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在政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)等強有力的政策推動中，購房者期待樓市“回暖”,。這是福州市最大的保障性住房項目——鶴林新城,。新華社記者
來建強 攝 |
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12月11日,，第24屆中國上海房地產(chǎn)展示交易會在上海展覽中心開幕,，盡管展會上開發(fā)商推出各種購房優(yōu)惠,，但大部分消費者持理性的觀展態(tài)度。幾位市民正在關(guān)注一處綠化率較高的樓盤,。新華社記者
裴鑫 攝 | 提要:
專家認(rèn)為,，明年樓市不容樂觀，房價仍有下降空間,，商品房,、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面，激活改善型住房將是促房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵,。
陳國強：房價調(diào)整行情仍將持續(xù)一段時間
記者：在國家宏觀調(diào)控和金融危機的雙重壓力之下,，今年下半年，全國由南到北,、由沿海地區(qū)到中西部地帶超高的房價已出現(xiàn)松動,，明年這種事態(tài)還將延續(xù)嗎？
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強：未來房價大幅波動的可能性不大,，更多的樓盤,、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務(wù)實的手段來刺激銷售，價格的調(diào)整將會以溫和的方式來表現(xiàn),，但調(diào)整行情仍會持續(xù)一段時間,。
陳國強同時預(yù)測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會加速整合,，行業(yè)“洗牌”速度會加劇,。同時，許多房企會調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu),、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營策略,。許多企業(yè)會向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，同時，二,、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點區(qū)域,。此外，房企將會調(diào)整自己的管理模式,，加強成本控制和信息化管理程度,。
王英男：樓市供大于求購房者將更趨理性
記者：往年年底雖是樓市的淡季，但今年則顯得更加冷清,，很多樓盤的成交量只是過去的零頭,，購房者多在觀望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢,？
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男：與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比,，2008年排長隊買房,，托人找關(guān)系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調(diào)控,、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下,，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折,、降價促銷,，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預(yù)期發(fā)生了改變,，樓市也從賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場,，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化了,。
王英男預(yù)測說,，2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢,。從市場規(guī)律來看,，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候,，樓市的消費才會真正地調(diào)動起來,，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價格。然而,，2009年入市的項目多是2006,、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復(fù)蘇,，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂,，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預(yù)期,，市場仍會處于相持階段,，短期內(nèi)難以迅速回暖。
常淑娟：成交量萎縮三至四成房價漲幅回落5%左右
記者：受外圍市場疲軟影響,，明年國內(nèi)樓市將會呈現(xiàn)何種狀態(tài),？
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟：根據(jù)多家研究機構(gòu)預(yù)測，明年全球經(jīng)濟增長將會下降,，并可能會延續(xù)到2010年,，世界經(jīng)濟放緩不可避免影響到我國經(jīng)濟。外需下滑,，內(nèi)需不足,，房地產(chǎn)市場疲軟加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加，使宏觀經(jīng)濟冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期,。
常淑娟表示,，預(yù)計2009年房屋成交量同比2008年將出現(xiàn)大幅下滑,，估計萎縮三至四成。但由于全國房價轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在第三季度,，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長,，不過商品房價格漲幅將大幅回落,，5%左右的可能性較大,。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年會出現(xiàn)負(fù)增長,。
祁世釗：保障性住房有望放量增長
記者：在剛剛落幕的中央經(jīng)濟工作會議上,，特別強調(diào)明年要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，在多項政策措施的作用下,，樓市將會呈現(xiàn)哪些亮點,？
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說：響應(yīng)國務(wù)院4萬億元刺激經(jīng)濟擴大內(nèi)需措施，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露,，今后3年,，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè),、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入,，平均每年有3000億元,。
9000億元是一個巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設(shè),，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%,，對于房地產(chǎn)市場而言，可以肯定,，隨著保障房的不斷建設(shè)和規(guī)模的不斷增加,，保障房在房地產(chǎn)市場所占的份額會逐漸擴大，2009年將會放量增長,。
祁世釗以北京為例說,，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套,，成交面積為119.6萬平方米,，其中，經(jīng)濟適用房,、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套,，成交面積為57.2萬平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%,。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山,。
與此同時,，還有數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月,，北京包括保障性住房在內(nèi)的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米,，而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應(yīng)必然會給市場帶來極大沖擊，保障性住房市場也有可能成為市場主流之一,，商品房,、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。對于明年的房地產(chǎn)市場格局來說,，廉租房和經(jīng)濟適用房將會是一個體系,，商品房和限價房將會是一個體系，限價房還有可能會通過商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)化,，比如通過一些老盤的二期項目,、尾房項目等。
華國強：激活改善型住房將是關(guān)鍵
記者：作為政府層面,，改善群眾住房條件是擴大內(nèi)需的根本所在,，具體而言采取哪些措施會更加有效？
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強：明年改善型住房有望被全面激活,，因為如果不激活改善型住房市場,，其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場下滑速度和幅度，使房地產(chǎn)市場不至于崩盤外,，對2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉(zhuǎn)作用不大,，更不可能承擔(dān)起拉動內(nèi)需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來,，要么讓投資需求活起來,，激活改善型住房;要么讓房價降到老百姓能負(fù)擔(dān)得起的價格，但面臨當(dāng)前的經(jīng)濟局面,，似乎前者更為短,、平、快,。
華國強解釋說,，社會中產(chǎn)階層的改善型住房需求是當(dāng)前住房消費的主力，也是保持商品房市場健康,、活力的基礎(chǔ),。經(jīng)濟的下滑會導(dǎo)致居民收入的減少和購買力的削弱，而且買漲不買跌,，居民對房價繼續(xù)下降有較大的心里預(yù)期,，因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構(gòu)成市場轉(zhuǎn)變的推力。對于改善性住房的限制應(yīng)適當(dāng)減少,，因為這部分需求的購買力明顯比較強,，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松,，將有效促進(jìn)市場的成交,。
華國強建議，各地政府可以根據(jù)自身財力情況,，對個人購買首套住房以及購買改善性住房的差價部分,，在一定時間期限內(nèi)實行限額抵扣的政策，減免部分稅費,，或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息,，從個人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費,，鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租,，降低空置率并提升社會資源利用效率等。
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房地產(chǎn)仍是拉動內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)
中央經(jīng)濟工作會議提出的明年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)中,，涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)容有兩部分：一是要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,，“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給,，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān),，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用�,！倍翘岣呔用袷杖朐趪袷杖胫械谋戎�,，“穩(wěn)定發(fā)展住房消費和汽車消費，著力發(fā)展服務(wù)消費和旅游消費,，不斷增強最終消費能力,。”
全國70城市11月房價環(huán)比下降0.5%
12月9日,，國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，11月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.5%,。這已經(jīng)是房價環(huán)比連續(xù)四個月下降。
調(diào)查顯示,，新建住房銷售價格環(huán)比下降0.6%,，其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降0.4%,。
分類型看,，經(jīng)濟適用住房銷售價格環(huán)比與10月持平，普通商品住房銷售價格環(huán)比下降0.5%，高檔商品住房銷售價格環(huán)比下降1.2%,。
分地區(qū)看,，新建住房銷售價格環(huán)比上漲的城市有13個，主要城市包括：貴陽,、銀川,、昆明和鄭州等；環(huán)比價格下降的城市有43個,，主要城市包括：廈門,、長沙、深圳,、南京和蘭州等,。
此外，二手住房銷售價格環(huán)比下降0.2%,。分地區(qū)看,，二手住房銷售價格環(huán)比上漲的城市有15個，主要城市包括：南寧,、�,？凇①F陽和西安等,；環(huán)比下降的城市有38個,，主要城市包括：蘭州、廈門,、長沙,、北京和太原等。(宗河) |