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“取消商品房預(yù)售制”終于從紙面走上前臺(tái),。近日,，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn),，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。
時(shí)過境遷,，原本為鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)售制,，如今已變身成為助長(zhǎng)樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病,。在全國(guó)樓市隱現(xiàn)拐點(diǎn)的當(dāng)下,，廣西宣布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，率先吹響了商品房銷售制度全面改革的號(hào)角,。需要提及的是,，將預(yù)售制趕下歷史舞臺(tái)固然有利于維護(hù)購(gòu)房者利益，但在具體操作上仍需柔性推進(jìn),、適時(shí)而動(dòng),，以盡可能規(guī)避改革措施給市場(chǎng)帶來的短期負(fù)面沖擊。
客觀而言,，商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)享的制度福利,。該銷售模式始見于1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，是香港市場(chǎng)的舶來品,。其時(shí),，商品房在內(nèi)地尚屬于一個(gè)陌生的概念,，市場(chǎng)接納程度低，因此亟須政策制度予以扶持,�,？梢哉f，預(yù)售制在我國(guó)商品房市場(chǎng)誕生初期,，起到了良好的催化作用,，允許開發(fā)商在完整交付商品房前，預(yù)先要求有購(gòu)買意向的客戶支付房款,，有效緩解了開發(fā)商普遍面臨的資金不充裕難題,。
然而，在全國(guó)房?jī)r(jià)飆漲難控的今天,，預(yù)售制的繼續(xù)存在已經(jīng)不合時(shí)宜,。首先，預(yù)售制讓“炒樓花”成為可能,，繼而催生了二級(jí)市場(chǎng)投機(jī)炒作之風(fēng),，甚至成為近年來樓價(jià)飆漲的始作俑者。這也是市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制頗有微詞的主要癥結(jié)所在,。其次,，預(yù)售制降低了開發(fā)商的資金成本，可以無償占用買房者的大筆資金滾動(dòng)開發(fā)其他樓盤項(xiàng)目,，長(zhǎng)此以往,，實(shí)際上形成了類金融運(yùn)營(yíng)模式。而且,，購(gòu)房者的預(yù)付款中很大比例來自于銀行按揭,，其結(jié)果就是銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦開發(fā)商運(yùn)作出現(xiàn)任何風(fēng)吹草動(dòng),，金融領(lǐng)域面臨的風(fēng)險(xiǎn)都不可低估,。再次，從財(cái)務(wù)角度講,，在未交付商品房之前,，開發(fā)商收取的預(yù)付款不能確認(rèn)為收入，而是一種負(fù)債,。恰因此,，預(yù)售制能夠在開發(fā)商完成收入確認(rèn)之前提供豐富的現(xiàn)金流。近年來,，開發(fā)商利用這一制度優(yōu)勢(shì)延遲或減少確認(rèn)到賬收入,，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶”，成為“暴利逃稅”的主要推手,。此外,，商品房預(yù)售方式也縱容了開發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)的蔓延,，現(xiàn)實(shí)交房質(zhì)量與之前宣傳效果不符的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
歲末年初,，在一系列調(diào)控舉措的打壓下,，去年高漲的樓市漸次顯露膠著氛圍。由此,，廣西有關(guān)部門宣布推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn),，受到了廣泛關(guān)注。如果試點(diǎn)成行并得到推廣,，則意味著開發(fā)商將從“神壇”上走下來,，與其他行業(yè)的廠商一樣，接受基本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的洗禮,。屆時(shí),，開發(fā)商將會(huì)因資金鏈條收緊而無法繼續(xù)瘋狂炒地囤地，也無法再捂盤惜售,，房地產(chǎn)泡沫有可能隨之被吹散。因此,，廣西現(xiàn)房銷售制度有望成為打破樓市觀望情緒的導(dǎo)火索,，并引導(dǎo)房?jī)r(jià)漸次向理性區(qū)域靠攏。但需要提及的是,，這一新銷售模式的推進(jìn),，在短期卻有可能引發(fā)一些負(fù)面效果。例如,，在制度推行之初,，如果一刀切地改變銷售方式，有可能導(dǎo)致全體開發(fā)商資金鏈條收緊過猛,，繼而影響后續(xù)樓盤開發(fā)能力,，并進(jìn)一步激化樓市供不應(yīng)求的矛盾，反而刺激樓價(jià)上揚(yáng),。其實(shí),，這一擔(dān)憂不無先例。2002年,，上海市政府曾將預(yù)售時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)由原來“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上,，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格即可拿證”，推遲到“七層以下主體結(jié)構(gòu)封頂,，八層以上完成三分之二才可預(yù)售”,，當(dāng)?shù)貥鞘须S即做出了漲價(jià)反應(yīng)。對(duì)于“長(zhǎng)期利好,、短期利空”的政策效果,，有關(guān)部門當(dāng)周全考慮,，盡可能對(duì)負(fù)面影響予以規(guī)避。
可見,，推行商品房現(xiàn)房銷售制度著實(shí)有利于實(shí)現(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)對(duì)等化,，當(dāng)?shù)玫饺嫱茝V。但這一轉(zhuǎn)型需要技巧性方案的配合,。例如,，在改革時(shí)機(jī)上，盡可能選擇樓市交投清淡時(shí)期,，此時(shí)即便入市樓盤有所減少,，也不會(huì)在購(gòu)房者中形成較多的恐慌情緒。但對(duì)于開發(fā)商而言,，其打擊力度可謂大矣,，一批資質(zhì)弱小的開發(fā)商很可能因此被清除出市場(chǎng)。又如,，在具體實(shí)施步驟上,，可選擇循序漸進(jìn)的方式。有關(guān)部門率先公布3-5年的過渡方案,，以“主體建筑封頂——外立面完工——現(xiàn)房銷售”等標(biāo)準(zhǔn),，逐步提高對(duì)開發(fā)商的預(yù)售要求，讓買賣雙方在對(duì)稱信息中形成合理預(yù)期,，最終平緩地實(shí)現(xiàn)銷售模式的成功變革,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） |