shuō)開發(fā)商手里足額的現(xiàn)金是最大障礙的話,，這其實(shí)只是個(gè)靜態(tài)的理解,，現(xiàn)金流必須動(dòng)態(tài)予以判斷。不可否認(rèn),，開發(fā)商手里的現(xiàn)金的確比2008年的時(shí)候要充裕,，但應(yīng)當(dāng)看到，在國(guó)家基本關(guān)閉了開發(fā)商的信貸融資和股權(quán)融資的情況下,，70%以上的負(fù)債比例讓開發(fā)商的資金狀況并沒(méi)有顯示的那么良好,，以萬(wàn)科為例，2009年底現(xiàn)金流雖然高達(dá)230億元,，但其負(fù)債卻高達(dá)990多億元,，一旦國(guó)家繼續(xù)收緊，現(xiàn)金流很快吃緊。
筆者最擔(dān)心兩點(diǎn)：一是在數(shù)據(jù)混亂的情況下,，開發(fā)商唱“苦肉計(jì)”,，以房?jī)r(jià)暴跌的虛假數(shù)據(jù)為政策減壓；二是某些地方政府執(zhí)行不力,，房地產(chǎn)新政一月以來(lái),，大多數(shù)地方政府至今仍未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。既然“國(guó)十條”明確,，控制房?jī)r(jià)不力的地方要追責(zé),，那就從督促地方政府盡快出臺(tái)細(xì)則追起吧。 |