房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利時(shí)代正由于房價(jià)整體性下跌趨勢的日漸明顯而漸漸終結(jié),，清醒地認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀，理性地面對未來而不是一味頑固地堅(jiān)守暴利，才是最明智的選擇,。
筆者對房價(jià)將整體下跌的判斷,，源于一個(gè)基本的依據(jù)：無論是房價(jià)還是地價(jià),，都充滿著暴利,；無論是開發(fā)商、炒房者,、地方政府,，都成為暴利的最大受益者。而暴利必然由消費(fèi)者買單,。在賣方占據(jù)主導(dǎo)的市場,，公眾瘋狂的追漲行為為暴利的追求者提供了最安全的保障,，以至于市場中相關(guān)的利益主體都被暴利沖昏了頭腦。
但是,，暴利也導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫化,，這個(gè)泡沫化既包含房價(jià)部分,，也包含地價(jià)部分,，是相輔相成的關(guān)系。當(dāng)暴利主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場日益走向畸形,，必然偏離公眾的實(shí)際購買力,，累積起巨大的泡沫，也積累起巨大的難以抗拒的調(diào)整力量,。同時(shí),，房地產(chǎn)市場中各個(gè)利益主體對暴利的追逐，不斷使?jié)撛诘南M(fèi)需求因絕望而變成“放棄需求”,，從而,，使?jié)撛谙M(fèi)群體逐漸枯萎——這正是筆者在去年年底判斷房價(jià)將步入調(diào)整的最重要依據(jù)之一。而潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化,，正是決定房地產(chǎn)健康發(fā)展的主導(dǎo)型力量之一,。因?yàn)椋瑥臐撛诘南M(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化過程,，也是房價(jià)等待消費(fèi)者收入跟進(jìn),，從而，使得房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定需求群體支撐下,，平緩而穩(wěn)定向前發(fā)展的重要基礎(chǔ),。但暴利蠶食了這一基礎(chǔ)。
當(dāng)暴利成為市場各個(gè)主體普遍的追求時(shí),，加快了泡沫的累積過程,，也加劇了風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍的成交量的萎縮,。這種萎縮體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房屋成交量的萎縮，二是土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn),。成交量萎縮的真正原因在于,，無論是開發(fā)商還是地方政府，仍然死抱著暴利思維不動(dòng)搖,。實(shí)際上,，在全國房屋成交量極度萎縮的情況下，廣州新開盤的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房價(jià)格的限價(jià)房,，依然在短時(shí)間內(nèi)銷售一空,。這說明了什么,？說明了真實(shí)的需求是存在的，而暴利因素的存在使房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了民眾的實(shí)際購買力,，在這種情況下,，開發(fā)商的最佳選擇是結(jié)束自己的暴利思維，將商品房降價(jià)銷售,。如果開發(fā)商把現(xiàn)有的商品房以限價(jià)房的價(jià)格銷售,，成交量會(huì)萎縮到如此地步嗎？開發(fā)商寧肯死扛,，寧肯冒著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)房價(jià)也不降低,，堅(jiān)決維護(hù)暴利不動(dòng)搖，使得這種通過順應(yīng)市場,，通過調(diào)整價(jià)格就可以解決的問題,，變成了一種赤裸裸的對抗，開發(fā)商希望通過這種對抗維護(hù)暴利,。但現(xiàn)實(shí)注定這種對抗的結(jié)果只能以開發(fā)商的失敗而告終,。
地方政府也一樣。對地方政府而言,，土地就是聚寶盆,，把原本價(jià)值1千萬的土地以1億元的價(jià)格賣出，財(cái)政收入就整整提高了9倍,，這對GDP的推動(dòng),，對個(gè)人政績的提升作用都是便捷而有效的。當(dāng)土地出讓金在地方財(cái)政收入中的占比高達(dá)60%,，地方政府抬高地價(jià)的沖動(dòng)變得何等強(qiáng)烈是不難想象的,。盡管成本不是決定房價(jià)的決定性因素，因?yàn)榘凑臻_發(fā)商的說法,，房價(jià)是由市場而不是根據(jù)成本來定的,，但是，高昂的土地成本尤其是當(dāng)面粉貴過面包的現(xiàn)象發(fā)生時(shí),，恐怕沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意考慮降價(jià)問題——對于長期在暴利中浸潤的開發(fā)商而言,，高昂的地價(jià)是推高房價(jià)的又一借口。這正是導(dǎo)致今天的房地產(chǎn)市場高度畸形的根本原因,。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,，包括深圳、廣州在內(nèi)的珠三角地區(qū)房價(jià)的下跌看成是全國房價(jià)整體性下跌的一次預(yù)演,，在房價(jià)整體下跌已經(jīng)成為定局的情況下,，無論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)該過于依賴政府救市，因?yàn)檫@種情況下的救市其實(shí)質(zhì)就是維護(hù)市場中相關(guān)利益主體的暴利,。市場中的相關(guān)利益主體應(yīng)該主動(dòng)降低對利潤的期望值,，從對暴利的追逐變成對合理利潤的追逐，通過降低利潤標(biāo)準(zhǔn),，加快資金的流轉(zhuǎn),，避免資金鏈的斷裂。房地產(chǎn)發(fā)展歷史告訴我們,，在最艱難的時(shí)候,，那些存活下來的開發(fā)商才會(huì)成為最大受益者。當(dāng)房地產(chǎn)市場中的各個(gè)利益主體,，從對暴利的追逐中走出,，像美國開發(fā)商那樣,，坦然接受5%的利潤并逐漸視其為正常,，那么，房地產(chǎn)市場中的泡沫將逐漸擠壓出來,，整個(gè)市場將會(huì)變得更加理性與健康,。
|
|