|
最近一段時(shí)間以來(lái),，不少地方政府出臺(tái)了各種刺激住房需求的政策,。其中引人注目的是，對(duì)公積金貸款規(guī)定的調(diào)整不約而同地成為地方政府刺激住房需求的重要措施,。
如北京,、天津、成都,、南京,、杭州,、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙,、福州等眾多地方政府把公積金貸款首付降低到兩成（北京用公積金貸款購(gòu)買限價(jià)房,、保障房最低首付為10%），貸款額度大幅提高,，目前一般都達(dá)到最高60萬(wàn)元/戶（北京最高上限為80萬(wàn)元）,，大多數(shù)把貸款期限拉長(zhǎng)到30年，很多地方把貸款人的年齡也大幅放寬,。成都,、沈陽(yáng)和河南等地還都放開了異地公積金貸款申請(qǐng)。
住房公積金流動(dòng)性堪憂
眾所周知,，住房需求非常依賴金融工具,，對(duì)利率十分敏感。由于住房公積金的貸款利率依據(jù)政策規(guī)定,，始終與商業(yè)住房按揭貸款之間存在一定差距,，公積金貸款的優(yōu)惠幅度還是十分明顯的。為此不少地方政府都希望住房公積金貸款能在拉動(dòng)居民住房需求方面起到作用,。
更重要的是,，銀行住房貸款規(guī)則改變的權(quán)力目前還牢牢控制在銀監(jiān)會(huì)手中，各個(gè)商業(yè)銀行出于自身信貸風(fēng)險(xiǎn)控制需要,，對(duì)貸款規(guī)則的調(diào)整很謹(jǐn)慎,，地方政府很難干預(yù)。但住房公積金的使用辦法卻一直下放在地方住房公積金中心,，地方政府是可以直接影響和控制的,。而且住房公積金經(jīng)過這十幾年的穩(wěn)步發(fā)展，也積累起了非�,？捎^的資產(chǎn)池，如2007年底全國(guó)住房公積金繳存余額高達(dá)9605億元,，發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金中心都有數(shù)百億資金規(guī)模,，如北京在2007年末達(dá)到703億元。
在此,，筆者十分關(guān)心的是,，各地住房公積金中心或其地方政府在改變住房公積金貸款使用規(guī)則時(shí)，是否充分考慮過住房公積金資金的安全性問題,？這里筆者討論的是住房公積金的流動(dòng)性安全問題,。
從某種程度上說，住房公積金跟銀行存款有一定可比性,，歸集資金不能全部貸出,，必須要保持足夠的余額也就是流動(dòng)性來(lái)應(yīng)付存款人的未來(lái)提現(xiàn)要求，否則一旦無(wú)法應(yīng)對(duì)支付要求，就會(huì)出現(xiàn)信譽(yù)破產(chǎn)危機(jī),。中國(guó)各家商業(yè)銀行在貸款方面受到銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格約束,，除了有法定存款準(zhǔn)備率（目前17.5%），存貸比（發(fā)放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過75%這根紅線,。
不可否認(rèn),，直到去年，大多數(shù)地方的住房公積金中心由于種種原因,，主要是貸款的諸多限制條件,，造成住房公積金的資金是偏向閑置的，沉淀率較高,。從全國(guó)來(lái)說,，2007年末個(gè)貸率（個(gè)人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例）只有52.83%，在扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元,，沉淀資金占繳存余額的比例為22.76%,。但地區(qū)分布十分不平衡，雖然一些內(nèi)陸和中部地區(qū)如河北省2007年末個(gè)貸率只有27.33%,、2008年10月末為35.51%,，卻也有不少地區(qū)尤其沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金的資金鏈實(shí)際是處于較為緊張的狀況。
筆者根據(jù)各地公積金執(zhí)行公報(bào)整理發(fā)現(xiàn),，杭州2007年末的個(gè)貸率為78.4%,，天津2007年末的個(gè)貸率為81.3%。同期南京為83%,，蘇州為84.26%,。上海2007年末為86.3%。目前就筆者所掌握的資料所知,，住房公積金貸款率最高的城市是常州,。常州2007年末個(gè)貸率為95.63%，市區(qū)的該比例更高達(dá)97.73%,。這么高的住房公積金貸款率,，意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當(dāng)?shù)刈》抗e金面臨著較大的支付風(fēng)險(xiǎn)——流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。但即使這些地方,，在近期的政府救市風(fēng)潮中也毫不含糊,，仍然紛紛積極出臺(tái)了放寬住房公積金貸款條件來(lái)刺激住房需求的政策調(diào)整,。這樣,，這些地區(qū)住房公積金中心蘊(yùn)含的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)正在一步步超越危險(xiǎn)的臨界水平,。
盡管住房公積金的提現(xiàn)與支取由于受種種政策約束,，不如普通商業(yè)銀行的存款那么方便,，近期遠(yuǎn)期的資金流出量都相對(duì)可測(cè)和可控一些,，但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也依然是不可忽視的問題。
從住房公積金的流出來(lái)看,，除了要滿足繳納人對(duì)商品住房的購(gòu)房貸款需求外,，繳納人還有權(quán)提取個(gè)人住房公積金賬戶的儲(chǔ)存余額用于個(gè)人房屋的購(gòu)買,、建造、大修,、翻修等其他與住房有關(guān)的用途，不少地方現(xiàn)在還可以用于租賃住房,。而一旦離休,、退休、因勞動(dòng)能力喪失等完全離職,、移居到其他城市和出境等所謂銷戶性提取,，都是可以將賬戶余額做全部提取的,。隨著人口老齡化和城市人口流動(dòng)加快，這部分情況的支付壓力持續(xù)增大,。2007年全國(guó)住房公積金的提取額為1808.78億元,，占同期繳存額的51.05％,。2007年上海市因?yàn)楦黝愒蚬蔡崛∽》抗e金和補(bǔ)充住房公積金數(shù)額為147.38億元,，而當(dāng)年歸集資金總額也只有231.89億元，提取比重占到64%,�,？紤]到上海當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人貸款287.94億元（同期回籠121.6億元）,，提取和新發(fā)貸款兩者合計(jì)435.32億元，超出當(dāng)年歸集額203億元,，僅新發(fā)個(gè)人貸款一項(xiàng)就超出當(dāng)年歸集額56.05億元,。
另外，從住房公積金供給資金的流入來(lái)看,，近期和遠(yuǎn)期情況都并不十分樂觀,。貸款需求旺盛的往往是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但這些地區(qū)的住房公積金覆蓋面已很高,，達(dá)到70%以上,，繳存率也在很高水平，在7%~12%左右,，未來(lái)歸集額增長(zhǎng)空間不大。特別在今年的嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，歸集額的增長(zhǎng)將更加乏力。
2007末全國(guó)住房公積金使用率（個(gè)人提取總額,、個(gè)人貸款余額與購(gòu)買國(guó)債余額之和占繳存總額的比例）達(dá)到74.58%,，當(dāng)年住房公積金提取額與個(gè)人貸款發(fā)放額之和為4010.35億元，超出同期繳存額467.43億元,。這意味著，2007年末,，在全國(guó)范圍內(nèi)，住房公積金資金的新增需求都已經(jīng)超過新增供給,。當(dāng)然由于每年貸款還在回籠，還沒有資金歸集的赤字,，但已經(jīng)顯示較為緊張的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
所以,，當(dāng)各地大幅調(diào)整住房公積金貸款額度與使用條件后,，貸款需求如果真如政策制定者希望的那樣猛然上升，但資金供給來(lái)源卻不足,，就很容易發(fā)生支付危機(jī),。
體系的思考
事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái),，各地政府/住房公積金中心對(duì)本地住房公積金政策調(diào)整都帶有一定的隨意性,，較少考慮住房公積金作為一個(gè)獨(dú)立資金運(yùn)作體系本來(lái)內(nèi)在應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)管理要求，在信貸風(fēng)險(xiǎn),、利率風(fēng)險(xiǎn),、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等方面都沒有形成科學(xué)的機(jī)制設(shè)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)防范管理比較簡(jiǎn)單粗糙,。
當(dāng)前住房公積金體制還存在一個(gè)很大的問題是,，各地住房公積金中心各自為政，獨(dú)立運(yùn)作,。但由于各地貸款和使用需求不同,，當(dāng)一些地區(qū)住房公積金處于過度閑置，又有很多地區(qū)資金供給嚴(yán)重不足。同時(shí),，以城市為單位歸集運(yùn)作的規(guī)模有限，在資金不流通調(diào)配的情況下,，抵御系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)能力很差,。
另外，各地住房公積金中心雖然都掌握著巨額資金,，卻在各地都作為行政事業(yè)單位來(lái)管理,。內(nèi)控機(jī)制十分脆弱，腐敗大案時(shí)有發(fā)生,。
筆者,，也包括學(xué)界很多研究過住房公積金問題的人士都認(rèn)識(shí)到，住房公積金目前暴露出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)防范,、監(jiān)督管理等問題,，實(shí)際上都是相連的，其實(shí)都來(lái)自于住房公積金中心的性質(zhì)定位問題,。從根本上來(lái)說,，是如何看待住房公積金這個(gè)資金體系的問題。中國(guó)的住房公積金體系已經(jīng)積累下非常龐大的資金池規(guī)模,，又大規(guī)模從事個(gè)人貸款這樣的金融業(yè)務(wù),，卻不受銀監(jiān)會(huì)或任何部門的金融監(jiān)管約束。這種現(xiàn)象有歷史原因,，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)不可以再繼續(xù)下去了,。住房公積金中心到底是什么樣的機(jī)構(gòu)？政府部門機(jī)構(gòu),？行政事業(yè)單位,？如果仍然定位在這個(gè)層面，就很難解決住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)防范和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)問題,。因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)和事業(yè)單位都難有金融機(jī)構(gòu)所需要的風(fēng)險(xiǎn)管理能力,，而且不易具備獨(dú)立性和穩(wěn)健原則。
事實(shí)上,，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)學(xué)界內(nèi)部,，以及相關(guān)政府部門，對(duì)住房公積金的改革討論已經(jīng)有一段時(shí)間,。筆者的基本意見是,，必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公積金體系逐步轉(zhuǎn)變整合成為一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的專業(yè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)，在執(zhí)行政府規(guī)定的政策性住房金融業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,，嚴(yán)格實(shí)施規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控機(jī)制,。這里要強(qiáng)調(diào)，要組建成為一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的體系,，各地分支機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)管理上可以根據(jù)本地情況有一定的自裁權(quán)利和自由度,，但仍需要全國(guó)中心和統(tǒng)一的運(yùn)作原則,，更重要的是，資金上要實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一集中調(diào)度,，以強(qiáng)化整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。
|