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號(hào)稱“史上最嚴(yán)酷房產(chǎn)新政”的“國(guó)十條”問世半月有余,，人們的熱烈討論和當(dāng)事各方的揣測(cè)謀動(dòng)交織在一起,，一個(gè)復(fù)雜而遠(yuǎn)未達(dá)至均衡的圖景正在展開：一方面,，杭州,、深圳,、北京和上海這些政策直指之地即刻生變,，在政策出臺(tái)后的第一周市場(chǎng)交易量銳減（分別下降73%,、64%,、45%,、38%,，中國(guó)指數(shù)研究院），另一方面,，在房?jī)r(jià)體現(xiàn)了“黏性”的時(shí)滯后,，恒大地產(chǎn)率先舞起了降價(jià)的大旗,。可以預(yù)見,，更多的地方政府將尾隨北京和深圳“表態(tài)”其地方新政,，更多的房地產(chǎn)商也將跟隨降價(jià)。
這個(gè)圖景在未來(lái)將如何演化?
截至目前,，除了少數(shù)泡沫破裂的悲觀言論外（后文展開）,，主流觀點(diǎn)似乎是，一線城市的房?jī)r(jià)將下跌20%左右,，但其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系的影響基本可控,。
這個(gè)專欄的設(shè)想一直是專注于金融和宏觀領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)這樣的熱點(diǎn)話題其實(shí)并不敢置喙,，但看來(lái)看去,，卻不得不說(shuō)，因?yàn)橹袊?guó)目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一舉一動(dòng)不僅將左右近期的宏觀全局,，還將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式乃至未來(lái)10余年的城市化進(jìn)程影響深遠(yuǎn),。
需求vs供給
話還是要從房?jī)r(jià)說(shuō)起。到底是需求（包括投機(jī)）過于旺盛,，還是供給不足帶來(lái)了短缺,？?jī)煞接^點(diǎn)各執(zhí)一詞。
謝國(guó)忠一直是泡沫論的領(lǐng)袖人物,。他基于數(shù)據(jù)的嚴(yán)謹(jǐn)推理和神奇靈感輝映,，讓人很難反對(duì)。他的觀點(diǎn)很清晰：除了投機(jī)大量存在外,，由于擔(dān)心收入永遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲,，中國(guó)的中產(chǎn)階層正在以超出自己支付能力的負(fù)債水平急著買房，而真實(shí)的負(fù)利率是這一切的基礎(chǔ),。此外,，地價(jià)被高估。隨著2012年全球利率水平恢復(fù)正常,，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將被刺破,，屆時(shí)銀行業(yè)將不得不痛苦地收拾由于地價(jià)下跌而帶來(lái)的壞賬攤子。
任志強(qiáng)被認(rèn)為充滿爭(zhēng)議（我卻認(rèn)為他是地產(chǎn)領(lǐng)域最為嚴(yán)謹(jǐn)理性的思考者）,，他堅(jiān)稱中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有泡沫,，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)暴漲不能被理解為市場(chǎng)的整體問題。在他看來(lái),，是供給短缺導(dǎo)致了價(jià)格居高不下（圖1）,。
兩方的代表人物都訓(xùn)練有素，富有洞見,，且都是我佩服的意見領(lǐng)袖,，最聰明的辦法是都同意，并做些補(bǔ)充,。從需求看,，2009年居民貸款迅猛攀升，年底余額達(dá)到8.2萬(wàn)億元,，這確實(shí)和低利率有關(guān),。考慮到26.9萬(wàn)億元的居民存款余額,，以及相對(duì)于收入的儲(chǔ)蓄上升（圖2）,，從宏觀角度出發(fā)，居民的貸款還是可以被消化的,。最恐怖的將是地價(jià)和與此相關(guān)的銀行壞賬（后文展開）,。在我看來(lái)，2012年如果泡沫破裂,，大概會(huì)是一個(gè)相對(duì)溫和的破裂,。如果政策得當(dāng)，地價(jià)問題的徹底爆發(fā)大約會(huì)在更遠(yuǎn)的未來(lái),。
再來(lái)看供給,。任志強(qiáng)的數(shù)據(jù)是按月累計(jì)的購(gòu)置土地增長(zhǎng)，該圖一目了然,，假設(shè)其他條件不變,，供給下降，價(jià)格必然要上去,。國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù)（圖3）時(shí)間段相對(duì)短,，除了2009年之外，和圖2說(shuō)明了類似的情況,。
2010年的土地供應(yīng)據(jù)說(shuō)將有所改觀,。根據(jù)國(guó)土部披露的數(shù)據(jù)，全國(guó)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為18萬(wàn)公頃,，與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比,，有大幅增加。其中保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型計(jì)劃供應(yīng)量占77%,，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量達(dá)80431公頃。如此推算,，用于商品房的用地供給總量為12.18萬(wàn)公頃,，其中中小型占66%。
如果國(guó)土部“說(shuō)話算數(shù)”，供給增長(zhǎng),，由于需求受到抑制,，那么房?jī)r(jià)無(wú)疑將下行，但土地供給增加是否能轉(zhuǎn)化為房屋供給增長(zhǎng),，這取決于房地產(chǎn)企業(yè)的決策,，如果他們受到約束或不愿拿地造房，那么房?jī)r(jià)的運(yùn)行就是另外一回事了,。
從這個(gè)邏輯看,，目前出臺(tái)的政策如果不是基于供給增加，能否最大化降低房?jī)r(jià),，還并不確定,。而政策目標(biāo)如果僅僅鎖定房?jī)r(jià)（無(wú)論是通過開發(fā)商“資金斷裂型”的降價(jià)，還是消費(fèi)者無(wú)力支付更高的首付和利息而退出）,，而非整體市場(chǎng)的良性建設(shè),，其成效無(wú)論從長(zhǎng)期還是短期計(jì)，都令人堪憂,。好在“國(guó)十條”的亮點(diǎn)是,，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，雖然也會(huì)出現(xiàn)諸種問題,，但總比不做好,。
再看遠(yuǎn)些，中國(guó)未來(lái)的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān),。加大土地供應(yīng),，建造更多的房屋是可預(yù)見的未來(lái)。那么,，土地不夠怎么辦,？其實(shí)，中國(guó)農(nóng)村有數(shù)倍于城市的建設(shè)用地,，除了加大小城鎮(zhèn)建設(shè)外,，讓農(nóng)村土地“進(jìn)城”也是一個(gè)解決方案，在堅(jiān)守18億畝耕地紅線的前提下,，城市為主的省份和擁有更多農(nóng)村土地的省份進(jìn)行配額交易（戴志康）,，可能是個(gè)巧妙的制度安排。
土地金融“去杠桿化”
除了需求和供給因素外,，大家其實(shí)都很清楚,，中國(guó)房?jī)r(jià)高的根本原因在于地價(jià)高（圖4），而這又是中國(guó)“土地財(cái)政”的核心所在,。更大的問題還在后面,，這些高價(jià)的土地通過這樣那樣的方式被抵押,，和銀行貸款千絲萬(wàn)縷地糾纏在一起。
國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示,，截至2009年末,，全國(guó)84個(gè)城市土地抵押面積21.7萬(wàn)公頃，抵押貸款余額2.59萬(wàn)億元,。而2009年凈增土地抵押5.1萬(wàn)公頃,，抵押貸款凈增7749億元,，全年新增土地抵押貸款率50%,。如果地方融資平臺(tái)貸款余額按照6萬(wàn)億元的規(guī)模來(lái)匡算，土地抵押貸款大約是其不足一半的規(guī)模,；此外,，考慮到很多融資平臺(tái)的項(xiàng)目都用土地來(lái)做抵押（甚至可能反復(fù)抵押），在中國(guó)地方政府驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中,，攀升頗多的地價(jià)扮演了“桿桿化”的重要角色,。
這里正體現(xiàn)了謝國(guó)忠一眼看中要害的睿智——他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂后，地價(jià)下跌70%并不為過,，而這將成為銀行業(yè)的全面災(zāi)難,，以土地為抵押的不良貸款回收率不會(huì)超過50%。
那么,，現(xiàn)在的問題在于,，中國(guó)中央政府和地方政府如何才能避免這樣的可怕局面？要回答這個(gè)問題,，就要想清楚地方政府如何退出目前的“土地財(cái)政”怪圈,。退出是必然可見的未來(lái)，中央和地方政府越早綢繆,，對(duì)情勢(shì)越有利,。而以物業(yè)稅來(lái)替代賣地的一次性收入，幾乎是唯一的選擇,。因此,，這里的要點(diǎn)在于如何用漸進(jìn)的方式緩慢退出土地財(cái)政，而不導(dǎo)致地價(jià)的迅猛下降,，以及土地金融的快速“去杠桿化”,。
從這個(gè)角度來(lái)看物業(yè)稅，就不難理解上海和重慶急著推出物業(yè)稅（或曰保有稅）的現(xiàn)實(shí)壓力和遠(yuǎn)見,。
那么物業(yè)稅怎么征呢,？長(zhǎng)遠(yuǎn)廣覆蓋，眼下“弱起步”,，可能是避免土地金融快速“去杠桿化”的唯一方法,。
目前，已經(jīng)出現(xiàn)的方案建議已有種種。從第二套房開始,，從增量開始可能是可以被接受的制度安排,。如何確定稅基？政府確定一個(gè)正常價(jià)格（Normalized
price,，法國(guó)模式,，通常低于目前市場(chǎng)價(jià)格的50%），而非當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格（美國(guó)模式）,，也非購(gòu)買時(shí)價(jià)格,，可能更為公平，也有助于此后覆蓋到第一套房,。從小產(chǎn)權(quán)房開始（孟曉蘇）也是一個(gè)非常聰明的建議,，如此一直無(wú)解的小產(chǎn)權(quán)房就可以順著臺(tái)階光榮“轉(zhuǎn)正”了。長(zhǎng)期看,，物業(yè)稅宜廣覆蓋,，但對(duì)于不同階層，當(dāng)有不同稅率,，當(dāng)然,，物業(yè)稅的主要來(lái)源是擁有多套房的富裕階層，這也正是稅收功用的核心,。如能平滑過渡,，中國(guó)也許能減輕甚至避免土地金融去杠桿化的陣痛，而這端賴于決策者的決心,、遠(yuǎn)見和智慧了,。 |