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房屋價(jià)格最近還在漲,。“兩會(huì)”房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的現(xiàn)象,，首先是北京產(chǎn)生了幾個(gè)新“地王”,，并導(dǎo)致新地王周圍的二手房紛紛大幅度提高報(bào)價(jià)。由于北京獨(dú)特的影響,，分析認(rèn)為,，北京新地王可能導(dǎo)致2010年北京和全國的房屋價(jià)格再次強(qiáng)烈上漲。
果不其然,。最近有兩則房屋價(jià)格上漲或者蠢蠢欲動(dòng)的消息被披露出來,。一則是3月23日的報(bào)道，說是根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，截至3月20日,，北京市二手房住宅網(wǎng)簽總量較2月同期相比其漲幅高達(dá)145.60%；3月中旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)較上旬上浮了3.44%,，而與上月同期相比則出現(xiàn)了16.35%的明顯拉升,。另一則是上海的消息。據(jù)報(bào)道,，在上海二手樓市年前5%~10%的向下議價(jià)空間不斷收窄,，甚至在一些板塊已經(jīng)消失，微漲之風(fēng)驟起,。
3月是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn),。筆者記得，2009年上海的房屋價(jià)格就是在3月中旬見底,，而后開始上漲,，并且上漲速度逐漸加快的。在各方的強(qiáng)烈聲討和政策密集出臺(tái)的情況下,，年后全國房價(jià)一度出現(xiàn)成交量大幅縮小,、價(jià)格微幅下跌的局面。今年3月后房屋價(jià)格可能又重復(fù)2009年的故事,。但是,，由于現(xiàn)在能夠出臺(tái)的控制房屋價(jià)格的手段基本上出的差不多了，如果3月后房屋價(jià)格再逐月上漲，“開征物業(yè)稅”當(dāng)作控制房屋價(jià)格的救命稻草的呼聲又會(huì)高起來,。
其實(shí),，已經(jīng)有不少理性的分析指出，由于中國商品房不享有永久產(chǎn)權(quán),，而且已經(jīng)繳納了高額土地出讓金,，所以再對(duì)商品房持有者征收物業(yè)稅，屬于雙重征稅,。同時(shí),，海外開征了物業(yè)稅的國家很多，但是物業(yè)稅也沒有抑制這些國家多年來的房屋價(jià)格逐漸上漲,，因此物業(yè)稅可以控制房屋價(jià)格的說法,，只是一個(gè)臆想而已。另外,，中國的房屋成本構(gòu)成差異很大,，商品房基本上都繳納過土地出讓金，但是中國還有大量的福利房等各種性質(zhì)的房子,，這些房子并未真正繳納過土地出讓金,。所以不問房子的性質(zhì)，一概征收物業(yè)稅,，對(duì)于商品房的擁有者非常不公平,，等于是在擴(kuò)大社會(huì)的不公正。再者,，支持物業(yè)稅的理由是為了控制炒房,、打擊炒房，但是物業(yè)稅如果真的開征后,，卻針對(duì)著所有的房屋擁有者,，其中絕大多數(shù)人和家庭是并不炒房的，但是卻被炒房者所累,，連帶交了不該交的稅,。所以，為了抑制少部分炒房者而對(duì)全民都征稅,，是巨大的不公正,。
因此，企圖通過物業(yè)稅來控制房價(jià)和炒房,，實(shí)際上是行不通的,。所以，必須跳出用物業(yè)稅來控制房價(jià)和炒房的思維桎梏,。那么,，按照抑制炒房從而部分控制房屋價(jià)格的思路,，只需要出臺(tái)針對(duì)炒房的政策就可以了。這可以從兩個(gè)方面來入手,，一是控制針對(duì)炒房的信貸，二是出臺(tái)抑制炒房的特別稅收,。
在采用這兩個(gè)措施以前,，必須界定什么樣的行為才是炒房。由于繼承和拆遷的原因,，以及家庭人口和遷移的因素,，一個(gè)家庭在同一城市擁有二三套房子可能是正常的。超出這個(gè)界限,，可能就是炒房的,。筆者見過的一個(gè)炒房者，其家庭在同一城市擁有五套以上的房子,，在其他城市也擁有多套房子,。所以，筆者覺得,，大致可以把同一家庭在同一城市擁有三套以上,，或者是在全國擁有五套以上的房產(chǎn)，再購買新的房產(chǎn)的,，可以界定為炒房,，從而對(duì)這種行為進(jìn)行抑制。
那么,，界定了炒房行為以后,，首先是從信貸上控制炒房行為。對(duì)于超標(biāo)的購房者,，必須絕對(duì)禁止銀行再為其發(fā)放新貸款,。不能用全體老百姓的錢來給炒房者制造財(cái)富泡沫，擴(kuò)大貧富差距,。也就是說,，絕對(duì)不允許用老百姓的存款來給炒房者提供資金。如果有這個(gè)信貸控制措施,，炒房行為將被抑制絕大部分,。
其次，對(duì)于炒房行為征收特別投資稅,，以引導(dǎo)投資方向,。假如，對(duì)于同一家庭在同一城市有超出三套或者全國超出五套以上的房產(chǎn),，再新購買房產(chǎn)的,，將對(duì)新購置的房產(chǎn)征收房屋成交價(jià)格100%甚至以上的稅收,，那么基本上可以讓炒房者絕跡。當(dāng)然,，對(duì)于炒房行為征收的稅收,，不能作為公用財(cái)政被花掉，必須把這部分資金全部給予中低收入者做房屋補(bǔ)貼和建設(shè)廉租房上,。
如果按照這種思路,，就可以有效地杜絕炒房現(xiàn)象，并在一定程度上減少助漲房價(jià)的動(dòng)能,。更重要的是,，這個(gè)辦法不會(huì)殃及占人口絕大多數(shù)的非炒房的居民和家庭，所以值得討論,。
（作者單位：東航國際金融） |