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2008年9月7日注定是一個非常重要的日子,，因為這一天美國政府宣布接管房利美和房地美（簡稱“兩房”）。美國財長保爾森強調(diào)，政府采取行動,，是因為房利美與房地美對金融體系影響巨大,，任何一家倒閉都會導(dǎo)致美國國內(nèi)與全球的金融市場大動蕩。這兩家公司倒閉,，也會影響美國人取得房貸,、車貸與其它信用的能力。如今,，美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷世界,，全球經(jīng)濟也開始不可避免地走向衰退。筆者認為,，作為此次百年一遇的金融危機中的一個重要節(jié)點,，“兩房”幾十年的發(fā)展歷程值得關(guān)注�,！皟煞俊睆囊粋�挽救住房金融危機的機構(gòu)變成被挽救的對象的過程,，更值得我們深思。
“兩房”本是反危機產(chǎn)物
“兩房”本來是美國政府反住房金融危機的產(chǎn)物,，起源于20世紀30年代的大蕭條,。
對于美國銀行業(yè)而言，住房抵押貸款舉足輕重,。在20世紀80年代之前,，銀行業(yè)及儲蓄貸款機構(gòu)50%左右的資產(chǎn)是住房抵押貸款，而在影響住房抵押貸款收益率的因素中,，利率的變動最重要,。在上世紀30年代大蕭條后，美國銀行業(yè)受到“Q條款”的約束,，存款利率受到限制,。因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主,，如果讓利率任意浮動將面臨巨大的利率風(fēng)險,。例如，上世紀50年代的住房抵押貸款利率只有5%左右,，而到上世紀70年代高通貨膨脹時期存款利率曾經(jīng)超過15%,，銀行在50年代發(fā)放的住房抵押貸款到70年代將面臨負收益,。
但控制存款利率并沒有使銀行擺脫危機，在上世紀70年代,，美國國債收益率超過了10%,，遠遠高于“Q準則”規(guī)定的存款利率上限，其結(jié)果是銀行存款流向債券市場,，資本市場繁榮而銀行萎縮,，這就是所謂的“脫媒”現(xiàn)象。資金的大量流失使銀行和儲蓄機構(gòu)無錢可貸并出現(xiàn)流動性危機,。
因此,，大蕭條后為增加住房金融市場的流動性，房利美,、房地美誕生了,。它們從商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)購買住房抵押貸款，然后發(fā)行債券融資,，由于它有政府的信用作支撐,，它發(fā)行的債券等級僅次于國債，融資成本很低,，并通過購買其他金融機構(gòu)的住房抵押貸款的方式為住房金融市場提供流動性,，實際上充當著美國房地產(chǎn)金融市場的“中央銀行”角色。
這個機制在它創(chuàng)立之后的半個多世紀里一直運行良好,，歷經(jīng)了60年代金融“脫媒”的考驗,、70年代美國經(jīng)濟滯脹和80年代儲貸危機的洗禮。但遺憾的是,，這個精巧的設(shè)計卻沒有能夠經(jīng)得起次貸危機的沖擊,。
房價暴漲引發(fā)次貸危機
任何房地產(chǎn)金融設(shè)計上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產(chǎn)金融穩(wěn)定的良方只有一個,，那就是努力控制房地產(chǎn)價格的上漲速度,。
次貸危機的根源就是房價的下跌，但房價下跌的起因是房價大幅度上漲,，因此沒有房價大幅度上漲就沒有次貸危機,。要防止房地產(chǎn)金融危機發(fā)生，最重要的是防止房地產(chǎn)價格快速上漲,。
這些道理并不復(fù)雜,，其難點在于政策制定者的短期行為如何克服。2001年后美聯(lián)儲一定知道將利率降到1%的后果,，但還是這樣做了,，為什么？說白了就是為了克服當時眼前的經(jīng)濟下滑的風(fēng)險，是為了自己短期的政績,。如果沒有利率的大幅度降低,，就不會有房地產(chǎn)市場的繁榮，也不會有現(xiàn)在的次貸危機,。所以,，將次貸危機的責(zé)任算在格林斯潘的頭上是有道理的。
我國的房地產(chǎn)價格同樣存在過快上漲的隱患,，2004年后很多城市的房價出現(xiàn)了翻番上漲,，這樣的上漲是不正常的。尤其值得關(guān)注的是,，很多地方政府出于短期政績的考慮,，喜歡推高地價、房價,，為我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下隱患。要知道,，任何事情的發(fā)展都有一個度,，將房價推得越高，下跌的風(fēng)險就越大,，后果就越嚴重,。
房地產(chǎn)與金融是孿生兄弟
從美國金融發(fā)展歷史及次貸危機的發(fā)展過程中，我們看到了房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系,，房地產(chǎn)與金融業(yè)已經(jīng)成為“一損俱損,，一榮俱榮”。一方面,，大公司的融資越來越依靠資本市場,，房地產(chǎn)成為銀行及其它金融機構(gòu)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，結(jié)果是美國的銀行業(yè)高度依賴住房按揭貸款,；另一方面,，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的地位非常重要，在美國的GDP構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)超過制造業(yè),，占14%左右,，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)吹草動自然會引起經(jīng)濟的巨大波動，進而導(dǎo)致金融市場的不安,。
需要指出的是,，2001年以來，美國房地產(chǎn)市場的投機之風(fēng)太盛,，在金融產(chǎn)品創(chuàng)新的美麗光環(huán)之下美國金融市場出現(xiàn)了很多專門為房地產(chǎn)投機者設(shè)計的產(chǎn)品,，“次貸”就是最典型的代表。既然是投機者，他們對價格的變動當然十分敏感,，當房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌,，越來越多的借款者選擇了違約。于是整個信用體系出現(xiàn)了崩潰,，使得次貸危機引發(fā)了百年一遇的全球金融風(fēng)暴,。
我國商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系同樣越來越密切。1998年,，我國住房抵押貸款只有400億元,。到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬多億元,，還有2萬多億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地開發(fā)貸款,，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的銀行資產(chǎn)就有5萬多億，還有無數(shù)小公司的貸款是以不動產(chǎn)作為抵押物的,。因此,，我國房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動風(fēng)險會直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險,。因此,，我國銀行業(yè)對于住房金融的風(fēng)險一定要有足夠的重視。
警惕金融過度發(fā)展的風(fēng)險
從金融發(fā)展的規(guī)律看,，新的金融產(chǎn)品和市場的產(chǎn)生一般緣于分散或規(guī)避風(fēng)險的需要,，但金融的過度發(fā)展可能會增加金融的系統(tǒng)風(fēng)險，尤其是金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展,。
道理也并不復(fù)雜,，因為金融的任何環(huán)節(jié)都以信用作為前提，而信用在利益面前是脆弱的,，尤其在暴利面前,。因此，當市場出現(xiàn)暴利機會時,，維持市場正常運轉(zhuǎn)的每個環(huán)節(jié)的信用都會被動搖,。在現(xiàn)代金融市場中，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮,，但信息的不對稱為信用的喪失披了一層美麗的外衣,。例如，在次貸產(chǎn)品打包出售過程中,，有一個環(huán)節(jié)是信用評級,，評級公司給出評級是以市場對評級公司的信用為基礎(chǔ)的，但出于巨大的商業(yè)利益的考慮,，評級公司放松了對這些產(chǎn)品風(fēng)險的估計,。這只是眾多環(huán)節(jié)中的一個,，每個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)信用喪失，系統(tǒng)風(fēng)險必然日積月累,。
從總體上看,，我國的金融發(fā)展滯后，但同樣也要注意金融過度發(fā)展的問題,。比如,，在目前國內(nèi)金融發(fā)展過程中不少人不顧國情地求“新”求“洋”，而這其中多少都有為自己的小集團和小圈子爭利益的因素在起作用,。 |