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毫無疑問,，現(xiàn)在是房地產(chǎn)商的困難時(shí)刻,。在救市論和反救市論的分貝漸大之時(shí)，在有關(guān)部門頻頻約見地產(chǎn)人士疑似釋放救市信號的關(guān)鍵時(shí)刻。冷靜分析房地產(chǎn)泡沫破滅給宏觀經(jīng)濟(jì)和市場參與者帶來的影響,，進(jìn)而找出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的可行路徑，才是應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的理性之舉,。
泡沫若破滅經(jīng)濟(jì)難免調(diào)整
毋庸置疑,，中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，而且是體積很大的泡沫,，而泡沫是要破滅的,。放眼世界，無論是曾經(jīng)不可一世的日本還是全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的美國乃至經(jīng)濟(jì)厚重的歐洲,，都不可避免地經(jīng)受房地產(chǎn)泡沫破滅的痛苦,。只是美國可以轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，而中國暫時(shí)不具備這個(gè)條件,。
中國房地產(chǎn)泡沫若破滅,，可怕嗎？當(dāng)然可怕,，但決不會(huì)沒有明天,。一般認(rèn)為,，房地產(chǎn)泡沫破滅將成為中國經(jīng)濟(jì)下行的拐點(diǎn)。從系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)來看,，房地產(chǎn)泡沫破滅比股市泡沫破滅對經(jīng)濟(jì)具有更嚴(yán)重的威脅和破壞力,。研究表明，發(fā)達(dá)國家因房地產(chǎn)泡沫破滅誘發(fā)的GDP下降,，是股市泡沫破滅后果的兩倍,。從中國房地產(chǎn)發(fā)展史來看，18年前中國的房地產(chǎn)泡沫的破滅曾使國內(nèi)金融業(yè)遭受重創(chuàng),，物價(jià)飛漲,，通貨膨脹率高達(dá)兩位數(shù)，失業(yè)率直線上升,，經(jīng)濟(jì)也因此大調(diào)整,。而今如果房地產(chǎn)泡沫再次破滅，則經(jīng)濟(jì)增長率可能因此下降1.5個(gè)百分點(diǎn),。但從中國經(jīng)濟(jì)的基本素質(zhì)來看,，此輪房地產(chǎn)泡沫若破滅，經(jīng)濟(jì)調(diào)整盡管在所難免,，但決不至于崩潰,。
市場參與者應(yīng)該反思什么？
房地產(chǎn)泡沫瀕臨破滅,，政府需要反思,，銀行需要反思，炒房者需要反思,，房地產(chǎn)商更應(yīng)反思,。
本輪房地產(chǎn)周期，地方政府在其中扮演了非常重要的角色,。實(shí)際上,，房價(jià)高企既是現(xiàn)有政績考核評價(jià)機(jī)制異化的催生物，也是地方政府預(yù)算軟約束條件下形成的怪胎,。在以GDP,、財(cái)政及就業(yè)增長等為主要考核指標(biāo)的導(dǎo)引下，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)厚愛有加一點(diǎn)也不奇怪,。偏偏要素市場化改革又為政府主導(dǎo)的投資沖動(dòng)提供了便利,，土地收入于是成為地方“第二財(cái)政”；而地方政府預(yù)算約束軟化的問題,，極大地助長了地方政府不計(jì)成本,、不計(jì)后果的擴(kuò)張行為。
房地產(chǎn)泡沫瀕臨破滅銀行難辭其咎。統(tǒng)計(jì)顯示,，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在80%以上,。在房地產(chǎn)業(yè)低迷時(shí)，金融業(yè)不斷向其輸血,，造成了房地產(chǎn)的過度亢奮與表面繁榮，當(dāng)時(shí)并沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控,。為了金融的暫時(shí)繁榮,，各家銀行寬松放貸，催生了房地產(chǎn)業(yè)今天的亂相,�,？梢哉f，是銀行縱容了房地產(chǎn),，而房地產(chǎn)又反過來套牢了銀行,。
更應(yīng)反思的還是房地產(chǎn)商，眾所周知,，房地產(chǎn)商所享受的超高利潤的快感是建立在對數(shù)以億計(jì)的真實(shí)購買力普遍較低的市場主體的血汗錢的掠奪之上的,。在好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，合理定價(jià),，不囤地,、不捂盤充其量只是房地產(chǎn)商的基本行為準(zhǔn)則，而在這個(gè)早已被劣質(zhì)地產(chǎn)商攪亂市場秩序的產(chǎn)業(yè)環(huán)境里,，上述這些行為準(zhǔn)則卻變成百姓的冀望,，這是市場經(jīng)濟(jì)滑向壞的邊緣的表征，也是劣質(zhì)房地產(chǎn)商走向自我毀滅的開始,。
是危機(jī)也是轉(zhuǎn)機(jī)
正所謂不破不立,，房地產(chǎn)泡沫若破滅，正是規(guī)制政府行為,，深化土地制度改革,，提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識，重建房地產(chǎn)業(yè)新秩序的最好時(shí)機(jī),。
首先亟待規(guī)范的是地方政府行為,。盡管我們不應(yīng)懷疑中央調(diào)控房價(jià)的決心和利益考量。但在地方政府與中央政府的利益博弈中,，地方政府因?yàn)榉N種原因暫時(shí)不會(huì)下猛藥來規(guī)制自身的行為,。因此必須通過深化體制改革，強(qiáng)化中央政府對地方政府行為的管制,，逐步糾正作為房地產(chǎn)泡沫重要推動(dòng)力量的地方政府投資沖動(dòng),，改變地方政府的預(yù)算軟約束以及偏重增長的政績觀。這樣，政府的扭曲行為就能得以矯正,，房地產(chǎn)業(yè)投資也會(huì)變得理性,，由政府?dāng)U張沖動(dòng)引致的周期波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。
另一方面,，亟需深化土地制度改革,，盡快完善土地價(jià)格形成機(jī)制。政府應(yīng)真正退出土地一級,、二級市場,，致力于規(guī)范市場行為、提供信息服務(wù),，利用稅收和貨幣政策監(jiān)控市場交易,，以保障土地市場交換的公開、公正,、公平,，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置。
被房地產(chǎn)市場綁架的銀行業(yè)必須加大風(fēng)險(xiǎn)管控,，建立起有效的約束機(jī)制,、健全科學(xué)的放貸機(jī)制以及確立貸款的保障和補(bǔ)償機(jī)制。相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該通過利率變化與對貸款人按要求嚴(yán)格審查,，以增加使用資金之成本,，減少個(gè)人住房消費(fèi)信貸上做假造假，減弱銀行資金的易獲得性及減少商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn),。
房地產(chǎn)商此時(shí)要做的,，除了接受市場規(guī)律懲罰以外，應(yīng)該規(guī)范自己或者適時(shí)轉(zhuǎn)型,。房地產(chǎn)泡沫破滅,，必然導(dǎo)致一批劣質(zhì)房地產(chǎn)商退出市場，這樣可以幫助重塑市場秩序,。相關(guān)管理部門應(yīng)該以此為契機(jī),，積極從制度建設(shè)入手，建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序：建立充分準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息和金融市場信息,；規(guī)范市場準(zhǔn)入,、土地取得、開工許可,、建筑標(biāo)準(zhǔn)等市場運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn),，完善房地產(chǎn)法律、稅收和監(jiān)管框架,，建立界定清晰,、受法律保障和監(jiān)督、可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)制度；促進(jìn)房地產(chǎn)交易過程公開,、公平,、公正；提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)和道德規(guī)范,。如果通過制度建設(shè),，能夠重建房地產(chǎn)業(yè)新秩序，則此輪房地產(chǎn)泡沫的破滅必將成為房地產(chǎn)業(yè)獲得健康有序發(fā)展的起點(diǎn),。
（作者系上海外國語大學(xué)東方管理研究中心副主任,、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后） |