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4月15日，房地產(chǎn)商別出心裁在重慶春季房展上推出80后樓盤吸引青年人,。為期4天的2010年重慶春季房地產(chǎn)展示交易會4月15日至18日在重慶國際會展中心舉行,。本屆房交會共有參展企業(yè)219家，提供房源總面積超過了2000萬平方米,，總套數(shù)超過了25萬套,。本報記者
鐘桂林 攝 |
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公租房沙盤圖。本報記者 高露 攝 |
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2010年重慶開工的公租房項目,。 | 李丹蕾：看到公租房開建的消息興奮不已
3年前李丹蕾大學(xué)畢業(yè),，來到山城重慶工作，月收入不到3000元,。自工作以來,，她省吃儉用,，夢想著買一套漂亮的房子，但日益高漲的房價讓她“望房興嘆”,。
“三年了,，只攢了五六萬，”李丹蕾在《經(jīng)濟(jì)參考報》記者面前苦笑,，“這點錢在主城區(qū)就算只買一套小戶型的房子,，也還不夠按揭首付款，更不用說裝修費用了,�,！崩畹だ贀]了揮她的工資卡。
李丹蕾認(rèn)為對于她這樣剛畢業(yè)不久的上班族來說,，與其背負(fù)重債做房奴,，不如租房住，等將來有了錢再買房,。目前她與同事在新牌坊一帶合租了一套兩室一廳的房子,，租金每月1300元，兩人平攤,。
2月28日,，位于重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的公共租賃房聚居區(qū)——民心佳園正式開工建設(shè)，李丹蕾在報紙上看到公租房開建的消息興奮不已,�,！奥犝f房租會比市場房便宜40%到50%，而且租政府修建的公租房沒有那種難以名狀的漂泊感,�,！�
讓我們走近重慶最近熱議非常的公租房政策，近距離觀察公租房這一在國外已經(jīng)發(fā)展成熟的保障房模式的“重慶樣本”,。
能否解決夾心層人群的“蝸居”之痛
重慶市市長黃奇帆說,，我國城市住房制度以上世紀(jì)90年代為分水嶺，之前主要實行公房配置,，出現(xiàn)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺問題,，之后通過商品化、市場化改革,，部分居民住房條件明顯改善,，但房價的過快上漲，導(dǎo)致相當(dāng)部分中低收入群眾無力購房,。盡管近年來,，我國住房制度設(shè)計上也填補(bǔ)了保障房空缺，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，實踐中經(jīng)濟(jì)適用房容易產(chǎn)生利益輸送和腐敗問題,，而廉租房針對的是低保群眾,，一般只占當(dāng)?shù)爻鞘芯用窦s3%，90%以上的群眾還只能靠購買商品房一條路解決住房問題,。
重慶市市長黃奇帆說：“房產(chǎn)兼具保障性和商品性的雙重屬性,，完全由政府保障和完全市場化都存在缺陷，‘雙軌制’將是必然,，建設(shè)公租房,，是大勢所趨�,！�
2月28日正式建設(shè)開工的民心佳園是重慶首個開工建設(shè)的公共租賃房聚居區(qū),，新建小區(qū)為高層電梯房，戶型在80平方米以下,，主力戶型以50平方米至60平方米為主,，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。
雖然建成可能在年底,，但重慶市政府希望公共租賃房能夠成為承載李丹蕾等“蝸居”一族夢想的家園,。
據(jù)重慶市國土房屋局局長張定宇介紹，按照規(guī)劃,，從2010年到2020年,，重慶市主城區(qū)公共租賃房總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到2000萬平方米左右，計33.5萬套,。此外,，遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)城市化進(jìn)程，也將考慮建設(shè)2000萬平方米的公共租賃房,。
“也就是說,，未來10年，重慶市將建設(shè)4000萬平方米的公共租賃房,。今年全市將開工建設(shè)500萬平方米公共租賃房,，年底向社會投放20萬平方米�,！睆埗ㄓ�3月底在其辦公室接受了《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的專訪時說,。
按照對公共租賃房的制度設(shè)計，公共租賃房解決的對象是不屬于廉租住房保障對象,、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問題，只要年滿18周歲,，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源,，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍,，不設(shè)戶籍限制,，進(jìn)入門檻低,，租金價格控制在市場租金價的60%以內(nèi)，收取的租金主要用于兌付建房款利息,，租賃期最長為5年,。“簡單的說,，就是有工作沒住房的人,。”張定宇簡要概括,。
公租房建設(shè)能否承受資金之重
對重慶大規(guī)模的公租房建設(shè),，有人心存擔(dān)憂和質(zhì)疑：如此大規(guī)模的建設(shè)公共租賃房，資金從哪里來,？如果沒有雄厚的資金支撐,，公共租賃房模式能否長期持續(xù)下去？
細(xì)細(xì)地算一下,。未來10年,，重慶市將在主城區(qū)建2000萬平方米的公共租賃房，市政府需無償拿出30000畝左右的土地,，政府因此減少土地收益約500億元,。再加上建安成本，政府至少因此付出1000多億元,�,！捌鋵嵾@種擔(dān)心大可不必！”重慶工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家唐路元告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，公共租賃房模式是一種良性的循環(huán)模式,，收取的租金可以支撐其持久運轉(zhuǎn)�,！皬拈L遠(yuǎn)來看,，支撐公共租賃房模式的遠(yuǎn)不止租金。表面上,，政府大規(guī)模推出不收土地出讓金的公租房很不劃算,，實際上并非如此�,！碧坡吩獜闹貞c建設(shè)的人才投資角度分析,，“過去幾年，由于房價飆升,，一些城市投資環(huán)境變差,，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。企業(yè)招不到員工,，是因為員工承受不起住房的壓力,，許多企業(yè)在高房價逼迫下不得不出逃，轉(zhuǎn)走其他城市尋求創(chuàng)業(yè)機(jī)會與投資機(jī)遇,。而重慶大規(guī)模推出公租房,，恰好能夠解決就業(yè)者的居住問題。這相當(dāng)于改善投資環(huán)境,，可吸引更多企業(yè)來渝投資,，進(jìn)而有利于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。由此增加的財政收入,，或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在公租房方面的支出,。”
地方官員的表態(tài)也印證了唐路元的說法,，張定宇認(rèn)為這是一個先投后賺的過程,，“咱們重慶提倡宜居，希望外來的人才建設(shè)重慶,，但不筑巢哪能引鳳呀,？”張定宇對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說。
黃奇帆心里也有一本大賬,，“從長遠(yuǎn)的大賬算政府的投資也劃得來：按照重慶市的相關(guān)規(guī)劃,，近十年，市區(qū)將增加人口400萬,，假定有20萬人是投資者,，人均投資是100萬，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元,。假定20萬家企業(yè)年平均營業(yè)額400萬元,，全年總產(chǎn)值就高達(dá)8000億元，而營業(yè)稅則可以高達(dá)500億元之多,。另外,，400萬人就業(yè)，按年收入4萬元計算,，拉動消費則高達(dá)1000億元之多,。”黃奇帆說,。
投資環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善是重慶的一筆大賬,，重慶公租房的最大價值在此。
記者同時了解到,，面對這道龐大的重慶公租房建設(shè)資金難題,，重慶市還將依賴重慶的國有資本發(fā)揮“第三財政”的作用,。
重慶的公共租賃房建設(shè)，先期試點由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體,，以后會擴(kuò)展至重慶市城投集團(tuán)。投資建設(shè)主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權(quán),，享有升值收益,，但無房屋的定價權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長周天云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，今年開工的500萬平方米公共租賃房投資源總額約150億元,，計劃先期籌措并投入資金70億元，其中市財政安排土地出讓收入5億元,，由于廉租住房與公共租賃房一體,，重慶將把國家對廉租住房的補(bǔ)貼集中放在里面，計有5億元,；此外,，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)將用它的國資預(yù)算以及融資能力，通過住房公積金貸款30億元,，爭取政策性和商業(yè)性銀行貸款30億元,，共計60億元。
房價的“緩沖器”
重慶的公共租賃房建設(shè)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢,？有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，隨著大量公共租賃房的逐漸上市，將會直接影響房屋租賃市場,，進(jìn)行抑制投資性或投機(jī)性需求,，有利于遏制房價飛漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。他們認(rèn)為,，公共租賃房是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求的“緩沖器”。
也有一些人認(rèn)為公租房對商品房市場直接影響有限,。重慶朵力房地產(chǎn)公司董事長黎偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，重慶市推出的公共租賃房目的在于解決中低收入人群的住房難問題，是過渡性的保障性住房,，申請公共租賃房住戶比例較小,。據(jù)了解，2009年重慶市商品房銷售面積創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄,，達(dá)到了1600萬平方米,。從短期看，每年推出200萬平方米公共租賃房,，占市場住房供應(yīng)總量的比例很小,，申請公共租賃住房的家庭僅有小部分可能在當(dāng)年進(jìn)入市場購房，而公共租賃住房原則上“只租不售”，同時當(dāng)公共租賃房住戶經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定水平后,，照樣會放棄公共租賃房去購買商品房,，因此對商品房市場的直接影響有限。重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長任宏認(rèn)為,，大量的公共租賃房上市,，一定程度上將抑制投資性或投機(jī)性購房需求，對房價會產(chǎn)生影響,�,！按罅康墓沧赓U房上市，會把‘夾心層’人群吸引過去,，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念,，覺得‘租房比硬著頭皮買房生活得更好’。如此一來,，商品房市場上的需求就會減少,，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購房需求，有利于穩(wěn)定房價,。另一方面,，由于公共租賃房的租金是市場價的60%，一旦面市,，其周邊商品房的租金勢必受到影響,，會刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期�,！比魏甑恼f法驗證了文章開頭孫姐的判斷,。
張定宇告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，公租房的推出對購買二套房的人打擊較大,，“直接影響就是,，他們買的房子比以前難租出去了。一來是租賃價格被大幅下拉,，二來對租客有一種托底的保障,。”
就在眼下,，公共租賃房對投資者的影響就已初見端倪,。重慶一家房地產(chǎn)中介公司的置問向記者透露，政府大規(guī)模修建公租房消息傳出后,，重慶二手房市場很快就有了反應(yīng),。近段時間，陸續(xù)有投資客出售原本用于出租的房子,，這些房子大部分位于政府規(guī)劃的公租房附近,。
重慶邁德房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為,， 由政府出資建設(shè)，以較低廉的租金出租給暫時無力自置居所群體的公共租賃房制度,，是解決房價過快上漲的一種有效手段,。而且，建公共租賃房將會很好地平衡各方的利益,，既滿足中等偏低收入群體的住房需求,，起到抑制房價的作用。同時,，公共租賃房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用。由于公共租賃房屬于中低端產(chǎn)品,，勢必會擠占一定的市場空間,，這樣就促使開發(fā)商尋找公共租賃房沒有覆蓋的產(chǎn)品類型，專心做優(yōu)質(zhì)高價房,，會使中高端產(chǎn)品市場競爭更加充分,，性價比更高，減少房地產(chǎn)市場的政策硬傷,。
張定宇也同意趙宜勝的看法,，認(rèn)為公共租賃房增加了住房供應(yīng)類型，有利于調(diào)控房屋市場出租價格,，抑制部分投資性購房需求,，同時間接地抑制房價過快上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計,，在現(xiàn)有商品房銷售中,，小于90平方米的小戶型占40%，其中相當(dāng)一部分屬投資型,。張定宇說,，從長遠(yuǎn)來看，公共租賃房實行“租售并舉”,，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力,，保障整體房價保持在合理水平，有利于老百姓縮短購房期限,。
增加非低收入人群投機(jī)公租房難度
經(jīng)濟(jì)適用房在銷售過程中的尋租現(xiàn)象已被廣為質(zhì)疑,，有一些專家和業(yè)界人士向記者反映，對于重慶正在大力推進(jìn)的公共租賃房,，他們希望政府能夠解決這樣一個問題：公共租賃房如何避免像部分經(jīng)濟(jì)適用房銷售那樣出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象,，使得不具備承租資格的人蒙混進(jìn)來，而真正需要租房的人卻租不到,？
記者了解到,，針對公共租賃房的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制問題,，重慶在起初進(jìn)行公共租賃房制度設(shè)計時就進(jìn)行了充分考慮�,！霸跍�(zhǔn)入門檻上,，最初考慮在主城有固定工作的、剛畢業(yè)大學(xué)生,、引進(jìn)的外來人才等可以申請公共租賃房,。”張定宇說,，“后來,，從營造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴(kuò)大公共租賃房保障范圍,，只要是年滿18周歲,，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等‘夾心人群’,，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源,，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍,，不設(shè)戶籍限制,。”
公共租賃房管理的一個最大難點在于承租人的退出上,，在這方面重慶進(jìn)行了周密的制度設(shè)計,。根據(jù)重慶的公共租賃房制度設(shè)計，公共租賃房以5年為期限,，租住者去購買改善住房后,，可以退出公共租賃房；業(yè)主住滿5年后,，可以成本價+銀行利息購買自住(其中成本價是指土地成本,、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費),，購房時可選擇一次性付款和分期付款,。一次性付款后，不再支付租金,；分期付款時,，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公共租賃房不得上市交易,，購買人需要轉(zhuǎn)讓的,，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息,，不會隨著房價的上漲而上漲,；用虛假信息騙取公共租賃房租住,，將強(qiáng)制要求其退出。
張定宇向記者透露,，為了管理好公租房,，重慶市將組建一個副局級單位公租房管理局，它是重慶市國土資源和房屋管理局的二級局,，專門負(fù)責(zé)主城九區(qū)的公共租賃房的管理,。
專家們還表示，重慶負(fù)責(zé)公共租賃房管理的部門,，要加強(qiáng)與銀行,、勞動保障、稅務(wù),、交通,、公安等部門的信息共享，加快建設(shè)信息共享平臺,，多渠道核實申請者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請者,。 |