|
今年以來(lái),，全國(guó)樓市成交低迷,，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張,，部分地區(qū)房?jī)r(jià)下跌。對(duì)此,，有專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”,。房?jī)r(jià)下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎？恐怕未必,。
首先應(yīng)該弄清楚幾個(gè)問(wèn)題,。
一是目前房?jī)r(jià)下跌的“災(zāi)情”究竟有多嚴(yán)重？不妨來(lái)看一組最新數(shù)據(jù)——深圳5月住宅均價(jià)比去年10月的高點(diǎn)下降30%左右,，6月房?jī)r(jià)止跌,；上海住宅價(jià)格上半年上漲了7.26%，比去年下半年漲幅趨緩,，但仍在高位上溫和上行,；5月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.2%；招商證券統(tǒng)計(jì),，上半年重點(diǎn)城市的成交量總體上出現(xiàn)了30%以上的降幅,。
以上數(shù)據(jù)顯示，成交低迷仍是目前樓市最大特征,，但房?jī)r(jià)下跌僅限于部分地區(qū)和時(shí)段,。多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)仍在緩慢上漲或盤(pán)整中。由此看來(lái)，作出全國(guó)房?jī)r(jià)暴跌之類的判斷與事實(shí)差之千里,。
二是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)崩盤(pán),？毋庸置疑，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤(rùn)增速下滑的局面,，但主要壓力不是來(lái)自房?jī)r(jià)下跌,，而是來(lái)自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底,，銷售縮量是由于前期市場(chǎng)泡沫過(guò)大,，打擊了購(gòu)房者需求。目前的調(diào)整是市場(chǎng)擠泡沫,、重新尋求平衡的過(guò)程,，并非行業(yè)“末日”即將來(lái)臨。
萬(wàn)科6月銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%,。分析師指出,，這在一定程度上代表了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況,，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過(guò)大,。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過(guò)六成,，預(yù)計(jì)利潤(rùn)增速多在50%以上,。
至于資金緊張的情況，并非房地產(chǎn)業(yè)所獨(dú)有,，所有行業(yè)都面臨緊信貸政策的影響,。雖然房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率較高，但其利潤(rùn)率也高,，2007年房地產(chǎn)業(yè)毛利率在A股市場(chǎng)所有行業(yè)中排第一,。分析師認(rèn)為，那些去年高價(jià)拿地,、今年銷售不佳的房地產(chǎn)公司資金壓力更大,，這顯然是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略決定的。
此外,，房地產(chǎn)業(yè)在“大洗牌”中也并非無(wú)所作為,。日本、香港,、美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證明,，在房?jī)r(jià)下跌30%-90%的同時(shí)，大地產(chǎn)商可以抓住機(jī)會(huì)兼并中小同行,，更可以趁機(jī)壓低地價(jià),、降低成本，從源頭上擠出泡沫,。
三是銀行受到的沖擊有多大,？支持“救市”的專家多認(rèn)為,，樓市崩盤(pán)是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產(chǎn)信貸和個(gè)人房貸“松綁”,。
銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個(gè)人房貸出現(xiàn)明顯滑坡,。不過(guò)，這可能更多是房?jī)r(jià)過(guò)高,、民眾觀望心態(tài)所致,。在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的時(shí)候，放松房貸只能激勵(lì)投資性購(gòu)房,，而非有真實(shí)需求的購(gòu)房,。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，與次貸危機(jī)產(chǎn)生的機(jī)制是完全一樣的,。
目前,，銀行業(yè)的利潤(rùn)和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的，沒(méi)有受到樓市影響的跡象,。已預(yù)告半年報(bào)業(yè)績(jī)的7家銀行預(yù)增幅度均超過(guò)50%,，其中4家超過(guò)100%。
這樣看來(lái),，幻想房?jī)r(jià)下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法過(guò)于天真,。目前實(shí)行的緊縮政策既不是僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，也不會(huì)因某個(gè)行業(yè)的下滑而改變,。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變,，取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，更取決于通脹狀況的趨向,。在高通脹的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到根本化解之前,，放松緊縮政策只會(huì)刺激信貸，加速貨幣供應(yīng)量增加,，從而帶來(lái)更高的通脹風(fēng)險(xiǎn),。 |