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在政府推進保障性住房建設等強有力的政策推動中,，購房者期待樓市“回暖”。這是福州市最大的保障性住房項目——鶴林新城,。新華社記者
來建強 攝 |
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12月11日,，第24屆中國上海房地產展示交易會在上海展覽中心開幕，盡管展會上開發(fā)商推出各種購房優(yōu)惠,，但大部分消費者持理性的觀展態(tài)度,。幾位市民正在關注一處綠化率較高的樓盤。新華社記者
裴鑫 攝 | 提要:
專家認為,，明年樓市不容樂觀,，房價仍有下降空間，商品房,、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面,，激活改善型住房將是促房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的關鍵,。
陳國強：房價調整行情仍將持續(xù)一段時間
記者：在國家宏觀調控和金融危機的雙重壓力之下,，今年下半年,，全國由南到北、由沿海地區(qū)到中西部地帶超高的房價已出現(xiàn)松動,，明年這種事態(tài)還將延續(xù)嗎,？
北京大學房地產研究所所長陳國強：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤,、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務實的手段來刺激銷售,，價格的調整將會以溫和的方式來表現(xiàn)，但調整行情仍會持續(xù)一段時間,。
陳國強同時預測,，明年房地產行業(yè)將會加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會加劇,。同時,，許多房企會調整其包括產品結構、業(yè)務結構等在內的核心經營策略,。許多企業(yè)會向商業(yè)地產,、工業(yè)地產、旅游地產等持有型地產轉型,，同時,，二、三線城市成為房地產企業(yè)的發(fā)展重點區(qū)域,。此外,，房企將會調整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度,。
王英男：樓市供大于求購房者將更趨理性
記者：往年年底雖是樓市的淡季,，但今年則顯得更加冷清，很多樓盤的成交量只是過去的零頭,，購房者多在觀望,。那么在什么情況下購房者才肯出手呢？
亞豪機構副總經理王英男：與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比,，2008年排長隊買房,，托人找關系買房的現(xiàn)象已經一去不返了。在政府調控,、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下,，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折,、降價促銷,，但是也不能讓購房者心動,。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場,，這種情況下,，購房者的購房行為變得越來越理性化了。
王英男預測說,，2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化,，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看,，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下,，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正地調動起來,，而這就需要開發(fā)商大幅降低產品的價格,。然而，2009年入市的項目多是2006,、2007年高價拿地的項目,，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂,，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象,，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段,，短期內難以迅速回暖,。
常淑娟：成交量萎縮三至四成房價漲幅回落5%左右
記者：受外圍市場疲軟影響，明年國內樓市將會呈現(xiàn)何種狀態(tài),？
北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟：根據多家研究機構預測,，明年全球經濟增長將會下降，并可能會延續(xù)到2010年,，世界經濟放緩不可避免影響到我國經濟,。外需下滑，內需不足,，房地產市場疲軟加劇與投資不振的負面因素相互疊加,，使宏觀經濟冷卻速度遠遠超過預期。
常淑娟表示,，預計2009年房屋成交量同比2008年將出現(xiàn)大幅下滑,，估計萎縮三至四成。但由于全國房價轉向出現(xiàn)在第三季度,，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長,，不過商品房價格漲幅將大幅回落，5%左右的可能性較大,。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊,，但全年成交價格將比2008年會出現(xiàn)負增長,。
祁世釗：保障性住房有望放量增長
記者：在剛剛落幕的中央經濟工作會議上，特別強調明年要保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展,，在多項政策措施的作用下,，樓市將會呈現(xiàn)哪些亮點？
“鏈家地產”副總經理祁世釗說：響應國務院4萬億元刺激經濟擴大內需措施,，近日住房和城鄉(xiāng)建設部透露,，今后3年,，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房,，同時完成約220萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,，總投資將超過9000億元,。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元,。
9000億元是一個巨大的體量,，每年3000億元投入保障房建設，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%,，對于房地產市場而言,，可以肯定，隨著保障房的不斷建設和規(guī)模的不斷增加,，保障房在房地產市場所占的份額會逐漸擴大,，2009年將會放量增長。
祁世釗以北京為例說,，根據北京市房地產交易管理網的統(tǒng)計顯示,，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米,，其中,，經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套,，成交面積為57.2萬平方米,，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山,。
與此同時,，還有數(shù)據顯示，今年1至11月,，北京包括保障性住房在內的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米,，而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應必然會給市場帶來極大沖擊，保障性住房市場也有可能成為市場主流之一,，商品房,、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面,。對于明年的房地產市場格局來說，廉租房和經濟適用房將會是一個體系,，商品房和限價房將會是一個體系,，限價房還有可能會通過商品房進行轉化，比如通過一些老盤的二期項目,、尾房項目等,。
華國強：激活改善型住房將是關鍵
記者：作為政府層面，改善群眾住房條件是擴大內需的根本所在,，具體而言采取哪些措施會更加有效,？
北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強：明年改善型住房有望被全面激活，因為如果不激活改善型住房市場,，其它救市舉措除了能夠緩和房地產市場下滑速度和幅度,，使房地產市場不至于崩盤外，對2009年房地產整體局面的扭轉作用不大,，更不可能承擔起拉動內需的引擎,。而要想讓房地產活起來，要么讓投資需求活起來,，激活改善型住房;要么讓房價降到老百姓能負擔得起的價格,，但面臨當前的經濟局面，似乎前者更為短,、平,、快。
華國強解釋說,，社會中產階層的改善型住房需求是當前住房消費的主力,，也是保持商品房市場健康、活力的基礎,。經濟的下滑會導致居民收入的減少和購買力的削弱,，而且買漲不買跌，居民對房價繼續(xù)下降有較大的心里預期,，因此首次自住型需求將更趨審慎,。僅靠剛性需求很難構成市場轉變的推力。對于改善性住房的限制應適當減少,，因為這部分需求的購買力明顯比較強,，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松,，將有效促進市場的成交,。
華國強建議，各地政府可以根據自身財力情況，對個人購買首套住房以及購買改善性住房的差價部分,，在一定時間期限內實行限額抵扣的政策,，減免部分稅費，或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息,，從個人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費,，鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租，降低空置率并提升社會資源利用效率等,。
背景鏈接
房地產仍是拉動內需的支柱產業(yè)
中央經濟工作會議提出的明年經濟工作的重點任務中,，涉及房地產行業(yè)發(fā)展的內容有兩部分：一是要保持資本市場和房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產支柱產業(yè)作用結合起來,，增加保障性住房供給,，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用,�,！倍翘岣呔用袷杖朐趪袷杖胫械谋戎兀胺�(wěn)定發(fā)展住房消費和汽車消費,，著力發(fā)展服務消費和旅游消費，不斷增強最終消費能力,�,！�
全國70城市11月房價環(huán)比下降0.5%
12月9日，國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局調查顯示,，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.5%,。這已經是房價環(huán)比連續(xù)四個月下降,。
調查顯示，新建住房銷售價格環(huán)比下降0.6%,，其中,，90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降0.4%。
分類型看,，經濟適用住房銷售價格環(huán)比與10月持平,，普通商品住房銷售價格環(huán)比下降0.5%，高檔商品住房銷售價格環(huán)比下降1.2%,。
分地區(qū)看,，新建住房銷售價格環(huán)比上漲的城市有13個，主要城市包括：貴陽,、銀川,、昆明和鄭州等；環(huán)比價格下降的城市有43個，主要城市包括：廈門,、長沙,、深圳、南京和蘭州等,。
此外,，二手住房銷售價格環(huán)比下降0.2%。分地區(qū)看,，二手住房銷售價格環(huán)比上漲的城市有15個,，主要城市包括：南寧、�,？�,、貴陽和西安等；環(huán)比下降的城市有38個,，主要城市包括：蘭州,、廈門、長沙,、北京和太原等,。(宗河) |