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在空前高強(qiáng)度的政策壓力之下,，拋盤和觀望已經(jīng)出現(xiàn)，樓價(jià)和交易量雙雙大幅滑坡。這還只是炒資部分收縮戰(zhàn)線引起的,。倘若這些主導(dǎo)市場(chǎng)的資本全部撤出,，整個(gè)樓市難保不會(huì)出現(xiàn)劇烈下墜。這對(duì)第二套房和第三套房的限制性授信政策能否持久,，將是一個(gè)巨大考驗(yàn),。這一政策之下會(huì)發(fā)生兩種情況：如果堅(jiān)持下去，在拋盤成風(fēng)的情況下,，市場(chǎng)就必然面臨震蕩性風(fēng)險(xiǎn),；如果不能堅(jiān)持下去，而變成短期內(nèi)的權(quán)宜之計(jì),、非常之舉,，那么其結(jié)果無非就是雨過地皮濕一陣子而已。由此可見,，當(dāng)前的調(diào)控舉措,，一開始就注定要面臨這種兩難抉擇。
如果不能有效增加供給（包括供應(yīng)規(guī)模以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)層面的改善）,，簡(jiǎn)單地控制需求,，那這種形態(tài)的市場(chǎng)，調(diào)控成本很高,，代價(jià)太大,。因?yàn)檎{(diào)控尺度幾乎難以把握，很難擺脫“一放就亂,，一收就死”的怪圈,。這一次的收，從市場(chǎng)的表現(xiàn)來看就很明顯,。然而,，短期內(nèi)供需矛盾的激烈程度依然不可能被徹底緩解，即便市場(chǎng)炒作資金被大幅度打壓下去,，受供給量,、供應(yīng)周期、結(jié)構(gòu),，以及緊縮貨幣政策執(zhí)行層面可能出現(xiàn)的不確定性因素影響，房?jī)r(jià)居高仍是主流趨勢(shì),。
我們看到,，一些二線城市的樓價(jià)也迎來了“萬元時(shí)代”，在這一波迅猛的拉升過程中,，客觀而言,，炒資也不過只是推手之一，去掉這一層因素，根本性癥結(jié)還是沒有得到解決,。房?jī)r(jià)的漲幅雖然會(huì)放慢一些,，但漲價(jià)定然還是市場(chǎng)主基調(diào)。按照正常的房?jī)r(jià)收入比,，普通居民同樣還是不堪負(fù)重,。
說起來，我們實(shí)際上缺少一種抑制炒房投機(jī),、平衡市場(chǎng)生態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制,。可以說,，長(zhǎng)期以來,，游走于市場(chǎng)里的炒資一直是受到一種隱性的機(jī)制激勵(lì)而繁衍的。這種隱性的機(jī)制激勵(lì),，說白了,，就是調(diào)控舉措的主觀意志性及其帶來的不確定性后果，調(diào)控舉措的反復(fù)和短期行為往往給了很多炒資以曖昧暗示和錯(cuò)覺,，此外,，這種激勵(lì)的另一層內(nèi)容就是調(diào)控閘門欲關(guān)未關(guān)，半開半闔,，上面在潑冷水,，下面卻在添柴火，而商業(yè)銀行和官方機(jī)構(gòu)一定首當(dāng)其沖會(huì)出來兜底,，由此導(dǎo)致市場(chǎng)陷入某種逆調(diào)控狀態(tài),。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以被炒作到現(xiàn)如今這種離譜的地步，恰恰就是投機(jī)資本在這種隱性機(jī)制激勵(lì)下得寸進(jìn)尺,、視調(diào)控如兒戲的結(jié)果,。
那么，怎樣才能夠有效抑制投機(jī)資本,？我們需要一種什么樣的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,？我認(rèn)為，答案是開征物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收,。房產(chǎn)保有稅只是告訴我們一個(gè)樸素道理,，做任何事情都要付出代價(jià)，也都必須遵從規(guī)則,。擁有多套房屋,，就必須為這種擁有納稅。一般情況下,，錢存在銀行里要支付利息稅,；炒股收入還要繳納印花稅,；連工資收入達(dá)到一定上限還必須繳納個(gè)人所得稅。擁有許多不動(dòng)產(chǎn)（例如三套房及以上）,，沒有理由不支付一筆稅金,。這些房屋的性質(zhì)，實(shí)際上早已脫離了自住范疇,，哪怕你是空置,，不拿到市場(chǎng)里去投資謀利，這也涉及一種“擁有人成本”,，即你擁有了那么多房屋,，占有了那么大的土地和城市居住空間，這是以許多人同時(shí)喪失掉這些為代價(jià)的,。為了補(bǔ)償那些失去這種享有權(quán)利的人,，你必須為此付費(fèi)，這就是納稅,。循此規(guī)則,，持有房屋面積（戶型）越大、數(shù)量越多,、地段越好,、價(jià)格越貴的物業(yè)，累計(jì)稅率越高,。
房產(chǎn)保有稅當(dāng)然不會(huì)推高房?jī)r(jià),，而會(huì)理順市場(chǎng)秩序，有利于住房資源的合理,、科學(xué)分配,。因?yàn)槭窃诒Ｓ腥谁h(huán)節(jié)征稅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同于向交易環(huán)節(jié)課以營(yíng)業(yè)稅和所得稅,。這兩個(gè)稅種,，都有可能被轉(zhuǎn)嫁給終端購房人那里，從而影響房屋價(jià)格,。房產(chǎn)保有稅開征之后,，可以預(yù)期的是，很多無力承擔(dān)這一成本的多套房屋持有人,，會(huì)進(jìn)行廉價(jià)轉(zhuǎn)讓,，以避免被課以重稅，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)理性回歸,，這是指二套房市場(chǎng),。而在商品房初次交易市場(chǎng)里，受下游市場(chǎng)影響,，人們接貨更加理性和謹(jǐn)慎了,，初次交易價(jià)格首先會(huì)呈現(xiàn)出一種真實(shí)性，樓價(jià)不至于再被炒得那么高了,。
問題是,，這樣一來會(huì)不會(huì)引發(fā)拋盤成風(fēng)，從而掀起新一輪危機(jī),？我認(rèn)為這完全取決于政府的態(tài)度,。如果政府愿意為開征房產(chǎn)保有稅后的市場(chǎng)兜底（這個(gè)可能性幾乎是百分百），拋盤情況一旦趨于激烈,，政府可以考慮以某種中介形式出手批量收購下來,，只要政府接盤，風(fēng)險(xiǎn)就是可控的,，這已為本次經(jīng)濟(jì)危機(jī)后出現(xiàn)的情形所證明,。而且，我們恰好可以利用這樣一次機(jī)會(huì),，建立一種存量房?jī)?chǔ)備機(jī)制,。這種儲(chǔ)備機(jī)制，是對(duì)保障性住房,、政策性住房體系建設(shè)的有效補(bǔ)充,，會(huì)大大提高民生住房建設(shè)領(lǐng)域的效率，實(shí)現(xiàn)住房救濟(jì)或基于市場(chǎng)的二次分配功能,。
我們當(dāng)然不主張政府直接進(jìn)入市場(chǎng)做生意,，但非常之時(shí)當(dāng)效非常之舉。政府可以嘗試建立一個(gè)法人機(jī)構(gòu),，但要去掉逐利屬性（我知道現(xiàn)在很多回購經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房再次投入分配的事務(wù)是有專門部門在做,，要對(duì)此機(jī)制強(qiáng)化和提升），這個(gè)建立在國家層面的機(jī)構(gòu),，其工作就是致力于推動(dòng)存量房?jī)?chǔ)備體系的建立,，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，平衡供需矛盾,、平抑房地產(chǎn)價(jià)格,，以便與運(yùn)轉(zhuǎn)后的物業(yè)稅系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。他們可以以一個(gè)適當(dāng)?shù)�,、可以接受的利�?rùn)比將這些房屋再次投入市場(chǎng),，解決很多受抑于高價(jià)格的剛性需求。住房既是頭等重要的民生問題,，也是頭等重要的經(jīng)濟(jì),、社會(huì)發(fā)展問題，牽一發(fā)而動(dòng)全身,，這樣做是完全必要的,。 |