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近期有消息稱,，某房地產(chǎn)公司在南京涉嫌價格違規(guī),，可能會面臨約8760萬元的處罰,。至此,，南京市執(zhí)行了一年多的商品住宅“一價清”,、“明碼標價”制度逐步走向前臺,。根據(jù)2007年5月20日實施的《關于貫徹省物價局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見》,，對于普通商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照物價部門核定的基準價在規(guī)定的浮動幅度內(nèi),，并遵循樓層,、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則,，在銷售場所醒目位置按“一套一價”規(guī)定實施明碼標價,。
上述措施對于抑制開發(fā)商暴利無疑是十分有效的。傳統(tǒng)經(jīng)濟學觀點認為,，對于壟斷行業(yè),，實行價格管制是必要的。對于自然壟斷或?qū) I壟斷,，價格管制也是必要且可行的,。因此，我國對石油,、電力和通信等行業(yè)實行政府定價,，由發(fā)改委統(tǒng)一頒布被管制企業(yè)執(zhí)行的價格標準。而對于房地產(chǎn)業(yè),，基本上認為是充分競爭的行業(yè),，價格管制似乎缺乏足夠的理論依據(jù)。
事實上,，房地產(chǎn)業(yè)具有比較特殊的行業(yè)屬性,，難以用一般的行業(yè)標準進行判斷。1998年住房商品化改革以來,，房地產(chǎn)開發(fā)商如同雨后春筍般發(fā)展起來,，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是刺激內(nèi)需,、拉動經(jīng)濟增長的重要火車頭,。2005年以來，在人口紅利及流動性泛濫的背景下,，房價節(jié)節(jié)攀升,，全國“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商步入暴利時代,。即便是房價經(jīng)歷了半年來的深幅調(diào)整,，也未見有開發(fā)商破產(chǎn)的現(xiàn)象，足以證明暴利的存在,。
長期以來,，中國傳統(tǒng)文化推崇的就是安居樂業(yè)，住房因此成為遍在需求而具有剛性的特點,。對于此類事關最廣泛民生需求的商品,，政府本應扮演重要的角色,。但事實并非如此，政府主導的保障性住房及廉租房仍然處于市場的邊緣,。在政府主導的供給普遍缺失的情況下,，本來競爭性的房地產(chǎn)行業(yè)具有了部分壟斷的特征，即居民對于開發(fā)商導演的高房價不具備議價能力,，只能選擇被動接受,，這也是開發(fā)商成為廣為詬病對象的主要原因。
因此,，針對2007年房價的高度泡沫化,，國家采取了一系列的緊縮措施，基本遏制住了房價快速上漲的勢頭,。市場隨后出現(xiàn)的成交持續(xù)低迷,，也是對房價泡沫回歸理性的一種預期行為�,？陀^來講,，南京市實施的房價核準制，對于抑制房價泡沫最為直接,，也最為有效,。
首先，政府根據(jù)居民收入水平及市場環(huán)境,，確定了合理的房價水平,，并要求開發(fā)商無條件執(zhí)行基準價一定幅度內(nèi)的銷售價格。此舉在于建立了政府引導的定價體系,，在很大程度上約束了開發(fā)商漫天要價的行為,。開發(fā)商的利潤空間被鎖定在一定范圍內(nèi)，暴利的可能性大幅下降,。
其次,，房價核準不會減少供給。政府重新主導建立了房地產(chǎn)市場新秩序后,，開發(fā)商的獲利空間明顯受限,，但不會無利可圖。而且開發(fā)商的盈利比較透明,，更有利于吸引新的房地產(chǎn)商加入,，打消其盈利不確定的顧慮。最后,，開發(fā)商也不會放棄對品質(zhì)的追求,。此前，有觀點認為,，房價實行核準制之后,，開發(fā)商缺乏追求高額回報的動機,，競爭性會相對不足，對商品住宅的品質(zhì)會造成負面影響,。事實上,，核準制并未打破開發(fā)商的競爭格局,，為了吸引更多的客戶群體,，爭奪市場份額，開發(fā)商自然會注重開發(fā)質(zhì)量,。
房價核準制實施一年多來,，南京的房價穩(wěn)定在6000元/平方米附近，近期隨市場波動,，開始出現(xiàn)了小幅下調(diào),。整體來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展比較健康,，房價泡沫也相對較小,。如果能進一步完善二手房交易的配套措施，房價核準制應該還有更廣闊的生存空間,，房價合理化也并非空中樓閣,。 |