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近日,，深圳發(fā)生首例銀行將斷供客戶告上法庭的訴訟。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走低,，深圳房貸違約的投機(jī)客正逐月增多,。“斷供”反映了房地產(chǎn)泡沫正在破滅時(shí)的中國(guó)一種奇特的信用卸責(zé)文化：一旦資產(chǎn)價(jià)格下跌超過抵押金(首付),，就可以實(shí)施對(duì)銀行的賴賬,，并將自己打扮成“受害者”。這種可恥的“賴賬哲學(xué)”此前曾出現(xiàn)在企業(yè)對(duì)銀行的不良債務(wù)上，現(xiàn)在這股風(fēng)氣吹到了自然人對(duì)銀行的欠賬上,。
如果說此前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯可以看作是某種買賣雙方的“預(yù)期心理戰(zhàn)”,，市場(chǎng)交易者開始降低房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)預(yù)期的自我生成能力，正從心理學(xué)的“螺旋式上升的價(jià)格預(yù)期”中解脫出來,，而現(xiàn)在各地正在發(fā)生的小規(guī)模斷供事件證明房地產(chǎn)的頹勢(shì)預(yù)期已經(jīng)完全確立,，它正在進(jìn)入一個(gè)無法挽回的下降通道。
無論從長(zhǎng)期的基本面以及短期的趨勢(shì)面來看,，都無法找到房地產(chǎn)可以快速“V型反轉(zhuǎn)”的證據(jù)(上海在2004-2005年出現(xiàn)過一次快速的V型反轉(zhuǎn)),。適齡結(jié)婚人口、居民收入水平和城市化(農(nóng)村人口遷入)被認(rèn)為是推高中國(guó)房?jī)r(jià)的基本力量,。我們認(rèn)為,，這些因素已經(jīng)完全反映在房?jī)r(jià)里面，合理的估價(jià)在2006年就已經(jīng)形成,，而現(xiàn)在則變成透支后的回歸,。
中國(guó)建國(guó)后發(fā)生過幾次生育高峰，同此次房?jī)r(jià)泡沫高度相關(guān)的是1963-1976年的生育高峰,，這也對(duì)應(yīng)了中國(guó)住房改革后(城市房改房則保障了1963年以前的人口)的市場(chǎng)化購買人群,。目前城市房?jī)r(jià)的增量需求推動(dòng)力將來自1980年以后出生的人口(尤其是城市人口)，增量需求力的大小將決定未來城市房?jī)r(jià)飆升或者下跌的強(qiáng)度,。同1963-1976年出生的人口不同，1980年代面臨的將是經(jīng)濟(jì)周期的低潮,。一般而言,，房?jī)r(jià)飆升的條件是人口和收入水平的增長(zhǎng)，1963-1976年出生的人口在過去10年內(nèi)的年均居民收入增長(zhǎng)水平達(dá)到12%,，很難想象1980年代生人也將有如此好的整體增長(zhǎng)水平,。另外，1963-1976年生人對(duì)儲(chǔ)蓄的熱衷要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1980年代后生人(相當(dāng)一部分1980年代后生人似乎是零儲(chǔ)蓄的愛好者),，這使得他們單憑本身的儲(chǔ)蓄積累是無法完成住房購買,，除非來自父輩的援助，但我們很容易夸大這種“兩代購買力”,。實(shí)際上,，大約只有20%以下的城市家庭可以幫助子女在目前的價(jià)位買到房子。
目前穩(wěn)定房?jī)r(jià)的購買力不是來自“自住者”,，而是住房“升級(jí)換代”者或者是喜歡占有多套住房資產(chǎn)的富裕人群,。“斷供”也顯示出擁有多套房產(chǎn)的購買者往往是風(fēng)險(xiǎn)最大者,，他們不用考慮自住需求,，因此可以“斬倉”賴賬。如果要重新激活房?jī)r(jià)飆升之勢(shì)，就需要富裕人群在“投機(jī)升值”的觀念下繼續(xù)入場(chǎng),，而這對(duì)于中國(guó)貨幣當(dāng)局來說,，是件風(fēng)險(xiǎn)非常大的事情。我們還要考慮到“富人全球化配置房產(chǎn)”所產(chǎn)生的中國(guó)富裕階層住房購買力大抽離的趨勢(shì),。全球的房地產(chǎn)價(jià)格都掉頭向下,，這將對(duì)中國(guó)富裕人群的住房購買力產(chǎn)生“洼地效應(yīng)”。現(xiàn)在,，國(guó)內(nèi)富人在海外購置資產(chǎn)的數(shù)量越來越多(美國(guó)人甚至認(rèn)為,，“華人是最好的接盤者”)。這一趨勢(shì)的繼續(xù)將引發(fā)“購買力分流效應(yīng)”,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端資金被分流了,。很多頑固不化的“房產(chǎn)價(jià)格永恒上漲者”總是認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)局部市場(chǎng)(local
market)，而不是一個(gè)跨區(qū)域市場(chǎng),，究其根源,，他們低估了中國(guó)富人(炒房者)“全球化生活”的能力。令人擔(dān)心的是,，如果在未來的10年內(nèi),，有百萬中國(guó)富人外遷，在國(guó)外置業(yè)的話,，這也許將抽離近千億美元以上的住房購買力,。 |