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2009年底,，中央密集出臺了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策,，旨在加強和改善市場調(diào)控,，穩(wěn)定市場預期,，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,。筆者認為,，平抑高房價的過程可能不像表面看到的那樣簡單,，這將是一個長期的過程,，因此需要有一個承受持續(xù)高房價的預期,。
經(jīng)濟增長模式短期內(nèi)難以轉型
首先,，雖然2009年經(jīng)濟增長主要是靠政府投資拉動，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國以投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式的核心,，且短期內(nèi)難以改變,。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟增長,，且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府,，其中一部分又形成政府再投資拉動經(jīng)濟增長。可以說,，只要有這種經(jīng)濟增長模式存在,，房價就必然有不斷向上的牽引力。
其次,，當前高房價也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐,，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動力。但覆水難收,，大量已經(jīng)進入高價樓市的銀行貸款也需要高房價的“安全”支撐,，否則，經(jīng)濟將面臨巨大的系統(tǒng)性風險,。
第三,，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動經(jīng)濟最強有力的產(chǎn)業(yè)時,，除了投資房地產(chǎn)以帶動諸如建材,、家裝家電等行業(yè)推動經(jīng)濟增長，還能做什么呢,？雖然這是以大量自然資源的耗費為代價的“粗放型”經(jīng)濟增長模式,，但在沒有一個更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下，經(jīng)濟增長才是“硬道理”,。
因此,，縱使房價高企，但囿于內(nèi)在動力和現(xiàn)實環(huán)境,，地方政府也沒有動力壓制房價,。其實，如果政府真正想限制投資與投機性購房,，一道行政命令就可以了：因為房地產(chǎn)商品的特殊性,，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購房行為！但是,，政府不會這么做,。正是因為目前高房價“擠出”了大多數(shù)普通購房者，政府才更需要投資者走進房地產(chǎn)市場,，拉動經(jīng)濟增長,，從而形成“高房價（及高房價預期）→擠出普通購房者、吸引炒房者→房價進一步上漲→進一步擠出普通購房者,、吸引炒房者”的高房價自我強化機制,。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房價，將大量居民財富轉化為拉動經(jīng)濟增長的投資,，這就是問題的根本所在,。
區(qū)域發(fā)展不平衡將長期存在
在相當長的時期內(nèi),，我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠大于城市擴容和城鎮(zhèn)化進程,。由于大中城市擴容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟邊界,，必然會形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了未來大中城市房價將仍然呈上升趨勢,。
此外,，居民素質(zhì)的普遍提高（其中一個最重要的群體是每年五六百萬的大學畢業(yè)生），對大中城市的房價形成巨大推力,。雖然國家對大學畢業(yè)生到西部,、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進行鼓勵,、扶持和幫助,，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然,，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個長期的過程,。
居民購房意識不會輕易改變
筆者認為，除了加強保障房建設,，發(fā)展租房市場是當前高房價下又一個現(xiàn)實的選擇,。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房時間，緩解“剛性”需求壓力,，更能充分利用現(xiàn)有住房資源,，改善供求關系，從而有助于減輕房價上漲壓力,。根據(jù)國際經(jīng)驗,，在較為完善的租房市場，即使房價－收入比不高,，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題,。
但在我國的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，還是有很多年輕人進入初次購買的大軍,，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄,，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預期收入，成為“房奴”,，背負著經(jīng)濟和心理的雙重壓力,。縱使政府著力發(fā)展租房市場,，向保護租戶的利益傾斜,，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識短期內(nèi)難以改變,。正是因為這么多的購房“外援團”,，支撐了中國高房價現(xiàn)實，可以肯定，這種社會心理和市場行為仍將長期存在,。
最后,，經(jīng)濟的根本好轉和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用,，房價上漲有了另一個內(nèi)驅(qū)力,。
因此，筆者相信,，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會真正打壓房地產(chǎn)業(yè),，也不會改變行業(yè)向上的趨勢。不要指望房價在短期內(nèi)會有所反轉,，高房價在相當長的時期內(nèi)仍然是社會的焦點話題,，解決高房價問題將是一個長期的過程。 |