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房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)拉開序幕。希望這是涅槃后的更生之旅,，而不是全面衰退的開始——市場下行周期中的“弱肉強(qiáng)食”能讓市場更健康,，而所有企業(yè)玉石俱焚或者某些企業(yè)借用政策優(yōu)勢以劣質(zhì)基因橫行市場，則是行業(yè)的不幸,。
目前,，房地產(chǎn)商繃到極限的資金鏈，被許多人認(rèn)為是打破房地產(chǎn)現(xiàn)行生態(tài)鏈的第一塊多米諾骨牌,。
5月28日,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等組成的中國房地產(chǎn)測評(píng)中心發(fā)布《2008年中國房地產(chǎn)測評(píng)報(bào)告》，預(yù)測兩年內(nèi)三成的房地產(chǎn)企業(yè)將因無法拿到土地而退出市場,，兩成的房地產(chǎn)企業(yè)將因資金危機(jī)被吞并,，三成企業(yè)艱難度日，只有兩成的房地產(chǎn)商可以過上太平日子,。
從宏觀數(shù)據(jù)上看,，鐘偉先生認(rèn)為，中國房地產(chǎn)公司上半年的資金缺口多達(dá)4000億元,，相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的1/5,。從具體市場行為上看，一些房地產(chǎn)商不惜代價(jià)進(jìn)行融資,。房地產(chǎn)業(yè)融資成本年利率高達(dá)20%～30%的融資案例多不勝數(shù),。高利貸借貸行為蔓延說明房地產(chǎn)商已經(jīng)被逼入墻角，他們不惜以高息融資飲鴆止渴,。
對(duì)求資若渴的房地產(chǎn)開發(fā)商,，面臨的只有三種選擇，或是在高息貸款中慢性自殺,，或者被他人并購瞬間逝去,，最為主動(dòng)的做法是收縮戰(zhàn)線回收現(xiàn)金流，對(duì)土地進(jìn)行集約化運(yùn)作。
房地產(chǎn)面臨的生死考驗(yàn)是政策倒逼的結(jié)果,。房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的變化取決于如下兩個(gè)因素：首先是土地為王模式向現(xiàn)金為王模式的轉(zhuǎn)變,，其次是信貸緊縮政策。
2006年,、2007年,，土地是房地產(chǎn)業(yè)的生財(cái)捷徑，土地作為抗衡通脹的資產(chǎn)品種受到追捧,，通脹預(yù)期越高,，土地價(jià)格越升，圍繞高價(jià)地形成完整的房地產(chǎn)生態(tài)鏈——投資者根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備決定投資行為,，銀行也根據(jù)土地抵押決定貸款額度,，房地產(chǎn)商根據(jù)高地價(jià)與資產(chǎn)溢價(jià)水準(zhǔn)抬高房價(jià)。
突然之間,，一切發(fā)生了變化,。土地不再是融資、高房價(jià)的保證,。前兩年高價(jià)拿地,、資金鏈緊張的房地產(chǎn)商成為市場下行周期中首當(dāng)其沖的受害者。投資者更關(guān)心的是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流,，而不是土地儲(chǔ)備,。
房地產(chǎn)市場熱到火燒，固然是經(jīng)濟(jì)不健康的表現(xiàn),，但房地產(chǎn)市場從發(fā)燒到結(jié)冰,，缺乏過渡周期，同樣會(huì)使宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良反應(yīng),。
有關(guān)方面已意識(shí)到這一點(diǎn),。6月15日，國務(wù)院召開會(huì)議,，在強(qiáng)調(diào)金融安全的大命題下,，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。有人以為,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人貸款總體相加不過占銀行貸款總額20%左右,，即便房地產(chǎn)行業(yè)徹底垮臺(tái)又如何？
結(jié)果很嚴(yán)重,。目前銀行貸款所收到的抵押品很大一部分是土地和房產(chǎn),，如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水，將引發(fā)連鎖反應(yīng),。當(dāng)房價(jià)跌幅大過重置成本,，投資者會(huì)選擇拒絕還貸,，而銀行接受的大量抵押房產(chǎn)價(jià)格下挫。這對(duì)于在次貸危機(jī)中損失不小的銀行而言,，絕不是什么好消息,。中央從金融安全的高度看待房地產(chǎn)業(yè)絕不是無的放矢。
房地產(chǎn)市場的過熱與過冷都不是市場價(jià)格的正常反應(yīng),，而是政策與投資非理性的表現(xiàn),。房地產(chǎn)從來都是宏觀調(diào)控的重要工具，2003年非典之后,，房地產(chǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需,、走出通縮的重要武器，這雖然有助于中國經(jīng)濟(jì)跳出東亞經(jīng)濟(jì)衰退周期,，但后遺癥是造成了房地產(chǎn)行業(yè)的急功近利，在高溫下竭澤而漁,。2005年開始的調(diào)整周期目的明確,，為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)問題火燒連營,，禍延宏觀經(jīng)濟(jì),。
事實(shí)上，意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要性,，改變以政策手段挑動(dòng)或者抑制需求的做法,，使房地產(chǎn)行業(yè)、圍繞房地產(chǎn)的情緒回歸理性,，這不僅是開發(fā)商的責(zé)任,，也是政府的責(zé)任。 |