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近期有消息稱,，某房地產(chǎn)公司在南京涉嫌價格違規(guī),，可能會面臨約8760萬元的處罰,。至此,，南京市執(zhí)行了一年多的商品住宅“一價清”、“明碼標(biāo)價”制度逐步走向前臺,。根據(jù)2007年5月20日實施的《關(guān)于貫徹省物價局進(jìn)一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見》,，對于普通商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照物價部門核定的基準(zhǔn)價在規(guī)定的浮動幅度內(nèi),，并遵循樓層,、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則,，在銷售場所醒目位置按“一套一價”規(guī)定實施明碼標(biāo)價,。
上述措施對于抑制開發(fā)商暴利無疑是十分有效的。傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)觀點認(rèn)為,，對于壟斷行業(yè),，實行價格管制是必要的。對于自然壟斷或?qū) I壟斷,，價格管制也是必要且可行的,。因此,，我國對石油、電力和通信等行業(yè)實行政府定價,，由發(fā)改委統(tǒng)一頒布被管制企業(yè)執(zhí)行的價格標(biāo)準(zhǔn),。而對于房地產(chǎn)業(yè)，基本上認(rèn)為是充分競爭的行業(yè),，價格管制似乎缺乏足夠的理論依據(jù),。
事實上，房地產(chǎn)業(yè)具有比較特殊的行業(yè)屬性,，難以用一般的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷,。1998年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)商如同雨后春筍般發(fā)展起來,，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是刺激內(nèi)需,、拉動經(jīng)濟增長的重要火車頭,。2005年以來，在人口紅利及流動性泛濫的背景下,，房價節(jié)節(jié)攀升,，全國“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商步入暴利時代,。即便是房價經(jīng)歷了半年來的深幅調(diào)整,，也未見有開發(fā)商破產(chǎn)的現(xiàn)象，足以證明暴利的存在,。
長期以來,，中國傳統(tǒng)文化推崇的就是安居樂業(yè)，住房因此成為遍在需求而具有剛性的特點,。對于此類事關(guān)最廣泛民生需求的商品,，政府本應(yīng)扮演重要的角色。但事實并非如此,，政府主導(dǎo)的保障性住房及廉租房仍然處于市場的邊緣,。在政府主導(dǎo)的供給普遍缺失的情況下，本來競爭性的房地產(chǎn)行業(yè)具有了部分壟斷的特征,，即居民對于開發(fā)商導(dǎo)演的高房價不具備議價能力,，只能選擇被動接受，這也是開發(fā)商成為廣為詬病對象的主要原因,。
因此,，針對2007年房價的高度泡沫化，國家采取了一系列的緊縮措施,，基本遏制住了房價快速上漲的勢頭,。市場隨后出現(xiàn)的成交持續(xù)低迷,，也是對房價泡沫回歸理性的一種預(yù)期行為�,？陀^來講,，南京市實施的房價核準(zhǔn)制，對于抑制房價泡沫最為直接,，也最為有效,。
首先，政府根據(jù)居民收入水平及市場環(huán)境,，確定了合理的房價水平,，并要求開發(fā)商無條件執(zhí)行基準(zhǔn)價一定幅度內(nèi)的銷售價格。此舉在于建立了政府引導(dǎo)的定價體系,，在很大程度上約束了開發(fā)商漫天要價的行為,。開發(fā)商的利潤空間被鎖定在一定范圍內(nèi)，暴利的可能性大幅下降,。
其次,，房價核準(zhǔn)不會減少供給。政府重新主導(dǎo)建立了房地產(chǎn)市場新秩序后,，開發(fā)商的獲利空間明顯受限,，但不會無利可圖。而且開發(fā)商的盈利比較透明,，更有利于吸引新的房地產(chǎn)商加入,，打消其盈利不確定的顧慮。最后,，開發(fā)商也不會放棄對品質(zhì)的追求,。此前，有觀點認(rèn)為,，房價實行核準(zhǔn)制之后,，開發(fā)商缺乏追求高額回報的動機，競爭性會相對不足,，對商品住宅的品質(zhì)會造成負(fù)面影響,。事實上，核準(zhǔn)制并未打破開發(fā)商的競爭格局,，為了吸引更多的客戶群體,，爭奪市場份額，開發(fā)商自然會注重開發(fā)質(zhì)量,。
房價核準(zhǔn)制實施一年多來,，南京的房價穩(wěn)定在6000元/平方米附近，近期隨市場波動,，開始出現(xiàn)了小幅下調(diào),。整體來看,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展比較健康，房價泡沫也相對較小,。如果能進(jìn)一步完善二手房交易的配套措施,，房價核準(zhǔn)制應(yīng)該還有更廣闊的生存空間，房價合理化也并非空中樓閣,。 |