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任志強(qiáng)發(fā)了一篇博文說(shuō),，北京房市無(wú)泡沫,，房?jī)r(jià)不高，比紐約低多了。
《財(cái)經(jīng)》雜志對(duì)這個(gè)說(shuō)法當(dāng)了回事兒,，專(zhuān)門(mén)讓記者找了紐約幾個(gè)公寓與北京比,，并且還使用專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)概念——中位數(shù)證明結(jié)論,。
結(jié)論是什么,？
和你我的感受一樣，北京住宅價(jià)格高，真的高,，不過(guò)確實(shí)比紐約便宜一點(diǎn),。不然，紐約100年世界金融和經(jīng)濟(jì)中心積攢的家底,，10年就被北京,、上海趕上了，還不羞愧死,。
如果真要PK房?jī)r(jià)，全球數(shù)得著的還有倫敦,、東京,、香港、首爾以及臺(tái)北,，再加上如今的上海和北京,。
復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化，換算成東京的標(biāo)準(zhǔn)（全裝修,、套內(nèi)使用面積計(jì)算）,，上海和北京住宅價(jià)格差不多是倫敦、紐約,、東京的2/3,，臺(tái)北大體與上海、北京相當(dāng),。
這么看,，有三個(gè)有意思現(xiàn)象：一是，金融中心,，別管環(huán)球金融中心還是區(qū)域金融中心,，房子都貴！二是,，東亞城市只要經(jīng)濟(jì)還可以,，房?jī)r(jià)都高。三是,，不管東京,、紐約還是倫敦，商業(yè)地產(chǎn)一般都比住宅貴,，唯獨(dú)上海,、北京不一樣，顛倒過(guò)來(lái),。
金融中心房子貴,，原因是金融行業(yè)收入高，單位個(gè)體創(chuàng)造財(cái)富多,，能支撐高房?jī)r(jià),。
東亞國(guó)家儲(chǔ)蓄率高,，資本成本低，再加上文化中,，家庭有擁有房產(chǎn)的強(qiáng)烈傾向,，因此很容易形成地產(chǎn)的買(mǎi)方市場(chǎng)。
上海,、北京的住宅與商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格倒置,，則要耐人尋味得多。起碼需要兩個(gè)層面來(lái)看：
第一,，北京和上海的資本存在嚴(yán)重錯(cuò)配現(xiàn)象,。真實(shí)的商業(yè)回報(bào)率或資本生產(chǎn)效率不高，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格根本上不去,。事實(shí)上也的確如此,，北京、上海的商業(yè)中心的單位面積產(chǎn)出連東京十分之一都不到,，充分說(shuō)明住宅價(jià)格想接軌東京那純粹是錢(qián)燒的,。
第二，紐約和倫敦人口都不超過(guò)800萬(wàn),，它們依靠金融一個(gè)行業(yè)支撐城市發(fā)展,，都顯得心力不足，如果兩個(gè)2000來(lái)萬(wàn)人口的中國(guó)城市靠金融行業(yè)支撐,，那估計(jì)全世界都會(huì)成為一個(gè)大“大漏斗”,，沒(méi)有可能性。北京和上海50年內(nèi)都沒(méi)有可能達(dá)到紐約和倫敦的收入水平,，支撐與紐約和倫敦等同的房?jī)r(jià),，難以想象。
高房?jī)r(jià)帶來(lái)很多負(fù)面效應(yīng),，亞洲的一些大都市都深受其害,。但既是東亞城市亦是金融中心的新加坡，房?jī)r(jià)卻相對(duì)并不高,，原因在于：
土地私有還是國(guó)有,，決定成本和代價(jià)是否可以承受。新加坡土地大部分國(guó)有或者公有,，使政府有能力低成本建造更多“公屋”,，實(shí)現(xiàn)居者有其屋就變得容易。而在土地私有制的許多城市,，因地價(jià)很高,，政府根本沒(méi)錢(qián)收購(gòu)大批土地建造低價(jià)住宅，讓普通民眾居住。
政府是否選擇以土地作為收入主要來(lái)源,，模式不同結(jié)果有很大不同,。新加坡經(jīng)濟(jì)從上世紀(jì)70年代崛起，學(xué)習(xí)香港模式,，以金融,、港口、貿(mào)易收入立城,，但沒(méi)有學(xué)習(xí)香港政府賣(mài)地求財(cái),。住房的公平化和平民化，讓新加坡社會(huì)資源配置更為合理,。從上世紀(jì)末,，生產(chǎn)效率提升和發(fā)展持續(xù)性遠(yuǎn)超香港（香港如果不是內(nèi)地支持政策，早已落后新加坡）,。
這么看，國(guó)內(nèi)城市土地一直是歸國(guó)家所有,，可以避免私人土地所有的城市住房難題,，擺脫高房?jī)r(jià)的魔咒，建立起來(lái)一個(gè)相對(duì)公平,、人性化的人居城市,。關(guān)鍵是，政府是否有決心建立一個(gè)這樣的制度,。
北京出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則,，最有威力的一條：一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房子。但在這前面,，有一個(gè)定語(yǔ),，叫“暫時(shí)”。
房地產(chǎn)稅（抑制投機(jī),，寄望于替代土地出讓金,，充當(dāng)土地財(cái)政的“終結(jié)者”）高懸半空，似乎還在等待著什么,。權(quán)威官方專(zhuān)家說(shuō),，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不悖。各級(jí)政府皆大歡喜吧,。
加息,，被認(rèn)為是退出刺激政策最實(shí)質(zhì)的信號(hào)，這周沒(méi)有到來(lái),，但上調(diào)了0.5%準(zhǔn)備金,，央行在數(shù)量工具沒(méi)有用盡前，可能不打算使用價(jià)格工具了。
中央房地產(chǎn)新政兩周多,，市場(chǎng)仍然不明朗,。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了調(diào)控，依靠經(jīng)驗(yàn),，雨過(guò)天晴,，世界依舊很美好，況且這些政策不可能讓他們傷筋動(dòng)骨,。
但據(jù)說(shuō),，恒大地產(chǎn)準(zhǔn)備全國(guó)范圍內(nèi)85折賣(mài)房，是好事兒還是壞事,？ |