|
房地產(chǎn)市場增長的驅(qū)動力,，一是內(nèi)生的供求關(guān)系，二是外部政策的影響,。2010年上半年,，房地產(chǎn)市場旺盛的需求有望延續(xù)；而由于經(jīng)濟復(fù)蘇的成果仍“不穩(wěn)固”,，宏觀經(jīng)濟政策和針對房地產(chǎn)的行業(yè)扶持刺激政策不會有大的轉(zhuǎn)向,。
供給不足 需求旺盛
從房地產(chǎn)投資到有效供應(yīng)大約有一年至一年半的滯后期，而全國2009年上半年累計的投資增速不到10%,，遠低于正常年份水平,。從我們重點監(jiān)控的20個城市的投資增速來看，主要城市住宅投資增速過去12個月大多在低水平區(qū)間,。
與投資類似,，全國及主要城市住宅新開工面積不足，也將導(dǎo)致明年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)緊張,。全國住宅新開工面積增速自2008年以來逐月遞減,，2009年更是一直處于負增長狀態(tài)。新開工面積是一年時間后直接的有效供應(yīng),，過去一年多的新開工不足,，將嚴重制約2010年上半年房屋供應(yīng),。
土地開發(fā)面積是房屋有效供應(yīng)更先導(dǎo)的指標。從土地開發(fā)到房屋的有效供應(yīng)所需周期更長,。2008年以來土地開發(fā)面積逐月減少,，這也將在更長的周期內(nèi)嚴重制約房屋的有效供應(yīng)。
有效供應(yīng)不足的同時,，需求依然旺盛,。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度,，全國住宅銷售面積同比增速達到46.44%,，我們關(guān)注的重點城市成交量同比、環(huán)比增速穩(wěn)步上升,。
由于有效供給不足,，而購買需求旺盛，全國住宅供求關(guān)系在2010上半年依然會很緊張,，這將成為驅(qū)動2010年上半年房地產(chǎn)市場繼續(xù)繁榮最主要的驅(qū)動力,。
政策將保持穩(wěn)定
從2009年的政策措施及其效果來看，政策對于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇進而走向新一輪上漲周期具有決定性作用,。政策的改變不僅強烈地影響宏觀經(jīng)濟的發(fā)展,，而且直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。我們認為,，明年上半年,，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策將保持相對穩(wěn)定。
中國經(jīng)濟2010年將比較確定地自主性復(fù)蘇,。同時,，國家主要決策部門多次表態(tài)，當前的宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固,，當前適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變,，經(jīng)濟刺激政策在2010年不會輕易過早退出。
房地產(chǎn)業(yè)的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對穩(wěn)定,。房地產(chǎn)市場2009年成交出現(xiàn)亢奮,，房價上漲過快，但是由于短期內(nèi)整個經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)很大部分是依靠房地產(chǎn)的復(fù)蘇,，在國家政策決定者一再強調(diào)堅持刺激政策不退出的背景下,，我們認為短期內(nèi)難以取消行業(yè)刺激政策，最多只會做適當?shù)臏睾驼{(diào)整,。 |