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| 2008-09-10 郭田勇 蔣蛟龍 來源:上海證券報 |
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國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬科在全國刮起又一輪“降價風(fēng)”后，收益頗豐,，兩天進(jìn)賬2億多,。萬科的這次“降價風(fēng)”，不僅驗證了“后奧運效應(yīng)”的存在,，更說明了房地產(chǎn)市場并非“買漲不買跌”,，反而是個“既買漲,，更買跌”的市場。這給了那些寧愿低價賣股權(quán),、賣地皮,，就是不愿意降房價來回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)一個很好的回?fù)簦o了那些試圖用“逆勢提價”來炒作的房地產(chǎn)企業(yè)以當(dāng)頭棒喝,。
下調(diào)房價是應(yīng)市場調(diào)整所需,。眾所周知，由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走緩,，房地產(chǎn)市場既然作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，理應(yīng)隨著這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期而調(diào)整。不可否認(rèn),，房地產(chǎn)市場去年的暴漲與GDP保持了11.9%的高位增速有著莫大關(guān)系,，但是今年GDP增速已經(jīng)回落，全年預(yù)計可能低于10%,，房地產(chǎn)市場理該調(diào)整,，否則就違背了市場運行規(guī)則。另外,，去年牛氣沖天的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)價格泡沫,，并且資產(chǎn)市場往往有一次性跌完的特性，以此觀之,，本次房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度理應(yīng)大于整個經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度,。
房地產(chǎn)不僅可以用來自住，還可以用來投資（投機(jī)）,。作為投資對象,，房地產(chǎn)市場確實會存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。但是,，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大不確定性的背景下,，這些投資于房地產(chǎn)市場的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏，而剩下的絕大部分屬于自住需求者,，或者說剛性需求者,。也就是說，房地產(chǎn)市場已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費品性質(zhì)的雙重市場轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下的生活消費品性質(zhì)的單一市場,。既然此時的房地產(chǎn)市場基本變成了普通的商品市場,，那么需求下降了，就得下調(diào)房價來刺激需求,。
前段時間，摩根大通的一份報告一天之內(nèi)就把滬深股市往上拉了上百點,，一時間市場紛傳似乎政府有救市的舉措出臺,，事后證明這份報告并未掌握確切的信息,。再說，即使政府出臺救市,，也斷然不會救樓市,，況且現(xiàn)在國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率仍然保持在30%至60%的高水平上，何需救市,？央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,，要求商業(yè)銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸采取嚴(yán)格管理的措施，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款,。同時對土地儲備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴(yán)格的規(guī)定,，并禁止對土地閑置超過2年以上的房地產(chǎn)項目貸款，大大打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的土地囤積行為,。這個《通知》也因此被市場認(rèn)為是政府“保銀行,、棄地產(chǎn)”的標(biāo)志，也讓希冀政府救市的房地產(chǎn)企業(yè)的等待落空,，同時也給了市場一劑強(qiáng)心劑：房地產(chǎn)市場必須按照市場自身規(guī)則去調(diào)整,，不能通過行政干預(yù)來扭曲市場規(guī)則。
不可否認(rèn),，在樓市的調(diào)整期肯定會有局部,、個別的斷供現(xiàn)象發(fā)生，但市場傳言的“斷供潮”實屬危言聳聽,。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，無論如何都應(yīng)主要側(cè)重于全局的、宏觀的角度,，不能因為出現(xiàn)了個別的斷供現(xiàn)象而動搖對全局的調(diào)控,。從目前所見的斷供案例來看，絕大部分是出于對房屋的投資,，自住房由于房價下跌而斷供的案例基本沒有,。而房屋投資無疑需要直面市場風(fēng)險，市場有漲有落,，哪有只漲不跌之理,？而房屋自住發(fā)生斷供的可能性極小，如果真發(fā)生斷供,，首先會喪失其在銀行的信用,，即便對其信用記錄影響甚小，在當(dāng)前銀根緊縮的背景下,，也很難再獲得銀行按揭貸款,。相對于房屋投資而言，自住房屋斷供的成本更高,，不到萬不得已,，不會選擇斷供,。
政府無需救樓市的另一個原因是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場陷入低迷,，但不會造成銀行大量不良貸款的產(chǎn)生,。根據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心對銀行業(yè)貸款壓力測試，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格整體下降20%時,，會造成銀行不良貸款上升0.9%,，而當(dāng)房價出現(xiàn)40%以上的跌幅時，銀行總體不良貸款率將會明顯增加,。因此,，當(dāng)前房價的合理下行，對銀行整體不良貸款的影響較小,，而房地產(chǎn)價格的下跌又能使得更多的民眾有能力購買住房,，進(jìn)而改善民生。
今年上半年,，由于銀行貸款緊縮,，引致銀行房地產(chǎn)信托貸款大幅增長。但是隨著銀監(jiān)會針對銀行表外業(yè)務(wù)的監(jiān)測力度的加大,，預(yù)計這種爆發(fā)式增長的現(xiàn)象不會延續(xù)太長,。再說，銀監(jiān)會也會吸取銀行前段時間理財產(chǎn)品的教訓(xùn),，防止理財產(chǎn)品零收益現(xiàn)象發(fā)生在信托貸款領(lǐng)域,。另外，隨著美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈的跡象,，美元開始回暖,，這意味著國際資金回流的可能性加大，因此,，房地產(chǎn)企業(yè)通過國際資金來彌補(bǔ)資金缺口的難度將會加大,。總之,，在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性背景下,，大部分資金將會選擇觀望。
事實上,，萬科稍早時候在杭州低價促銷時首日就賣出一半的消息,，也非常清楚說明了房地產(chǎn)市場也是一個“既買漲、更買跌”的市場,。因此,，解鈴還仗系鈴人，如果房地產(chǎn)企業(yè)不下調(diào)價格，就無法使?jié)撛诘膭傂孕枨筠D(zhuǎn)變成現(xiàn)實的需求,。只有通過降價來增加需求,，并以此回籠資金,，才能使房地產(chǎn)業(yè)走出困局,，獲得良性健康的發(fā)展。
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