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節(jié)后，各地紛傳個(gè)人房貸繼續(xù)緊縮的消息,，其中南京的公積金貸款新政尤為扎眼：自2010年2月23日起,，公積金個(gè)人最高可貸額度由30萬元調(diào)整為20萬元，同時(shí),，暫停發(fā)放二次（含）以上個(gè)人住房公積金貸款,。
去年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控陰云密布,，緊縮房貸成為商業(yè)銀行的一致行動(dòng),，部分地方的公積金貸款亦隨之收緊。但對(duì)二套房暫停發(fā)放公積金貸款,，卻比較罕見,。畢竟，這涉及公積金繳交者的切身利益,，同時(shí),，又直指公積金制度存在的弊端。
從南京的現(xiàn)實(shí)情況看,，去年全市總共只歸集了69.71億元的公積金,，但是放貸量卻接近120億元，“水庫”水位吃緊,，所以“出水口”收小,，似乎屬于迫不得已。如果從公積金制度本身分析,，則即使“水位”不低,，暫時(shí)向二套房說不也無可厚非。
上世紀(jì)90年代,，我國建立公積金制度的初衷,，是為了促進(jìn)住房制度改革，增加職工購房能力,，尤其是幫助中低收入群體,。但隨著我國職工收入差距的不斷拉大，多繳款者與少繳款者、使用貸款者與不使用貸款者,，已經(jīng)在享受公積金權(quán)利上,，存在越來越明顯的不均等現(xiàn)象。于是,，逐漸造成了一種社會(huì)不公：機(jī)關(guān)事業(yè)單位和高效益企業(yè)（尤其是壟斷性國企）職工已經(jīng)一次,、兩次，甚至多次使用過低融資成本的公積金貸款購房,，而中低收入群體中,，很多家庭則一次也沒享受過公積金貸款的好處。
所以,，改革現(xiàn)有的公積金制度,，使其向弱勢群體傾斜，已成為一個(gè)相當(dāng)迫切的命題,。反映在貸款方面,，應(yīng)該讓首次購房者優(yōu)先使用公積金貸款，而且對(duì)于不同性質(zhì)的購房行為,，還應(yīng)像商業(yè)貸款一樣,，實(shí)行更加明顯的差異化利率，給予首次置業(yè)者以更多的利率優(yōu)惠,，而對(duì)投資投機(jī)需求的多次置業(yè)者加以更高的利率,。
再者，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢,，也支持差異化的公積金信貸政策,。去年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場重現(xiàn)非理性繁榮,，銀監(jiān)會(huì)再三強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸政策”,。及至今年1月，“國十一條”中更是推翻了去年12月“國四條”中的口徑,，明確規(guī)定凡是二套房貸,，不論自住還是投資，皆須最低首付四成,，利率視風(fēng)險(xiǎn)而定,。
其后至今，商業(yè)銀行不得不在“二套房貸政策”上強(qiáng)硬了起來,，甚至部分銀行對(duì)首套房貸亦規(guī)定須首付三成,，8.5折房貸正成為主流，去年流行的7折利率已成絕對(duì)的“少數(shù)派”,。
在此背景下,，公積金貸款收緊實(shí)屬必須加必然,。既然商業(yè)貸款已對(duì)二次及以上購房者嚴(yán)厲有加，公積金貸款在首次房貸優(yōu)先的前提下,，對(duì)二次置業(yè)者說不，又有何不可的呢,。國家既然給予公積金貸款諸多政策優(yōu)惠,，相較商業(yè)貸款，也應(yīng)與之相匹配地?fù)碛懈嗾{(diào)控權(quán),。
事實(shí)上,，在上一輪樓市火爆的2007年8月，南京住房公積金管理中心就曾下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)規(guī)定的通知》,，規(guī)定對(duì)曾辦理過住房公積金貸款的市民,，暫不批準(zhǔn)第二次貸款申請(qǐng)。此番再度暫停,，實(shí)在無可厚非,。在筆者看來，其他城市的公積金管理中心,，學(xué)學(xué)南京這招亦無妨,。只要是有助于保護(hù)合理自住需求的、抑制投資投需求的,、穩(wěn)定房價(jià)的做法,，都值得提倡。
（作者系房地產(chǎn)專業(yè)研究人士） |