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“十一”國慶黃金周是今年以來最大規(guī)模的一次樓市促銷,，開發(fā)商們集中力量推新貨,，力求贏得市場（10月3日《新快報(bào)》）。而與此同時(shí),，近來少數(shù)地方政府房地產(chǎn)“救市”聲此起彼伏方興未艾,。有的對(duì)二次房貸開始放松，有的對(duì)“大戶型”定義作擅自擴(kuò)大,，有的對(duì)特殊購房者進(jìn)行補(bǔ)貼……
我注意到,，地方政府“救市”出發(fā)點(diǎn)幾近異口同聲眾口一詞，即“關(guān)注民生”“擴(kuò)大內(nèi)需”“激活房市”云云,，對(duì)此我卻不敢茍同,。
我不否認(rèn)有些地方政府“救市”的良善初衷,，然而個(gè)別地方政府“救市”意圖又絕非如是簡單。
時(shí)下正值全國房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期,，我所謂的“關(guān)健”是說調(diào)控預(yù)期效應(yīng)在不少地方已然初露端倪,。廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為,，目前整個(gè)廣州狀況是全國比較好的,。因?yàn)閺V深率先降價(jià)，經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整,，如果能保持穩(wěn)定成交量,，后市價(jià)格也就有可能逐步趨穩(wěn)。從全國看,，目前上海,、北京、南京等城市才進(jìn)行第一輪調(diào)整,。也就是說,，受市場“無形之手”作用的房市在調(diào)控“有形之手”的作用下，并沒有出現(xiàn)有些人危言聳聽的“買漲不買落”“降價(jià)必崩盤”的險(xiǎn)象,，而是房價(jià)回歸理性向其自身價(jià)值和民眾承受能力接近,。
房市為什么要調(diào)控？說白了房價(jià)要讓民眾能買得起房,。近年來,，雖然經(jīng)過屢調(diào)屢漲屢漲屢調(diào)的數(shù)輪調(diào)控，房價(jià)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民眾購買能力和心理價(jià)位,。最近一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，對(duì)“你認(rèn)為當(dāng)前的樓價(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到出手的心理價(jià)位？”的問題,，選擇“仍然相差很遠(yuǎn)”的網(wǎng)友接近70%,，而選擇“已調(diào)整到出手心理價(jià)位”的網(wǎng)友只有5%；而另一項(xiàng)調(diào)查“你是否有在國慶黃金周買房的計(jì)劃,？”中,，60%未買房的網(wǎng)友表示暫時(shí)沒有在國慶黃金周買房的計(jì)劃，而選擇有買房計(jì)劃的網(wǎng)友僅有4%,�,？梢姡邢喈�(dāng)部分買家在今年黃金周扔持觀望態(tài)度,，他們?cè)诘却乱惠喺{(diào)整,，期待市場進(jìn)一步理性化。顯然,，調(diào)控目的遠(yuǎn)未達(dá)到,，“革命尚未成功，同志仍須努力”,。
市場具周期性乃經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí),，房地產(chǎn)市場當(dāng)然也不例外。目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過連續(xù)多年高速增長,，必然并且已經(jīng)步入調(diào)整周期。從當(dāng)下市場調(diào)整態(tài)勢看,，受“房價(jià)只升不降”和暴利思維影響,，不少開發(fā)商經(jīng)營調(diào)整滯后于市場調(diào)整和買家心理嬗變，營銷策略不能適時(shí)順勢以變應(yīng)變,，遂造成“調(diào)控打壓房市”“房市因調(diào)控而蕭條”的假象,。事實(shí)恰恰相反，中國前一輪調(diào)整比較成功,，由萬科帶動(dòng)其他發(fā)展商跟進(jìn),，從而形成一波價(jià)格調(diào)整態(tài)勢。假如調(diào)整自去年10月算起至今整整一年,，價(jià)格已然比較穩(wěn)定,。在階段性價(jià)格底部，當(dāng)然不是所有人都會(huì)出手買房,，既然會(huì)買房的只是一部分人,，當(dāng)他們已經(jīng)消化無幾，設(shè)若不進(jìn)行新一輪持續(xù)調(diào)整,，成交量必然難有新突破,。這正是為什么要進(jìn)行新一輪房市調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力，也是房市不需“救市”而須“續(xù)調(diào)”的現(xiàn)實(shí)理由,。
不切實(shí)際盲目“救市”非但與事無補(bǔ)難以如愿以償,，弄得不好還會(huì)抵消掣肘調(diào)控得來非易的初步成果，比如現(xiàn)下不少城市在調(diào)控作用下房價(jià)正在回歸理性,。非理性的“救市”還有可能攪局,，因?yàn)椤熬仁小钡扔谑窍蜷_產(chǎn)商發(fā)出調(diào)控休止甚至反向信號(hào)，勢必助長開發(fā)商“以不變應(yīng)萬變”“堅(jiān)持就是勝利”的僥幸心理,。在最高層未作出調(diào)控松動(dòng)決策前,，地方擅自“救市”豈非對(duì)調(diào)控政策有抵制不執(zhí)行之嫌。更令我后虞的是,，一旦亦步亦趨魚貫而隨者形成“全國‘救市’一條聲”,，中央用心良苦苦心經(jīng)營的調(diào)控大計(jì)就有可能被地方政府人為駕空無疾而終，既有調(diào)控成果也將前功盡棄功虧一簣,。
老實(shí)說,，少數(shù)地方房市之所以陷入“高處不勝寒”的尷尬窘境,，既有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)失衡、“三產(chǎn)”發(fā)展過快“二產(chǎn)”發(fā)展過慢的經(jīng)濟(jì)成因,，又有地方財(cái)政異化為地產(chǎn)財(cái)政,、房地產(chǎn)支撐GDP和形象工程的政績導(dǎo)因。少數(shù)地方官員之所以迫不及待熱衷于鼓噪叫嚷“救市”,，客觀上由于“二產(chǎn)”比“三產(chǎn)”難上,，加之個(gè)別人發(fā)展經(jīng)濟(jì)無能，相形于房地產(chǎn)飛速發(fā)展的虛幻繁榮,，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后相形見絀,，房地產(chǎn)與官員政績捆綁為“一榮俱榮，一損俱損”的利益連體,。藉以“救市”,，不僅可以支撐由GDP和城市形象堆積起來的政績工程，而且可以維系延續(xù)看得見可持續(xù)的政績,。
退一步說,，個(gè)別地方政府如果平時(shí)真能貫徹科學(xué)發(fā)展觀堅(jiān)持以人為本注重關(guān)注民生，在本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局和房地產(chǎn)發(fā)展決策上導(dǎo)向正確,，比如：重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)強(qiáng)基固本,、適度控制土地資源、限制高檔房膨脹,、鼓勵(lì)普遍住宅發(fā)展,、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)暴利和炒地炒房等等,。在政策執(zhí)行上,，做到雷厲風(fēng)行不折不扣讓高層一次次調(diào)控政策落地生根開花結(jié)果，請(qǐng)問：相關(guān)地方房市會(huì)走到“房價(jià)在天上,，房屋在地上”致使民怨沸騰這步田地嗎,？
在我眼里，個(gè)別地方政府所謂的“救市”,，與其謂之“救市”毋寧謂之“救己”——救地方財(cái)政收入救GDP數(shù)字救形象工程,，一言蔽之：救官員一己政績。因此我想善意提醒,，有關(guān)部門對(duì)當(dāng)下少數(shù)地方甚囂塵上方興未艾的“救市”風(fēng)向應(yīng)引起高度警覺,。因?yàn)椋热鐚?duì)之不加以及時(shí)調(diào)研因應(yīng),，就有可能藉以默認(rèn)效應(yīng)進(jìn)而衍生群仿效應(yīng)危及全局,，進(jìn)而導(dǎo)致中央房市調(diào)控政策事倍功半無功而返甚至事與愿違。但愿這是杞人憂天,。 |