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囤地是樓市之病根
    2009-11-04    作者:楊紅旭    來源:東方早報(bào)

   近日,,央視報(bào)道了北京的土地閑置情況,,曝光了市中心一幅寶地,,居然被捂了近4年,。這塊被稱為2006年第一拍的工體4號地,,當(dāng)初被李澤楷旗下的盈科拿走,,按照土地出讓合同,,本該于2006年9月20日前開工,,2008年3月31日前竣工,�,?芍两袢匀贿是一個(gè)大坑。而且,,今年8月21日,,香港瑞安建業(yè)公告稱,,購入此項(xiàng)目。
  2006年初,,此區(qū)域住宅價(jià)格約為16000元每平方米,,目前已翻了一倍以上。轉(zhuǎn)手之間,,高差價(jià)就被收入囊中,。在房地產(chǎn)投資圈內(nèi),有這樣一種說法:建房子的沒開發(fā)房子的利潤高,,開發(fā)房子的沒有投資房子的回報(bào)率高,,而投資房產(chǎn)的,又趕不上炒地皮的來得暴利,。從成本構(gòu)成分析,,土地是房價(jià)的重要組成部分。況且,,近幾年全國地價(jià)上漲幅度總體上明顯大于房價(jià),,從這點(diǎn)上看,地價(jià)是推高房價(jià)的重要因素,。
  2003年房地產(chǎn)調(diào)控以來,,我國的土地管理越來越嚴(yán),中央文件曾多次提出要實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度,。然而,,落實(shí)起來卻困難重重,清查閑置用地尤其如此,。2005年,,著名的調(diào)控政策“國八條”曾明確規(guī)定:對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi),;滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,,無償收回土地使用權(quán)。后來又追加處罰力度:1年不開工按土地出讓金的20%進(jìn)行罰款,。
  北京盈科地塊閑置近4年,,卻無人過問。另外,,國家法律是不允許隨意轉(zhuǎn)讓土地的,。1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,,(應(yīng))完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,。挖個(gè)大坑“裝開工”,幾年后把項(xiàng)目賣掉,實(shí)質(zhì)是倒地皮,。這已屬于違法行為了,。
  法不責(zé)眾。對于弱勢的民眾,,有時(shí)亦有合理之處,;而對于那些通過囤地、炒地謀利的“非良民企業(yè)”,,就不應(yīng)這么輕松搪塞了,。早在2007年6月,國稅總局在解讀新政《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》時(shí)認(rèn)為,,目前全國已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài),,尤以房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題為突出。
  這種行為的惡劣影響反映在諸多方面,。一是擾亂了市場秩序,,縱容不良企業(yè);二是浪費(fèi)土地資源,,眾所周知我國人多地少,,城鎮(zhèn)建設(shè)用地更緊張;三是炒地皮直接推高房價(jià),,日本的歷史教訓(xùn)是,,土地市場投機(jī)成風(fēng),必然吹出房價(jià)泡沫,;四是大量土地閑置,,人為壓制了住宅供應(yīng),導(dǎo)致市場供求失衡,;五是違法不究,,等于鼓勵(lì)官商勾結(jié),部分地方官員對囤地不聞不問,,極有可能參與過灰色交易,。
  對此該怎么辦?除了嚴(yán)格執(zhí)法外,,并無上策,。今年以來,國土資源部已下發(fā)幾個(gè)相關(guān)通知,,但愿能在打擊囤地上真正“硬起來”。稅務(wù)部門也不能有稅不征,,2007年初就喊著要按四級累進(jìn)制征收土地增值稅,,直把開發(fā)商嚇出一身冷汗——誰知虛驚一場,至今都沒落實(shí)。2008年出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求,,對閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià),,國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法——同樣是至今沒見影蹤。
  囤地行為不除,,樓市實(shí)難清凈,。

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