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在國(guó)家房地產(chǎn)新政之后,，由于市場(chǎng)的反映并非如房地產(chǎn)商所希望的那樣，房地產(chǎn)銷(xiāo)售依然低迷,。對(duì)于這樣的狀況,，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這是政府政策沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)過(guò)來(lái),。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得以恢復(fù),，那么國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售量大增，房地產(chǎn)也會(huì)重新走向繁榮,。
現(xiàn)在我們要問(wèn)的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是缺少信心嗎？假定房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是缺少信心,，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心又該如何來(lái)建立,？?jī)H是通過(guò)各種媒體大量宣傳就能恢復(fù)嗎？我們應(yīng)該看到,，當(dāng)前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生了根本性的變化,。
首先，從1998年開(kāi)始到現(xiàn)在,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年,。盡管這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮各地的情況不盡相同，但是10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使房?jī)r(jià)普遍上漲是基本事實(shí),，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到離譜的地步,。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到離譜的地步時(shí),，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是自然的。所以,，2007年政府出臺(tái)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)政策只是讓市場(chǎng)調(diào)整來(lái)得早一些,、平和一些，否則不出臺(tái)這些政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一定會(huì)破滅,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是必然。
房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),。也就是說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性、房地產(chǎn)的消費(fèi)性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目標(biāo)所向,。這樣一來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮,，或房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大小，就取決于居民購(gòu)買(mǎi)住房的支付能力,。如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,，居民購(gòu)買(mǎi)支付能力達(dá)不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費(fèi)有多大,，這種潛在的需求就不可能實(shí)現(xiàn),。只有各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購(gòu)買(mǎi)支付能力相吻合時(shí)，這些需要住房的居民才有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),。因此,，在住房為消費(fèi)為民生時(shí)，其市場(chǎng)繁榮與居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心關(guān)聯(lián)不大,。即使他們?cè)儆行判�,，因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)支付能力，他們同樣也無(wú)法進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問(wèn)題,，僅是針對(duì)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)而言。當(dāng)投資者認(rèn)為進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)低,、一定能夠獲利,，而且還有便利融資渠道時(shí)，這時(shí)就不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高低,，而在于投資者有沒(méi)有信心了,。只要有信心，他們就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),�,？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心問(wèn)題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān),。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費(fèi)性市場(chǎng)時(shí),，那么住房購(gòu)買(mǎi)者最為重要的問(wèn)題是支付能力而不是信心。
而目前的情況下,，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還是無(wú)法得以恢復(fù)？為什么需要住房的購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),？最為關(guān)鍵的是當(dāng)前的市場(chǎng)房?jī)r(jià)的定價(jià)是以投資者為對(duì)象而不是以消費(fèi)者為對(duì)象,。當(dāng)房地產(chǎn)的定價(jià)所面對(duì)的是投資者而不是消費(fèi)者，這時(shí)要讓購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是不可能的,，因?yàn)樽》康南M(fèi)者沒(méi)有支付能力在住房投資者的價(jià)位上進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。而房地產(chǎn)新政是想幫助購(gòu)買(mǎi)住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但是這些房地產(chǎn)政策惠及消費(fèi)者的仍然是杯水車(chē)薪,，使得購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者仍然無(wú)支付能力進(jìn)入市場(chǎng),。因此,，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要成為一個(gè)民生市場(chǎng)、要成為一個(gè)消費(fèi)性市場(chǎng),，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不調(diào)整到消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)支付能力水平上來(lái),，他們是無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，房地產(chǎn)銷(xiāo)售也不可能增加,。
因此,，目前的中國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象只能是消費(fèi)者了。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是消費(fèi)者,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)又定在投資者心理價(jià)位上,，兩者差距如此巨大。這就是為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售迅速下降的原因所在,。而要解決這種問(wèn)題,，非得通過(guò)兩者長(zhǎng)期博弈與調(diào)整，不是出臺(tái)什么政策就可解決的事情,。因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還僅是開(kāi)始，如果房地產(chǎn)的價(jià)格不回歸理性,，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信心可以解決的,。調(diào)整過(guò)程的長(zhǎng)短就取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的速度。 |