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我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素，以往的征地主要由地方政府定價,，而小產(chǎn)權房等存在風險折價,，要解決這一問題，我國有必要制訂詳盡的規(guī)則,，才不至于出現(xiàn)“圈地”運動,。
十七屆三中全會通過的《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》已全文刊發(fā)。其中搞好農(nóng)村土地確權,、登記,、頒證工作；加強土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務,，建立健全土地承包經(jīng)營權流轉市場,，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉包,、出租,、互換、轉讓,、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營權,，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營；完善農(nóng)村宅基地制度,，嚴格宅基地管理,，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權等條款令人矚目，這意味著農(nóng)民的土地物權中的流轉權開始被承認,，農(nóng)民可以獲取流轉權收益,。
鑒于以往土地流轉權的定價權主要掌握在地方政府手中，因此,，土地流轉的核心是引入農(nóng)民定價權,，根據(jù)市場定價。另外目前我國還沒有土地市場化定價,，小部分自發(fā)流轉的農(nóng)村土地,，由于不受到法律保護，因此存在風險折價，農(nóng)民所獲得的收益極低,。如果沒有明確的法律保障,，土地流轉大幅折價現(xiàn)象就不會消失。
法律保障是重要一步,，不僅要保護農(nóng)民的土地流轉權,，也應該保障收購農(nóng)村土地者的使用權，出價者如果得不到保障,，他們就會把風險折入價格中,，要求農(nóng)民以較低的價格轉讓土地。更重要的是,，日后將出現(xiàn)大量法律糾紛,，隨著城市化進程加快土地升值，農(nóng)民將要求補償?shù)刈馐找�,，或者要求收回土地,。事實上，在以往的通州宋莊宅基地收購案中,，核心就是土地原擁有者的悔約案件,。
我國土地現(xiàn)在缺少市場定價要素，以往征地主要由地方政府定價,，而小產(chǎn)權房等存在風險折價,，要解決這一問題，有必要制訂詳盡的規(guī)則,，引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設者,，引入大量資金進入土地流轉市場，這樣,，才能達成建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的目標,，不至于出現(xiàn)“圈地”運動。
目前在地方土地流轉中,，仍然存在變相的政府定價行為,。從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題,，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調研基礎上,，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點,，涉及津郊近十八萬農(nóng)民,。到2008年末，將有十萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋,，住上有產(chǎn)權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活,。所謂“宅基地換房”辦法,，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準,，換取小城鎮(zhèn)內的一套住宅,，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設用地進行復耕,，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”,、“拍”、“掛”出售,，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口,。
但農(nóng)民的宅基地價格被規(guī)定為小城鎮(zhèn)大小不同的一套住房的價格，是政府之手強行推進的城市化運動,，農(nóng)民以宅基地為代價,，換取城市人的身份，農(nóng)民成為城市的勞動力,，仍然缺乏充分定價權,。
土地流轉從土地確權開始建立權益根基，是保障各利益相關群體進行公平博弈的第一步,。接下來,，政府應該制訂土地流轉的法律，建立土地交易市場,，確保實現(xiàn)農(nóng)民的土地權益,。土地流轉將通過農(nóng)民獲得土地增值，培育出中國有基礎消費能力的新消費群體,，建立中國式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè),。
有土地流轉權而無市場定價權，流轉權無法轉換為財富,，有土地流轉權而無博弈權,，土地仍然是農(nóng)民的枷鎖，或者說是社保護身符,。目前的關鍵是在土地確權的同時,，由政府建立土地交易規(guī)則，培育土地市場,。
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