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電影《蝸居》的放映,、房?jī)r(jià)的飛漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)性關(guān)注,。筆者認(rèn)為,只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%房屋做成廉租屋,，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼，以美國(guó),、澳大利亞等國(guó)成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國(guó)民自有資金來(lái)投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益,，便能使得絕大多數(shù)國(guó)民都有房可得。
購(gòu)房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款莫混淆
所有的專家都對(duì)房?jī)r(jià)如果下跌30%而將給中國(guó)金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂心不已,，特別是美國(guó)次貸危機(jī)以后,，政府決策者更因此始終面對(duì)著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險(xiǎn)而躊躇難斷。
但正如上述,，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡(jiǎn)稱,，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),、經(jīng)營(yíng),、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款�,！便y行對(duì)房地產(chǎn)信貸主要通過(guò)三個(gè)階段實(shí)現(xiàn),，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷售,。由此可見(jiàn),，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實(shí)應(yīng)該更準(zhǔn)確地分別為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“購(gòu)房抵押貸款”。因此,，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險(xiǎn),，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說(shuō)是極其不專業(yè)和不嚴(yán)肅的行為,。
如果仔細(xì)分析我國(guó)的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成,，我們就可以發(fā)現(xiàn)，其中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行個(gè)人住房抵押貸款,，壞賬率極低,。
香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線”一般都定在1%左右。由于無(wú)法取得公開(kāi)的全國(guó)數(shù)據(jù),，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相關(guān)報(bào)告表明,，個(gè)人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量都是相對(duì)較好的,。
如果進(jìn)一步仔細(xì)分析,，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此,。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)表明,，住房開(kāi)發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是個(gè)人住房貸款不良率的3倍以上,。而應(yīng)當(dāng)看到,，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國(guó)還算是最好的。
因此如果要就此分級(jí)的話,，完全可以將前者稱之為“中國(guó)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸）,，而后者可以相對(duì)稱之為“中國(guó)的次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）。
僅按照目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2%左右的不良率和每年2萬(wàn)億元左右房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額（2008年末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.93萬(wàn)億元,、2009年上半年為2.35萬(wàn)億元）,，就可預(yù)見(jiàn)我國(guó)銀行系統(tǒng)由此會(huì)每年產(chǎn)生400億元上下的銀行壞賬。而如果我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性枯竭和資金鏈斷裂的現(xiàn)象,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率每上升一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)產(chǎn)生200億元左右的銀行壞賬,。
更重要的問(wèn)題還不在于此,，從2003年起中央政府就不斷出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不僅收效甚微,、而且反向效果更明顯,。這其中根本的原因在于，除了沒(méi)有分清楚房產(chǎn)和地產(chǎn)的基本概念并混淆了購(gòu)房和開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)以外,，政策的方向也有諸多值得斟酌之處,，最明顯的就是去年至今年在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)中出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金比率的政策。
1998年5月21日實(shí)施的“中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）”第二十五條規(guī)定,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30％,，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60％。
但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金逐年下降,。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率2001年為18.84%,，2002年為17.53%,，2003年為16.94%。同時(shí)來(lái)自上海的數(shù)據(jù)也表明,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率居高不下,，2001年為38.12％，2002年達(dá)到86.36％,，2003年為74.24％,，是同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。近兩年來(lái)媒體披露已有100%以上的案例出現(xiàn),。
因此在2003年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后,，2004年下半年，相關(guān)政策開(kāi)始硬性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上,。加上其他調(diào)控措施和房地產(chǎn)業(yè)2006年瘋狂囤地,，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2008年處于半截入土的卡脖子境地。
但是,，2009年5月27日國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果,，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一,。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后,，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平,。
這項(xiàng)政策究竟是為了降低房?jī)r(jià)還是鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)？這連房地產(chǎn)商都看明白了，任志強(qiáng)在他的博客中說(shuō)：“房子賣得再好,，對(duì)GDP沒(méi)有任何作用,，所以沒(méi)辦法，就把資本金率下調(diào),，讓開(kāi)發(fā)商有更多的錢和更多的信心去買土地,，投到新開(kāi)工的房屋建設(shè)中,�,！薄伴_(kāi)發(fā)普通住宅的自有資金達(dá)到20%是什么概念，意思就是可以給你增加到80%的貸款,，如果你再有四成多的預(yù)付款的話,，你實(shí)際上就完全富裕了�,！�
可以這么說(shuō),，2009年7月份以后全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲、地王的不斷出現(xiàn),、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)熱發(fā)展出泡沫征兆……這一切都主要和5月份有關(guān)房地產(chǎn)商自有資金率下調(diào)的政策有關(guān),，而絕非傳播于眾多飛沫中的其他因素。
解決絕大多數(shù)人居住問(wèn)題需增加廉租房供應(yīng)
自從1998年房改以來(lái),，至今10年有余,，所有的國(guó)民都已經(jīng)陷入買房還是不買房的哈姆雷特式的兩難選擇之中。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,，要堅(jiān)持走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路,，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,，以推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,。令人困惑的是，這一表態(tài)讓二三線城市的房地產(chǎn)商率先歡欣鼓舞,。
同樣的是,，1998年的房改決策基礎(chǔ)是誘導(dǎo)和激發(fā)國(guó)民消費(fèi)，2009年推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的決策基礎(chǔ)仍然是促進(jìn)國(guó)民消費(fèi),。但十多年的房改已經(jīng)將一線城市的房?jī)r(jià)推高到令人咋舌的程度,，國(guó)民消費(fèi)貸款的90%都被住房貸款所占有；那現(xiàn)在如果沒(méi)有徹底的改弦更張,，下一輪是否會(huì)將中國(guó)二三線城市的房?jī)r(jià)也推向不合情理的高臺(tái)上去呢,？
當(dāng)1998年取消福利分房，住宅商品化,、市場(chǎng)化以后,，全體國(guó)民除了已有的居屋之外，開(kāi)始“被市場(chǎng)化”解決（改善）今后人生和后代的居住問(wèn)題,。于是住房私有化成了獨(dú)木橋,，購(gòu)房成了單通道,。
在建設(shè)部2005年公布的關(guān)于國(guó)人住宅水準(zhǔn)的權(quán)威年度報(bào)告——“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”稱，2005年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米,，住宅私有率更是高達(dá)81.62%,，比2004年的80.77%提高了近1個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)于美國(guó)的68%,、英國(guó)的67%,、德國(guó)的42%，單看81.62%,，確是一個(gè)值得政府津津樂(lè)道的數(shù)字,，至少表明普通百姓的住房條件逐步改善，而且越來(lái)越多的人擁有自己的資產(chǎn),。但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻因?yàn)槠鋽?shù)字的準(zhǔn)確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑,。但更重要的是在這數(shù)字背后的社會(huì)問(wèn)題卻被忽視了。
住房是一種帶有社會(huì)公共品意義的產(chǎn)品或商品,，我們真的需要那么高的住房私有率嗎,？我們目前所要承受的諸多住房難題之外，還有一個(gè)問(wèn)題是：我們?nèi)绾蚊鎸?duì)這么分散的,、“私有化”的住房出租市場(chǎng),？
在國(guó)外，在不高的住房自（私）有率之外,，絕大多數(shù)人是用租房解決居住問(wèn)題,。而出租市場(chǎng)的主體是政府、政府控制的大機(jī)構(gòu)（企業(yè)）和專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司,。這一來(lái)解決了公共政策的落實(shí)問(wèn)題,，二來(lái)解決了經(jīng)營(yíng)規(guī)模化,、專業(yè)化的問(wèn)題,，避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟(jì)”狀況出現(xiàn)。
滿足低收入人群的住房需求,，廉租房同樣可以制約房?jī)r(jià)的非理性上漲,。媒體公布的公式稱，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系,。廉租房的供給每增加5%,，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%，最大的受益者是普通老百姓,。
反觀我國(guó)的住宅出租市場(chǎng),，完全復(fù)制了我國(guó)臺(tái)灣私人（個(gè)人）小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式。在我國(guó)的財(cái)政體系中，社會(huì)保障重在保吃穿,、保就業(yè),、保養(yǎng)老（這些都還沒(méi)有能夠完全保住）,，而住房并沒(méi)有納入預(yù)算科目,。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的收入，這些都令地方政府忽視了公共住房建設(shè),，各級(jí)政府無(wú)心,、無(wú)意參與住宅出租市場(chǎng)、特別是廉租房市場(chǎng),。大機(jī)構(gòu)和專業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場(chǎng)以外,，對(duì)有關(guān)民生的普通住宅出租市場(chǎng)不屑一顧,。租金和房?jī)r(jià)基本同步漲跌,，國(guó)民完全沒(méi)有選擇的余地，在公共住房提供上,，國(guó)民失去了本應(yīng)由政府提供的社會(huì)保障和依靠,。
只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%做成政府控股公司、國(guó)有企業(yè)以及專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司控制的廉租屋,，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼,，以美國(guó)、澳大利亞等國(guó)成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這樣權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國(guó)民自有資金來(lái)投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益,，這樣才能使得絕大多數(shù)國(guó)民即所有適婚青年和無(wú)力購(gòu)房者都有房可住,，也使得部分國(guó)民的投資需求得到滿足。 |