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房價下跌引起的次貸危機催生了席卷全球的金融“海嘯”。進入2008年以來,，受金融危機的影響,，國外樓市泡沫和商品市場泡沫相繼破裂,，金融市場進一步受到沉重打擊,，股市大幅下跌,，原先高高在上的一些衍生金融品價值幾乎一夜間消失殆盡,！
受國內外經濟,、金融形勢的影響,，中國股市也發(fā)生了深度調整,，其調整之深已到了非救市不足以恢復市場信心的地步,，而同樣處于風口浪尖上的樓市,，卻表現(xiàn)出另外一番風景：雖然交易量大幅萎縮,，個別地區(qū)房價雖有所下跌，卻幅度有限,，總體仍呈高位盤整的格局,。
調整預熱階段即將結束
經濟學的常識告訴我們，作為投資品,，價格變動和成交量變動之間存在著多種對應關系,。量價齊跌是市場調整到較高階段、調整基本到位的表現(xiàn),。從量價關系上看,，價格由上漲轉為下跌一般要經歷價穩(wěn)量縮、價跌量縮的過渡階段,，然后才會進入價格快速下跌而成交量稀少的普跌速降階段,。當前房價“巋然不動”，但交易量明顯下降的現(xiàn)象,，說明當前樓市已處于價穩(wěn)量縮的階段,，一輪逐漸加速的調整過程或即將展開。日前公布的中國社科院2009年《經濟藍皮書》對于中國房產價格的預測也說明了這一點：他們認為,，2009年中國的房地產市場將步入較長時間的調整期,，在供需雙方作用下，房價將面臨進一步回調,。
盡管專家及消費者的理性預期早已作出了中國房價將整體下降的判斷,，但目前中國大多數(shù)城市的房價仍基本不動,，或僅有少量下調和局部下降。筆者認為：盡管目前中國房價下跌趨勢已經確立,，但促使房價整體上大規(guī)模調整的觸發(fā)機制還未啟動,，仍處預熱階段。種種現(xiàn)象表明,，推動中國房價調整過程進行的觸發(fā)機制已逐漸變得成熟,，觸發(fā)機制啟動日漸臨近。
觸發(fā)點一：通貨緊縮風險
中國輸入性流動性的膨脹,，不但引起了股市的泡沫,，也引起了房地產市場的暴漲。2008年以來,，西方愈演愈烈的金融危機引發(fā)了金融領域的“去杠桿化”運動,，信貸體系收縮，流動性不斷下降,。美國聯(lián)邦基金利率和美元計價LIBOR利率（貨幣市場利率）間擴大的趨勢,，說明了美國市場上的流動性正在不斷消失。而在救市方案實施的初期,，主要發(fā)達國家市場上的流動性仍會進一步下降,，有從全球各地撤回資金自救的可能。
國際金融的流動性下降,，已經導致了國際大宗交易商品的價格下降，并且明年極有可能仍處于低位運行的態(tài)勢,。因此,，我國輸入性流動性膨脹明年極有可能發(fā)生逆轉，通貨緊縮的風險空前擴大,。一個全球資產價格普遍下跌的環(huán)境,，通過流動性影響和市場的比較、示范作用,，會成為我國樓市加快調整的觸發(fā)點,。
觸發(fā)點二：經濟轉型推進
中國經濟發(fā)展面臨轉型之變，原先依靠消耗資源的方式必須改變,，中長期看中國經濟的主要問題不是速度而是結構,。原先經濟增長方式持續(xù)不下去了，制造業(yè)中的許多資金都撤了出來,，其中有很大部分轉而流向了房地產市場,，從而助推了中國房價的暴漲，這種制造業(yè)中轉移出來的投資資金投向分布也導致了中國房價漲幅分布不均：即大戶型等高檔商品房價格漲勢猛烈,，而中小戶型漲幅相對較小,。
面對國內外經濟,、金融形勢的變化，我國加快了經濟轉型的推進速度,，十七屆三中全會在統(tǒng)籌土地和勞動力結構轉變等方面取得的進展,，更是為制造業(yè)重新獲得生機帶來了曙光。從短期看,，在“保增長”的宏觀調控指導思想下,，將會陸續(xù)出臺相應刺激增長措施，如出口退稅,、政府引導投資等,，推動各路資金重新回流制造業(yè)等實體經濟運行領域。經濟轉型的推進,，亦會成為房市加快調整的觸發(fā)機制,。從宏觀經濟運行看，這一觸發(fā)點正日漸啟動,。
觸發(fā)點三：股市投資價值重現(xiàn)
無論從市盈率還是市凈率的角度,，當前股市平均市盈率和平均市凈率都已調整到了歷史上較低的區(qū)域，繼續(xù)下跌的空間和時間都有限,。從股價絕對水平變動情況看,，股市泡沫破裂后，當前股價水平已接近歷史低點,，按此推論指數(shù)也應該已處于底部區(qū)間,。
雖然股市弱勢整理仍將是大概率事件，但相對于幾乎沒什么調整,、風險未得到釋放的房地產市場而言,，當前的股市顯然要比樓市更具有投資價值。當股市投資價值開始體現(xiàn),，市場信心得到恢復時,，房價大規(guī)模調整的觸發(fā)點也就被啟動。
觸發(fā)點四：供求結構真正改變
無論是從國民經濟結構角度,，還是以當前國內一些地區(qū)“土地”財政的性質,，以及吸納就業(yè)、保障民生的角度來看,，保證房地產行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展,，對中國宏觀經濟穩(wěn)定運行和民生問題的解決，其意義和重要性都是不言而喻,。當前商品房市場房價居高不下,、交易量下降的局面，已嚴重影響到了一些地區(qū)財政和經濟的平穩(wěn)運行。所以,，穩(wěn)定房地產市場也成為了中國當前保增長的一個重要方面,。
但是穩(wěn)定房地產市場并不等于穩(wěn)定高房價。在維持房地產業(yè)平穩(wěn)增長和解決民生,、建設和諧社會的雙重目標體制下,，經濟適用房、安居房等非商品性住房開發(fā)力度加大,，保障性住房供應增加,。保障性住房供應增加，使商品性住房市場上的剛性需求進一步下降,。在全球資產泡沫相繼破裂的宏觀環(huán)境下,，房價下跌的壓力進一步增大。隨著保障性住房建設體系的加速推進,，這一推動房價調整的觸發(fā)點啟動進程也在加速,。
中國社科院2009年《經濟藍皮書》預測，2009年中國房地產市場將步入較長時間的調整期,，房價將面臨進一步回調,。
對此，作者認為,，盡管目前中國大多數(shù)城市的房價總體仍在高位縮量盤整,，但中國房價大規(guī)模調整的預熱階段即將結束，而引發(fā)房價進入快速下降階段的幾個觸發(fā)點,，也已在不同程度上啟動,。 |