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圖為拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng),。本報(bào)記者 周強(qiáng)
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2009年12月底，一個(gè)總價(jià)255億元的超大新地王在廣州誕生,，創(chuàng)下了中國(guó)拍地史上的紀(jì)錄,。而幾天前，國(guó)家土地出讓新政剛剛出臺(tái),。
一時(shí)間,，廣州新地王成為全國(guó)焦點(diǎn)，更引起質(zhì)疑紛紜,。房地產(chǎn)專(zhuān)家表示,，上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道,，可以實(shí)現(xiàn)“股地聯(lián)動(dòng)”,，也即上市房企就是通過(guò)自己的土地儲(chǔ)備向股民傳達(dá)股票還會(huì)漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢(qián)可以繼續(xù)囤地,，不斷滾雪球,。
多方博弈 造就全國(guó)地王
2009年12月22日，農(nóng)歷冬至,，然而在廣州市房地產(chǎn)交易中心3樓拍賣(mài)大廳卻是一片火熱,。
在這里，全國(guó)房地產(chǎn)巨頭齊聚,，虎視眈眈,，目標(biāo)就是263萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)城土地。廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹也破天荒地到場(chǎng)觀戰(zhàn),。拍賣(mài)場(chǎng)內(nèi)被觀戰(zhàn)的人群圍得水泄不通,。約百家媒體更是架起了長(zhǎng)槍短炮來(lái)見(jiàn)證這一中國(guó)拍地史上的紀(jì)錄。
廣州市國(guó)土房管局公布的資料顯示,，亞運(yùn)城地塊位于廣州新城東北部,，規(guī)劃總用地面積約264萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為438萬(wàn)平方米,，規(guī)模龐大,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)廣州掛牌出讓了19幅住宅用地,，用地面積約146萬(wàn)平方米,，僅為亞運(yùn)城項(xiàng)目用地的55%。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高,，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇聯(lián)合競(jìng)拍,。
15時(shí)，3個(gè)競(jìng)拍聯(lián)合體7個(gè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)到齊入座,，其中包括富力地產(chǎn),、碧桂園等民營(yíng)地產(chǎn)公司組成的7號(hào)競(jìng)買(mǎi)團(tuán)隊(duì)，保利地產(chǎn),、萬(wàn)科地產(chǎn),、中海地產(chǎn)等國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)組成的88號(hào)競(jìng)買(mǎi)團(tuán)隊(duì)，以及獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)的6號(hào)中信地產(chǎn),。
起拍價(jià)為180億元,，競(jìng)價(jià)階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元,，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價(jià)61元/平方米。然而競(jìng)拍開(kāi)始之后,，單刀赴會(huì)的中信地產(chǎn)卻一直未舉牌,，爭(zhēng)奪就在7號(hào)富力聯(lián)合體與88號(hào)保利聯(lián)合體之間進(jìn)行。
“200億元,！”開(kāi)拍幾分鐘之后,，88號(hào)保利聯(lián)合體率先叫價(jià)至200億元,。這是業(yè)界專(zhuān)家猜測(cè)的價(jià)位，這也是一個(gè)心理價(jià)位,。
“下一個(gè)價(jià)位202億元,，或者你喊出高于202億元也行�,！迸馁u(mài)師試圖鼓勵(lì)舉牌,。顯然，這場(chǎng)拍賣(mài)中,，由地產(chǎn)商組成的3大競(jìng)拍聯(lián)合體并非是游戲的全部角色,，希望將土地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)的地方政府也是一個(gè)重要的扮演者。
在短暫的靜默與期待之后,，富力聯(lián)合體繼續(xù)叫價(jià),，一舉打破了業(yè)內(nèi)心理關(guān)口，并引發(fā)全場(chǎng)鼓掌,。在富力聯(lián)合體將地價(jià)叫到255億元的時(shí)候,，保利聯(lián)合體不再繼續(xù)叫價(jià)�,！�255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次,，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲,，亞運(yùn)城項(xiàng)目在歷時(shí)半個(gè)鐘頭經(jīng)過(guò)47輪叫價(jià)之后被富力聯(lián)合體競(jìng)得,。
正反方PK 四大爭(zhēng)議待解
爭(zhēng)議一：為何整體出讓巨幅地塊而不選擇分塊出讓?zhuān)欠駮?huì)導(dǎo)致大開(kāi)發(fā)商的區(qū)域壟斷？據(jù)此前媒體報(bào)道,，對(duì)于廣州亞運(yùn)城的整體出讓?zhuān)瑥囊婚_(kāi)始就充滿質(zhì)疑,。廣州市政協(xié)委員吳名高曾質(zhì)疑亞運(yùn)城的拍賣(mài)方案，認(rèn)為整體拍賣(mài)給某一家公司會(huì)造成壟斷,，帶來(lái)房?jī)r(jià)虛高,，建議分成三四塊分別出讓。廣州市人大代表黃鐮也認(rèn)為,，亞運(yùn)城整體出讓?zhuān)砷_(kāi)發(fā)商一次性拿出錢(qián)來(lái)可能很難,，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊,，可能會(huì)有很多企業(yè)能一次性付清,。
現(xiàn)場(chǎng)觀摩的一家小型房企負(fù)責(zé)人表示，大多數(shù)房企都很看好廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目,，都想分一杯羹,，但最終采取整體出讓?zhuān)哌_(dá)165億元的掛牌起始價(jià)，讓他們望地興嘆。國(guó)土部門(mén)還對(duì)參與競(jìng)買(mǎi)的房企做出了一些門(mén)檻上的限制,，能夠入圍的只有少數(shù)大型房企,。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文也表示，廣州樓市已經(jīng)是大公司壟斷的市場(chǎng),。前十位公司的份額已經(jīng)達(dá)到60%以上,。這次大規(guī)模的亞運(yùn)城出讓?zhuān)菑V州樓市走向壟斷時(shí)代的里程碑式的事件。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，廣州今年出讓的住宅用地中,，73%的用地面積被地產(chǎn)寡頭收入囊中，小開(kāi)發(fā)商幾乎一無(wú)所獲,。愈演愈烈的土地壟斷,，更利于開(kāi)發(fā)商今后對(duì)供應(yīng)量的控制，形成更高程度的市場(chǎng)壟斷,，買(mǎi)方地位將會(huì)進(jìn)一步弱化,，越來(lái)越多的市民只能望房興嘆。
對(duì)此,，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào),，整體出讓有利于保護(hù)和延續(xù)亞運(yùn)文化內(nèi)涵，有利于為啟動(dòng)廣州新城建設(shè)奠定高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ),。其中,，亞運(yùn)城項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)量為385萬(wàn)平方米，分6年供應(yīng),，每年的供應(yīng)量約60多萬(wàn)平方米,。而廣州十區(qū)每年商品住宅的供應(yīng)規(guī)模在800萬(wàn)平方米左右，亞運(yùn)城項(xiàng)目供應(yīng)量占全市供應(yīng)量的比例僅為8%左右,，這樣的占比要形成壟斷話語(yǔ)權(quán)可能性不大,。
“亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓是上策�,！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江也認(rèn)為,，主要原因是亞運(yùn)城是廣州市的名片，是讓世界認(rèn)識(shí)廣州的窗口,，并非一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。如果為了所謂打破價(jià)格壟斷，讓許多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入,，一旦控制不了局面,，就會(huì)把亞運(yùn)城的建設(shè)和管理搞成亂糟糟的，政府就對(duì)不起老百姓,。同時(shí),，考慮到市場(chǎng)需求選擇的日益多樣性和靈活性,，單一樓盤(pán)、單一區(qū)位,、單一開(kāi)發(fā)特色的商品住宅要影響整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格也是不現(xiàn)實(shí)，不符合市場(chǎng)規(guī)律的,。
此外,，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人還特別指出，整體出讓是節(jié)儉辦亞運(yùn)的需要,。綜合來(lái)看,，在亞運(yùn)城項(xiàng)目賽時(shí)場(chǎng)館建設(shè)及公共配套設(shè)施建設(shè)已基本完成，規(guī)劃和建筑風(fēng)格已基本確定,，政府前期投資的主導(dǎo)作用已得到充分發(fā)揮的情況下,，政府應(yīng)及時(shí)退出，讓市場(chǎng)主體和資金進(jìn)入,，否則就會(huì)增加公共財(cái)政不合理,、不必要的成本負(fù)擔(dān)，也不利于賽后社會(huì)化,、專(zhuān)業(yè)化管理的提前介入,。需要特別說(shuō)明的是，亞運(yùn)城項(xiàng)目成功出讓后,，廣州亞運(yùn)會(huì)實(shí)現(xiàn)了場(chǎng)館建設(shè)投資先行收回,，這在以往國(guó)際大型體育賽事中是前所未有的。
爭(zhēng)議二：為何首期地價(jià)款只繳4成,，是否違背了國(guó)土出讓金計(jì)收新政,？根據(jù)亞運(yùn)城項(xiàng)目出讓合同約定，2009年12月25日前,，即成交三天之內(nèi),，開(kāi)發(fā)商要繳納40%的土地出讓金，按成交價(jià)計(jì)算就是102億元,。2010年12月10日前,，需繳交第二期30%，即76.5億元,。剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清,。而2009年12月18日，財(cái)政部,、國(guó)土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)文,，首次明確開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地至少要繳納5成首期地價(jià)款。
對(duì)此,，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)趤嗊\(yùn)城項(xiàng)目掛牌公告期間,，財(cái)政部,、國(guó)土資源部等5部委出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，提出了土地出讓金首期繳交比例不得低于50%的規(guī)定,，但考慮到執(zhí)行該規(guī)定涉及出讓方案的重大調(diào)整,，亞運(yùn)城項(xiàng)目市場(chǎng)融資已迫在眉睫等因素，從維護(hù)出讓公告的嚴(yán)肅性出發(fā),，本著“老案老辦法”的原則,，對(duì)出讓方案未做調(diào)整。同時(shí),，綜合來(lái)看,，40%、102億元的首期地價(jià)款的條件已較為嚴(yán)苛,，與5部委《通知》提高開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地成本的意圖是一致的,。此外，亞運(yùn)城項(xiàng)目土地出讓金分期繳交的期限為2年,，與5部委《通知》一致,。
此外，針對(duì)亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓面積超過(guò)政策規(guī)定上限約12倍的問(wèn)題,，廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,，2009年11月13日，國(guó)土資源部發(fā)布了關(guān)于大城市單宗住宅用地出讓面積原則不超過(guò)20萬(wàn)平方米的新規(guī)定,，但由于亞運(yùn)城項(xiàng)目已于2009年11月11日掛牌公告,，考慮到亞運(yùn)城出讓方案已經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)1年的醞釀，執(zhí)行新規(guī)定涉及出讓方案重大調(diào)整,，且公告信息已全面公布等因素,，本著“老案老辦法”的原則，對(duì)出讓方案未做調(diào)整,，最終一次出讓了約264萬(wàn)平方米,。
爭(zhēng)議三：成交價(jià)格是否過(guò)高，是否會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià),？趙卓文認(rèn)為,，亞運(yùn)城是造就“萬(wàn)元房”的起點(diǎn)。根據(jù)測(cè)算,，樓面地價(jià)超5800元/平方米,，預(yù)示著未來(lái)番禺亞運(yùn)城樓價(jià)將以“萬(wàn)元”為單位，開(kāi)發(fā)商至少要賣(mài)12000元/平方米,，才有正常合理回報(bào),。預(yù)計(jì)2010年亞運(yùn)城出售時(shí)，住宅價(jià)格將在15000元/平方米左右,。而這個(gè)價(jià)格將超過(guò)很多人的預(yù)期,。
不過(guò),，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人卻表示，整體來(lái)看,，亞運(yùn)城項(xiàng)目的成交價(jià)格是理性的,，是符合其內(nèi)在價(jià)值的，也充分說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)廣州亞運(yùn)成功舉辦的信心,，以及對(duì)廣州投資環(huán)境和未來(lái)投資前景的認(rèn)可,。從根本上來(lái)看，影響商品住宅價(jià)格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關(guān)系,。
“具體來(lái)說(shuō),，主要有以下幾點(diǎn)原因,。”廣州市國(guó)土房管局分析認(rèn)為,，其一,，亞運(yùn)城項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越、自然環(huán)境優(yōu)美,，擁有獨(dú)特和稀缺的亞運(yùn)文化財(cái)富,，加之地處廣州未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，已形成高品質(zhì)生活社區(qū)的雛形,，物業(yè)升值前景良好,，目前的地價(jià)水平符合其內(nèi)在應(yīng)有價(jià)值。
其二,，目前的平均樓面地價(jià)水平,，只達(dá)到廣州同類(lèi)同期居住用地地價(jià)水平的平均值，遠(yuǎn)未達(dá)到所謂天價(jià)“地王”的標(biāo)準(zhǔn),，甚至低于同區(qū)域2007,、2009年的部分地塊的成交地價(jià)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),，廣州市番禺區(qū)2007年居住用地成交地價(jià)最高達(dá)到6300元/平方米,，2009年最高達(dá)到9500元/平方米,。
“既然舉了牌,，地價(jià)就在我們的預(yù)期之內(nèi)�,！备涣Φ禺a(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說(shuō),，如此大規(guī)模的項(xiàng)目在廣州空前絕后，而且政府為該項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)的規(guī)劃,、配套,，市政設(shè)施投入大,，開(kāi)發(fā)商拿地后可以坐享其成。而且廣州短期內(nèi)不會(huì)再有亞運(yùn)會(huì)這樣的重大盛會(huì),，亞運(yùn)場(chǎng)館和亞運(yùn)村賦予其文化,、精神價(jià)值，相信該項(xiàng)目會(huì)成為高素質(zhì)項(xiàng)目,。
爭(zhēng)議四：分期開(kāi)發(fā)是否為開(kāi)發(fā)商提供了囤地的機(jī)會(huì),？業(yè)內(nèi)人士指出，亞運(yùn)城項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)量為385萬(wàn)平方米6年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期,，項(xiàng)目周期長(zhǎng),、風(fēng)險(xiǎn)大，未來(lái)是否會(huì)產(chǎn)生閑置土地,、開(kāi)發(fā)商是否會(huì)借機(jī)囤地需要關(guān)注,。
廣州市國(guó)土房管局表示，土地出讓合同已經(jīng)約定了土地須在移交土地后24個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè),，并須在動(dòng)工后36個(gè)月內(nèi)全部竣工,。為保證項(xiàng)目按時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，防止開(kāi)發(fā)商囤地行為,，出讓合同還約定,，受讓人違約繳交土地出讓金和未按約定時(shí)限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，將按每日合同地價(jià)金額的千分之一計(jì)收違約金,，延期繳納超過(guò)2個(gè)月或閑置土地超過(guò)2年的,，將解除合同，無(wú)償收回土地使用權(quán),。
此外,，亞運(yùn)城項(xiàng)目用地出讓合同的規(guī)定，未動(dòng)工用地必須按照規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的文件,，全額繳清土地出讓價(jià)款后,，才能辦理土地權(quán)屬登記等用地手續(xù)，該規(guī)定與國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)定一致,，不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)分割發(fā)證問(wèn)題,。
目前，富力聯(lián)合體中的三大開(kāi)發(fā)商還未確定如何“瓜分”亞運(yùn)城,，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說(shuō),，三家企業(yè)各有所長(zhǎng)，“現(xiàn)在只是拿到了蛋糕,，接下來(lái)怎么去吃,，還需要進(jìn)一步的研究�,！�
拍地細(xì)節(jié)折射地王背后推手
當(dāng)然,，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目是國(guó)際大型體育賽事的配套項(xiàng)目,，不能簡(jiǎn)單地等同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，也不能簡(jiǎn)單,、機(jī)械地用一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定來(lái)看待、來(lái)評(píng)價(jià),。但在這場(chǎng)“中國(guó)第一拍”背后卻有更多的東西值得我們?nèi)ヌ接�,，尤其是拍賣(mài)過(guò)程中的相關(guān)細(xì)節(jié)隱約勾勒出了地王產(chǎn)生的諸多推手。
推手之一：在拍賣(mài)過(guò)程中,，每逢遇到心理關(guān)口，競(jìng)買(mǎi)對(duì)象靜默的之際,，優(yōu)秀的拍賣(mài)師就開(kāi)始鼓勵(lì)舉牌,。在這種“價(jià)高者得”的競(jìng)拍模式下,，地價(jià)迅速推高。與此同時(shí),，地方政府的財(cái)政荷包也迅速鼓起來(lái)，其中地王對(duì)土地出讓金的貢獻(xiàn)更是十分明顯,。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2009年11月，廣州本級(jí)財(cái)政土地出讓金收入108.4億元,，超額完成年度計(jì)劃95.9億元的113%,。而亞運(yùn)城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加,，土地出讓金已經(jīng)變成廣州城市建設(shè)的巨大引擎,。
政府期望將土地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)的良好愿望也在亞運(yùn)城項(xiàng)目拍賣(mài)結(jié)束以后的新聞發(fā)布會(huì)上得到了證實(shí)。據(jù)介紹,，與以往不同,，亞運(yùn)城項(xiàng)目出讓除起始價(jià)外還設(shè)置了“保密底價(jià)”，競(jìng)買(mǎi)人的最高報(bào)價(jià)低于底價(jià)的不成交,。拍賣(mài)結(jié)束后,，廣州市國(guó)土房管局對(duì)外公布“保密底價(jià)”為175億元，但最后的成交價(jià)格高出政府心理底價(jià)80億元,。然而拍賣(mài)師卻在地價(jià)已達(dá)到200億元之后繼續(xù)努力地引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商舉牌應(yīng)價(jià),。
事實(shí)上，廣州亞運(yùn)城地塊只是一個(gè)特殊的個(gè)案,。但從全國(guó)范圍來(lái)看,，在土地財(cái)政的鼓舞下,，地價(jià)在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的產(chǎn)生順風(fēng)順?biāo)�,。中�?guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009—2010)》監(jiān)測(cè)顯示,，到2009年9月，全國(guó)土地市場(chǎng)交易活躍,，住房用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，2009年前3個(gè)季度的累計(jì)成交量首次超過(guò)了上年同期水平，且成交總價(jià)普遍較高,。
而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示,，2009年前3季度國(guó)內(nèi)主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元,，分別超越2007,、2008年全年總額；而北京也達(dá)571億元,，占了全市財(cái)政收入的1/3強(qiáng),。與此同時(shí)，北京,、上海的地王也是不斷地涌現(xiàn)。
除了一線城市,，“地王”對(duì)土地收益的拉動(dòng)也在二線城市顯現(xiàn),。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月23日,，全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%,。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%,。如果按照這個(gè)數(shù)字發(fā)展下去,，2009年全國(guó)土地出讓金的總額或?qū)⒂质且粋�(gè)非常驚人的數(shù)字。
此外,，不斷地炒高地價(jià),，吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府的稅收就會(huì)有充足的增長(zhǎng)空間,。
推手之二：在亞運(yùn)城土地的拍賣(mài)過(guò)程中,，參與競(jìng)買(mǎi)的富力地產(chǎn)、碧桂園,、雅居樂(lè),、保利、萬(wàn)科等都是上市公司。業(yè)內(nèi)人士分析,，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商而言,，拿下該項(xiàng)目，不僅能取得較大的土地儲(chǔ)備,，還可借土地融資圈錢(qián),，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應(yīng)該不難過(guò),。
廣州市房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也曾多次表示,，上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道,，可以實(shí)現(xiàn)“股地聯(lián)動(dòng)”,，也即上市房企就是通過(guò)自己的土地儲(chǔ)備向股民傳達(dá)股票還會(huì)漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資,，而新融資的錢(qián)可以繼續(xù)囤地,，不斷滾雪球。
其中,，不少房地產(chǎn)公司都發(fā)行了債券,。2009年9月30日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng),，55億元公司債正式獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn),。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金之用,。
此外，投出了高價(jià),，那么開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備也必然會(huì)升值,，且周邊的開(kāi)發(fā)商都會(huì)借著地王造勢(shì)，不斷提價(jià),。最終上市公司實(shí)現(xiàn)了在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重利益,。但如果房?jī)r(jià)下跌、土地價(jià)格下跌,，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了提供融資的銀行和購(gòu)買(mǎi)其股票的投資者,。
據(jù)媒體報(bào)道，部分土地甚至只是被當(dāng)作資本運(yùn)作的“標(biāo)的物”,，在不斷的炒作過(guò)程中,，從上一家轉(zhuǎn)手到下一家，可以使上一家獲利了結(jié),，下一家再去尋找新的轉(zhuǎn)手對(duì)象,，獲得收益。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹甚至認(rèn)為，中國(guó)有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司,，就是倒土地的,，從來(lái)不蓋房子的。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，企業(yè)之所以會(huì)不計(jì)成本收益地爭(zhēng)當(dāng)“地王”,，根本原因就在于，比起巨大的風(fēng)險(xiǎn)收益,，其付出的資金成本是很低的,，其可能承受的風(fēng)險(xiǎn)損失也很小。其中,，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學(xué)城地王被收回土地使用權(quán),，而其保證金只有8000萬(wàn)元，違規(guī)成本比較低,。
在這種機(jī)制之下,，我們不得不懷疑這些開(kāi)發(fā)商是否能夠很好的開(kāi)發(fā)這些土地，這些土地是否會(huì)變成有效的商品房供給,。而據(jù)國(guó)土資源部通報(bào),，全國(guó)目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一左右,。如果按容積率1.2算,，這些地可以供應(yīng)1.2億平方米的住房面積。
推手之三：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖,，回籠了大量資金的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始布局新一輪的土地儲(chǔ)備,。在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，富力地產(chǎn)表現(xiàn)非常積極,，對(duì)亞運(yùn)城項(xiàng)目志在必得,。據(jù)富力地產(chǎn)最新公告顯示，該集團(tuán)已提前完成2009年全年度230億元的銷(xiāo)售目標(biāo),。其中廣州地區(qū)提前完成2009年80億元的銷(xiāo)售目標(biāo),，成為年度對(duì)集團(tuán)全年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的地區(qū)。
同時(shí),，房?jī)r(jià)的回升也帶動(dòng)了地價(jià)上漲,。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2009年11月,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較2008年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn),。自從6月全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比恢復(fù)正增長(zhǎng)以來(lái),，房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月保持同比增長(zhǎng),。面包好銷(xiāo)，面粉價(jià)格也自然水漲船高,。在房?jī)r(jià)快速回漲的同時(shí),，地價(jià)也屢創(chuàng)新高。
此外,，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下,，市場(chǎng)的流動(dòng)性在2009年也前所未有的提高。但在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非穩(wěn)定向好,，總體上需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的狀況并沒(méi)有根本性地改變,，大部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤(rùn)的空間,。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉(zhuǎn)向了土地購(gòu)買(mǎi)和土地儲(chǔ)備,。其中那些原本從事鋼鐵,、電子、糧食,、能源等行業(yè)的國(guó)有企業(yè),，紛紛踏進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至中國(guó)電信也在2009年11月發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè),，土地市場(chǎng)投資需求的旺盛也直接拉動(dòng)了土地價(jià)格,。
正是由于這些推手的存在，2009年以來(lái)我國(guó)地王不斷涌現(xiàn),，難以遏制,，成為一種必然。
“新地王頻出,，老地王閑置”成核心問(wèn)題
業(yè)界專(zhuān)家指出,，地王頻繁出現(xiàn)，讓人擔(dān)憂,。不過(guò)，更應(yīng)該引起關(guān)注的是,，這些被高價(jià)拍賣(mài)的土地是否全部開(kāi)發(fā)了,，而不是被倒賣(mài)或者囤積，讓本已稀缺的土地供應(yīng)更顯奇缺,，導(dǎo)致政府通過(guò)土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的功效大打折扣,。如何同時(shí)消除“新地王頻出，老地王閑置”的亂象成為必須要解決的核心問(wèn)題,。
廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同建議,，在土地市場(chǎng)出讓環(huán)節(jié)，招拍掛制度中“價(jià)高者得”的原則應(yīng)該加以變革，嘗試和探索“價(jià)中者得”的競(jìng)投模式或其他能有效防止開(kāi)發(fā)商任意推高地價(jià)的方式,。也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議,，應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定的門(mén)檻，對(duì)手中有大量占地不用的開(kāi)發(fā)商要有所限制和制約,，防止其壟斷土地市場(chǎng),，并敦促其加快存量土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
同時(shí),，加速稅制調(diào)整,，改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的依賴度過(guò)高的局面。目前這種“土地財(cái)政”的負(fù)面效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn),。廣州市人大代表曾質(zhì)疑,，廣州新增財(cái)力一半來(lái)自于房地產(chǎn)，這些都是在花未來(lái)的錢(qián),�,？抠u(mài)地來(lái)支付，擔(dān)心這樣下去能維持多久,，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦,？
2009年12月25日，富力聯(lián)合體依約繳交了102億元首期地價(jià)款,，未來(lái)市場(chǎng)仍然存在一些不確定性,。但只要政府下決心，而且不是頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳,，而是統(tǒng)籌考慮各方面的情況，這些問(wèn)題都會(huì)迎刃而解,。 |